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2025 결국은 부동산 - 20인의 멘토가 알려주는 부동산 인사이트 ㅣ 결국은 부동산
올라잇 칼럼니스트 20인 지음 / 원앤원북스 / 2024년 12월
평점 :
원앤원북스 출판, 올라잇 칼럼니스트 20인 지음
처음에 책을 받고 500 페이지 가량의 큰 책 부피에 깜짝 놀랐다.
2025 결국은 부동산은 20명의 유명 저자들이 2025년 부동산 트렌드에 대해 각 전문 분야를 기술한 것이다 보니 내용이 방대해질 수밖에 없었을 것 같다.
아파트, 토지, 갭투자, 경매, 건물, 상가, 세법 등 다양한 분야를 다루다 보니 읽어보고 특히 관심이 가는 저자의 책은 추가로 보는 방식으로 공부해도 좋을 것 같았다.
20인의 저자는 다음과 같다.
일부는 유튜브에서 이름을 들어본 분도 있었고, 특히 아기곰님이 나에겐 제일 익숙했다.
목차는 총 네 파트로 나뉜다.
2025년 부동산 시장의 변화를 읽어라
양극화된 매매시장, 살아남기 위한 투자 전략
격동하는 시장에서 투자 기회를 잡는 법
미래를 준비하는 부동산 접근법
2025년 화두는 우선 공급이다.
부동산 지표에서 말하고 있는 명백한 시그널은 25년부터 최소 3년은 전국 특히 서울 경기 지역에 공급 대란이 일어난다는 것이다. 결국 수요 대비 부족한 공급은 전세가를 상승시키고 집값을 우상향하게 한다.
세계정세와 불안한 국내 정세가 변수가 되겠지만 기본적인 흐름은 그러하다.
"2024년까지는 공급 과잉으로 집값이 약세를 보였지만, 2025년부터는 수도권, 2026년부터는 지방도 공급 부족 시기로 진입하면서 집값을 자극할 가능성이 있다. 수도권처럼 기존에 공급이 부족한 지역에서는 공급 절벽 현상이 집값에 큰 영향을 미치겠지만 공급이 많았던 지역에서는 상쇄효과로 이 영향이 크지 않을 것으로 본다."(41p)
2026년을 생각한다면 어디를 사야 할까?
물건이 현격히 줄어드는 수도권은 2026년 2013년 이래 가장 공급이 적은 해가 된다고 한다.
현재 기준에서도 공급이 부족한 지역이 서울, 세종, 경기, 광주, 인천 5개 지역이다. 이 기준들은 계속 바뀌며 예를 들어 울산의 경우 현재는 공급이 수요 대비 많으나 25년부터 27년까지는 계속 과소공급 상태가 될 예정이다.
강원도는 27년 이후 공급물량이 줄어들어 28년에 공급 부족 상태가 될 예정이다.
"절대적인 공급의 많고 적음보다 공급 물량의 변화, 즉 공급 낙폭이 클수록 시장이 민감하게 반응하는 경우가 많습니다. 이를 감안할 때 대구와 인천, 세종 서울 꾸준히 물량이 적은 울산이 유망합니다." (70p)
서울에서는 특히 강남구, 강서구, 양천구, 마포구의 공급이 적다고 한다. 서울이 좋은 건 모두 알지만 모두가 서울을 살 수 없다. 경기도권에서는 서울 업무지구와 근접한 경기지역들 중 GTX 호재가 있는 도시들을 살펴보면 좋을 것 같다.
"안양시는 GTX-C뿐 아니라 월곶-판교선 및 인덕원-동탄선도 공사가 진행되고 있습니다. 같은 생활권역인 과천과 의왕에 입주물량이 많은 관계로 안양에서 신축 아파트를 저렴하게 매수할 기회를 잡을 수 있는 타이밍입니다.(138p)"
"인천 구도심인 인천시청역 인근은 정비 사업을 통해 브랜드 대단지 신축 아파트들로 탈바꿈했지만 입주 초기에는 마이너스 프리미엄이 발생하기도 했습니다. 그러나 입주가 거의 마무리되면서 이곳은 트리플 역세권이 될 예정이며, 미래가치 대비 저평가된 지역으로 판단됩니다.(142p)"
이 정도 되면 마음이 급해진다. 하지만 조급하면 실기하게 된다. 부룡 신현강은 2011년 이후 수도권 갭투자 전성기와 유사 흐름을 보이는지 확인 후 움직여도 늦지 않다고 한다.
지방 부동산 정상화 대책도 곧 발표될 될 가능성이 높기 때문에 급히 들어가는 것보다는 정책이 발표된 후 매수해도 늦지 않다고 한다. 대신 미리 지역을 파악하고 사고자 하는 물건의 시세를 확인하고 있어야 하는 건 당연하다.
특히 일본과 비교한 칼럼도 눈에 띄었는데 결론은 일본의 폭락기와 비슷한 부분이 많지만 그래도 다른 부분이 많기 때문에 일본처럼 급격한 부동산 하락기를 맞이하진 않을 것이라는 것이었다.
하지만 실질 가치를 고려하지 않고 무작정 부동산 불패의 신화만 믿고 있다간 일본과 같은 결말을 가질 수 있으니 투자 전에 공부하고 또 공부해야 할 것 같다.
"모든 국민이 부동산 불패 신화를 마음속에 가지고 하위-최하위권의 아파트를 계속 끌고 간다면, "언젠가 부동산 가격이 회복할 것"이라고 믿던 일본 투자자들의 말로와 비슷해질 수도 있다. (396p)
부동산 시장은 양극화를 향해 가고 있다.
오르는 곳만 오르는 시대다. 기본적으로는 수요와 공급, 낙폭이 과다한 곳, 산업도시, 행정 도시, 도시 내 상급지, 자신의 투자 기준 등을 고려하여 건물, 상가, 아파트 등 다양한 투자가 가능할 것이다.
세금 부분도 중요하다.
상생 임대주택 비과세 특례가 도입되어 1가구 주택은 꼭 거주 조건을 채우지 않더라도 비과세 특례를 받을 수 있다고 하니 이런 부분은 잘 챙겨야 할 것 같다. 아쉽게도 조정 지역 내 1가구가 있는 상태에서 투자가 되었을 때는 해당이 없었는데 이런 부분이 개정만 되어도 다가구 투자가 다시 살아나지 않을까 싶긴 하다.
부동산이든, 주식이든 어떤 투자든 자신만의 방식을 찾아 본질에 충실한 투자 전략이 있어야 함에 공감한다.
어렵지 않은 게 어디 있겠나. 하지만 지나고 보면 IMF , 2007년 금융위기, 코로나 시기 등 오히려 가장 위기라고 했을 때가 기회였던 것 같다.
공부를 하다 보면 그 위기 속에서 기회를 찾을 수 있는 눈을 가질 수 있으리라 믿는다.
2025 결국은 부동산은 부동산 전문가들의 의견을 한곳에서 바라봄으로써 2025년 부동산 트렌드를 살펴볼 수 있어 유익하였다.
2025년 부동산 트렌드의 향방이 궁금하다면 읽어보기를 추천드린다.
출판사에서 도서를 제공받아 읽고 주관적으로 작성한 서평입니다.
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