[다산북스]부동산 알파고가 되어보자_김기원(리치톡톡)_[빅데이터 부동산투자]

빅데이터 부동산 투자 - 현명한 투자자를 위한 대한민국 부동산 팩트 체크
김기원 지음 / 다산북스 / 2018년 2월

 [다산북스]부동산 알파고가 되어보자_김기원(리치톡톡)_[빅데이터 부동산투자]

<빅데이터 부동산투자>는 현명한 부동산 투자를 하기 위한 '객관적 통계와 빅데이터' 해석 입문서였다. 한 때 부동산 투자에서 뼈아픈 경험을 겪고 난 뒤, 같은 실수를 반복하지 않기 위해 무수히 고민하고 공부한 끝에 나온 결과물이 책에 담겨 있다. 

부동산 투자자들이 공부를 하는 이유는 투자의 적기와 적소를 알기 위함이다. 물론 이 질문에 대한 완벽한 답은 어떠한 고수를 통해서도 얻을 수 없고, 저자가 발견한 이 방법으로도 완벽한 답을 얻을 수는 없다고 한다. 하지만 적어도 주관적인 경험과 의견만이 아닌 객관적인 통계와 데이터를 통한 판단력과 혜안이 현명한 투자의 밑받침이라는 것을 알려주고 있다.


*물론 세상은 데이터대로만 움직이지 않기 때문에 100% 확신이란 있을 수 없습니다. 하지만 온갖 썰들이 넘쳐나는 대한민국 부동산 시장에 객관적인 통계의 데이터로 그 중심을 굳건히 잡아줄 수 있는 무언가가 꼭 필요하다고 생각했습니다. -p.20 


그래서 저자가 그간 모은 다양한 데이터들의 집합인, 그 '빅데이터'를 어떻게 부동산 투자에 활용하는지 세세하게 설명해준다. 부동산에서 빅데이터란 무엇인지부터, 어떠한 자료와 지표들을 봐야 하는지, 지표들이 내포하는 의미는 무엇인지. 그 수치 자료들이 어떤 상관 관계를 이루며, 그런 계수들로 표현되는 경제 현상들이 부동산에 어떻게 영향을 주는지 등등. 정말 부동산 투자를 위해 살펴보아야 할 법한 다양한 자료들이 정리되어 있었다.

저자는 본인이 직접 만든 부동산 빅데이터 시스템 '리치고(RichGo)'를 사용한다.  지역별 거래량부터, 해당 지역별 '부동산 건물 유형별 거래량', '부동산 매입자 거주지별 거래량', '외국인 거래량'까지. 정말 세세한 내역별로 구분된 차트들이 정리되어 있었다. 
 

 
 


읽다보면 이 외에도 정말 엄청난 차트들이 나오는데, 읽을수록 기함하게 된다.

*이처럼 부동산 빅데이터 시스템인 리치고는 대한민국을 시도 단위, 시군구 단위로 분석한 최신 데이터를 보여줌으로써 투자 시기와 지역에 대한 판단을 돕는다. 데이터의 양이 방대하기 때문에 사람의 힘으로는 절대 할 수 없는 일이다.

...... 실제 리치고가 다루는 데이터는 훨씬 더 방대하다. 부동산 시장에 영향을 미치는 주요 요소인 금리, 통화량, 대출, 소득, 공급 물량 등을 모두 포함한다. 특정 요소 하나만 보고 판단하는 게 아니라 다양한 요소를 종합적으로 고려하여 판단하게끔 돕는 것이다. -p.35~36

부동산 투자를 하기 앞서 경제상황이나 시장조사가 필요한 것은 당연하다고 어렴풋이 알고는 있었지만, 이렇게 엄청난 지표를 체계적으로 분석해야하는 일인지는 생각도 못했다.

한편, 이런 데이터의 필요성을 언급하면서, 의미있는 데이터를 수집할 수 있는 방법도 알려준다. 대표적으로 KB부동산, 한국가정원 부동산통계정보, 국토부 실거래가 공개시스템 등을 소개해주고 각각의 특징과 얻어낼 수 있는 자료들, 그리고 각 자료원의 장단점을 비교 분석해서 또 정리하고 있었다. 

