부동산 시장은 크게 공간 시장(수요 공급, 주민들 소득 수준 등)과 금융 시장(금리, GDP 등)의 영향을 받는데 공간 시장 요인에 크게 영향을 받았던 2010년대와 달리 2020 코로나 이후는 금융 시장의 영향을 더 크게 받는다.
2023년 하반기 이후 단기 예측으로 국고채 10년물 금리가 상승하고 있고, 총선, PF 대출 만기 등으로 인해 부동산 시장에 악영향을 미칠 확률이 높다.
그러나 2025년 이후 빌라포비아로 인한 아파트 전세 수요 증가, PF 부실로 인한 토지 가격 급락, 최악의 인허가로 인한 공급 부족 등은 부동산 상승 요인으로 작용할 확률이 높다고 전망한다.
2부는
빅테이터 분석을 통해 전국, 신도시, 서울시 구별 아파트의 매매 시장 동향을 설명한다. 이 부분은 [부동산 트렌드 2023]의 분석 내용에 대한 연장이다.
3부 내용이 핵심인데
2024년 부동산 투자 빅 이슈를 6가지로 나누어 소개한다.
이슈 1에서는 거래량을 분석한다.
올해 거래량이 늘어난 원인은 특례 보금자리론 정책 효과, 주택담보대출 금리 하락(5.31%에서 4.39%), 갈아타기 수요 등이 있다.
특히 갈아타기 수요에 주목한다.
서울 자가 보유 평균 6~7년을 잡고 현재 갈아타기 수요는 2015~2017년 매수한, 즉 이전 상승기 초반에 매수자들의 갈아타기 수요다. 당시 거래량은 2010년대 통틀어 가장 많았으며(36만) 직전 급락장에서도 이들의 매수 가격은 수익선이므로 오히려 급락장에서 갈아타기 수요 증가로 이어진다.
이슈 2는 국고채 10년물 금리에 주목한다.
중요한 건 기준 금리가 아닌 10년물 금리이며 올해 초 반등장 원인 역시 기준 금리 인상에 반해 하락한 국고채 10년물 금리(4.6%에서 3.3%)에 있다. 반대로 말하면 올해 말 다시 상승하는 국고채 10년물 금리는 반등하고 있는 서울 주택 가격의 하락 요인으로 작용할 수도 있다.
이슈 3은 PF 대출 연장이다.
이 부분도 무척 중요한데 자연적으로 PF 대출 부실이 터지면 토지 가격이 하락하고 이후 저렴해진 토지 가격을 기반으로 시행사의 인허가, 착공 물량이 증가하면서 시장이 살아나는게 부동산 시장이다. 정부는 인위적인 PF 대출 만기 연장으로 시장을 왜곡하고 있다고 책에서는 판단한다.
그 외에 빌라 전멸에 따른 아파트 전세 수요 증가, 상승 요인과 하락 요인의 상충, 줄어드는 학령 인구로 인한 기존 초품아의 가치 상승 등을 자세히 설명한다.
4부는
8개 대장 단지에 대한 과거와 현재 시세를 상세히 분석한다.
8개 대장 단지는 서초 반포 자이, 강남 도곡렉슬, 송파 엘리트, 성동 왕십리 뉴타온, 중구 남산 타운, 마래푸, 서대문구 DMC 파크뷰 자이, 관악 드림타운이다.
4부 결론은 2호선 안으로, 상승기에는 소형 평형대 위주로 투자하라는 것이다.
5부는
2024년 부동산 가격을 예측한다.
미국 금리에 따른 우리나라 국고채 10년물 금리 인하 시점, 2024년 하반기 PF 대출 만기가 시장에 주는 영향 등을 종합적으로 고려할 때 2024년은 상승한다면 지금보다 2%정도, 하락한다면 지금보다 6% 정도로 예측한다. 책에는 데이터를 기반으로 자세한 시나리오를 소개한다.
그 외에 정책 제안과 상권 분석 등이 있다.
책을 다 읽고 3부의 거래량, 국고채 10년물 금리, PF 대출 연장 부분은 두세 번 반복해서 다시 읽었다. 잘 몰랐던 부분이기도 하고 재미있기도 했다. 4부는 서울 대장 아파트의 역사를 공부하기에 좋았다. 이런 분석은 직접 해보는 게 중요하다고 하니 대장 아파트 인근 비교할 만한 아파트 역사를 공부해 보는 것도 좋은 방법일 듯 싶다.