알수록 돈 버는 부동산 세금 바이블, 부동산 전문 세무사의 절세 기술

알수록 돈 버는 부동산 세금 바이블 - 20년 경력 부동산 전문 세무사의 절세 기술
이승희 지음 / 현익미디어 / 2025년 9월

알수록 돈 버는 부동산 세금 바이블

이승희 지음, 현익미디어 출판

2달간 사심가득 부자독서모임과 함께 부동산을 공부했다. 공부하면서 실제 집을 매도하신 분도 나오시고 이미 기존 투자하신 다주택을 처분하는 분도 계셔 부동산 세금에도 관심을 가지고 책을 읽어 보게 되었다. 부동산 세법은 계속 바뀌지만 미리 기본적인 법을 이해하고 필요 서류 등을 미리 챙겨놓으면 도움이 되겠다는 생각이 들었다. 

저자 이승희님은 세무 공무원으로 활동하다 나와 지금은 쌀풀 TV 유튜브를 운영하며 구독자 11만 명을 보유하고 있다고 한다. 

목차 

 

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1. 모르면 손해! 양도소득세 기본 원리

2. 양도 자산의 필요경비, 이렇게 판단하라

3. 1주택 비과세, 제대로 활용하는 법

4. 상생임대차계약, 절세로 연결하기

5. 실거주 1주택 양도소득 비과세 절세 방법

6. 다주택자에게 필요한 절세 노하우

7. 기준시가 공시가격, 절세에 이렇게 쓴다

8. 부담부증여, 최적 절세 타이밍 찾기

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기본적으로 1세대 주택인 경우 2년 거주 이후 80%까지 공제가 가능하다. 서울 평균 집값이 고가주택으로 분류되는 12억을 넘어셨으므로 가능하다면 매도시점까지는 거주 2년 달성 + 1주택 조건을 맞춰 매도해야 최대한 비과세 혜택을 받을 수 있다. 

양도차익은 양도가액에서 취득가액이나 필요경비를 공제하는데 이 필요경비에 들어가는 부분에 부동산 수선비나 실질적인 가치를 증대하는 설치비는 포함된다고 한다. 일반 주택에서는 샷시, 확장, 보일러, 창호 교체비가 포함된다고 하는데 아마 누수로 인한 수선비도 포함될 것 같다. 

법적 증빙은 견적서, 세금계산서, 신용카드 매출전표나 현금영수증, 금융거래 증빙(계좌이체 내역)이 필요하다고 하니 미리 서류를 준비해 두는 것이 필요하겠다. 

단, 벽지나 장판 교체, 싱크대 및 주방기구 교체, 옥상 방수나 변기 타일 교체 등은 경미한 수선이나 기능 유지에 해당해서 필요경비로 인정이 되지 않는다 한다. 

절세를 위해 1세대 1주택을 유지해야 하지만 어려운 경우가 있다. 합법적으로 부득이한 사유로 취학, 근무상 형편, 질병, 학폭으로 인한 전학의 4가지는 인정해 준다고 한다. 

부모님이 돌아가셔 1/N이나 1로 상속받는 경우 상속주택특례에 해당하는 비과세에 부합한다고 한다. 상속주택의 경우 특히 소수지분자의 경우 1세대 1주택 양도소득세 비과세 판단 시 보유주택수로 계산하지 않으며 해당 소수지분은 본인의 보유주택으로 카운트하지 않는다니 꼭 기억해야겠다. 

상생임대주택 개념은 26년 12월 31일까지 연장 예정이다. 

임대 기간이 1년 6개월 이상이고, 5% 이내로 직전 계약 대비 임대료를 갱신한 계약 체결한 경우 적용 가능하다. 상생임대주택 비과세 특례를 적용받고자 하면 양도소득세 과세표준 신고기한 내 기획재정부령에서 정한 '상생임대주택에 대한 특례 적용신고서와 함께 해당 주택에 관한 직전 임대차계약서 및 상생임대주택 계약서를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출하면 된다고 한다. 

친족 증여의 경우 취득세 중과를 유의해야 하는 경우가 있다고 한다. 증여 당시 해당 주택이 조정 대상지역에 있고 공시가격이 3억 원 이상인 경우, 취득세가 12%로 중과될 수 있다고 한다. 단 1세대 1주택자가 직계비속에게 증여하는 경우에는 중과 대상에서 제외될 수 있지만 사위나 며느리에게 증여하는 경우는 12% 취득세의 중과 대상이 될 수 있다고 하니 주의가 필요하겠다. 

부동산 매도에 대한 궁금증을 다각도에서 살펴볼 수 있었던 책이었다. 

출판사에서 도서를 제공받아 주관적으로 작성한 리뷰입니다. 

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