 

이렇게 부동산 빅데이터가 어떤 것인지 설명이 끝나면, 앞서 보여준 데이터들을 바탕으로 대한민국 부동산은 어떤 상황인지, 어디에 투자해야 하는지를 설명하고, 끝으로 한국의 부동산 수준은 세계에서 어느 정도에 있는지를 정리한다.

이 책이 좋았던 부분은 챕터 마지막부분들에 있던 '종합정리'였다. 각 장에서 지역별로 세세하게 설명해준 내용들은 부동산 투자를 결심하고, 제대로 공부하고 싶은 사람들의 입문서로는 좋겠지만, 솔직히 '조금 알아볼까?, 부동산 투자가 뭘까?' 싶은, 단순히 궁금한 초심자인 내게는 조금 버거웠던 것도 사실이었다.

물론 간략히 설명은 다 해주었다. 그리고 읽다보면 직관적으로 '아... 이런 지표구나'하고 이해할 수도 있다. 하지만 금리, 통화량, 소득, 신용경색, 주택버블, 대출위험 이런 용어들은 그렇다치고, PIR 소득대비 주택가격, J-PIR 소득대비 전세가격, HAI 주택구입능력지수.....와 같은 용어들은 그 경제 상황을 보여주는 지표라는 것만 확인하고 넘어갈 수밖에 없었다.

 
 


 

그런데 마지막에 종합정리로 앞에서 언급한 자료들을 토대로 '~하니 시장이 이러한 상태이다.', '~한 부분은 투자의 장단점을 체크한 것이다.', '그러므로 ~한 지역이 투자할 만한 곳이고 조심해야 할 곳이다' 와 같은 내용들이 나오니, 자료들을 어떻게 활용하고 어떤 논리 흐름으로 이해해야 하는지 공부가 되는 것 같아 좋았다.

또, 주제 끝마다 달려 있는 '데이터로 본 부동산 팩트 체크'도 좋았다. 

* 데이터를 이해하는 능력, 처리하는 능력, 가치를 뽑아내는 능력, 시각화하는 능력, 전달하는 능력이야말로 앞으로 10년간 가장 중요한 능력이 될 것이다. - 할베리언(구글 수석 경제학자)- p.5

맨 앞장에 나와있는 문구였다. 부동산 투자에서 빅데이터 활용 능력의 중요성을 언급하고 싶어서 둔 것 같지만, 그 외에도 다양한 경제 활동에 필요한 제반 사항에 해당하는 문장이 아닌가 싶었다. 

그리고 이러한 데이터를 활용하기 앞서, 중요한 태도를 언급했는데, 그 점 또한 인상적으로 남았다.

여러 일을 겪으면서 내가 절실히 깨달은 것이 있다. 바로 통제력과 영향력을 다른 사람에게 빼앗기면 안 된다는 것이다. 바꿔 말하면, 투자는 결국 내 통제력과 영향력 안에 있는 것만 해야 한다는 말이다. -p.56

타인의 결론과 결정에 흔들려 맹목적인 투자를 하면 금전적인 손해는 물론 인간관계도 망가진다고 한다. 맞는 말이다. 저 문장은 투자를 위해 현명한 판단을 흐릴 수 있는 주관적 견해는 최대한 배제해야하지만, 최대한 객관적 지표로 감정적인 판단을 지워낸 끝에 마지막 선택에 있어 중요한 것은 자신의 주관적 판단이 중요하다는 것을 말하고 싶었던 것 같았다. 
 
제아무리 객관적인 수치들일지라도, 보는 사람에 따라 가지각색의 해석이 나올 수밖에 없다. 그러니 어설픈 마음으로 한탕에 벌고 싶어서, 곧 개발된다고 무턱대고 따라갈 것이 아니라, (매번 이런 책에서 나오는 표현이지만) 정말 제대로 투자하고 싶다면 발품 팔아가면서 직접 현장조사하면서 판단력을 키워가는 자세도 중요한 것 같다.


<본 서평은 '다산 북클럽 나나흰 7기'로 활동하면서 해당 도서를 무상으로 지원받아 직접 읽어본 후 작성한 서평입니다.>