셀프 경매 바이블

셀프 경매 바이블 - 라첼과 함께 공부하는
전병수 지음 / 매일경제신문사 / 2021년 9월

특별송달 등기우편 받아본 적이 있는가? 의외로 많은 사람들의 가슴을 덜컥하게 만드는 특별송달은 대부분 법원에서 보내는 것이라 한다. 특히 집이 경매로 넘어가는 경우가 많은데 문제는 집주인이 아닌 세입자에게 가는 때라 할 수 있다. 부채가 쌓인 집주인은 자기 집이 경매로 넘어가는 것을 미리 알거나 짐작하고 대비할 수 있지만 세입자-주거 또는 상가 임대-는 날벼락을 맞는 셈이다.

예전 드라마에 보면 집달관이 집에 들어와 가구나 전자제품에 압류 딱지를 붙이는 장면이 자주 나왔다. 돈이 될민한 것들을 공매 처리하여 채권 확보를 하는 절차다. 이러게 해도 채권 정리가 안되면 마지막 절차로 경매 법원으로 넘긴다. 수차례 유찰을 겪고 비로소 낙찰이 되고 나면 낙찰대금으로 채권 우선순위대로 안분배분을 한다. 한마디로 말해 빚잔치하는 것이다. 집주인은 말할 것 없고 세입자도 예상치 못한 손실을 입게 된다.

그러나 냉정하게 생각해 보면 채권자와 채무자 어느 한편의 탓을 할 수 없는 것이 경매가 아닌가 싶다. 금전이 오가는 계약을 했고 그것을 성실히 이행하지 않았을 때 최후의 수단으로 경매를 통해 최소한의 정리를 하는 것이다. 경매에 들어가면 채권자든 채무자든 최고가에 낙찰이 되어야 그나마 이득이 된다. 그런데 이 경매에는 제3자의 참여가 필수적이다.

바로 경매 참가자이다. 이들은 가급적 최소한의 투자를 통해 낙찰을 받는 것을 목적으로 한다. 경매에 참여하려는 사람들은 물건에 대한 분석 뿐만 아니라 다른 응찰자들과 선의의 경쟁을 해야 한다. 셀프 경매 바이블의 저자 전병수는 특이한 경력의 소유자이다. 국정원 사무관으로 일하던 그는 부동산 경매를 전업으로 하는 투자자로 변신한다. 이 책은 15년 간 저자가 쌓은 경험을 간결하게 정리한 경매 입문서라 할 수 있다.

거금을 투자할 수도 있는 경매 노하우를 단 한 권의 책으로 섭렵할 수는 없다. 그러나 경매에 관심있거나 입문하려는 사람에게 경매의 전 과정과 각 단계별로 챙기고 확인해야 할 포인트를 짚어주는 책은 유용하다. 저자는 단순히 이론 뿐만 아니라 자신이 직접 투자하는 과정에서 작성한 각종 서류 샘플 사본을 소개하여 독자의 이해를 돕는다.

유치권 등 권리 관계가 복잡한 물건일수록 투자 이익(?)이 많지만, 풀어내야 할 문제가 많기에 저자는 부동산 관련 법령과 세법 등에 대한 공부를 부단히 해야 함을 시종일관 강조한다. 욕심과 의욕만 앞세우면 미처 발견 못한 변수 때문에 오히려 투자 손실을 입을 수 있는 것이 경매임을 조언한다. 책 제목이 셀프 경매 바이블이지만 난이도 있는 물건의 경우 전문가의 도움을 받아가며 권리 분석을 해야 한다. 물론 경험치가 쌓이면 등기와 나홀로 소송, 세금 신고까지 스스로 할 수 있겠지만.

이 책을 읽으면서 모두에 언급한 3자 간의 관계를 다시 생각해 본다. 받지 못한 채무를 경매를 통해서라도 회수해야 하는 채권자. 빚잔치를 하는 채무자. 조금이라도 싸게 낙찰 받으려는 경매 응찰자. 그 사이에 낀 제 4의 존재인 세입자. 먹고 먹히는, 아니 돌고 도는 돈의 세계에서 긴장의 끈을 놓는 순간 누구든 낭패를 보게 되고, 누군가는 그것을 취하는 냉정하고 치열한 야생과 다르지 않은 인간사를 본다.


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엄밀한 의미에서 '경매'란 채권자가 돈을 갚지 않고 버티는 채무자에 대해 공적기관인 법원에 의뢰해 경매 절차를 신청함으로써, 법원이 채권자 대신에 채무자의 재산을 강제로 처분해 돈을 돌려주는 절차를 의미한다.
'공매'는 압류·신탁·국유자산· 이용자산 등 다양한 종류의 공매가 있는데, 일반적으로 말하는 공매는 '압류 공매'를 의미한다. 즉, 납세의무자가 국가에 마땅히 내야 할 세금을 내지 않을 경우, 세무당국은 체납자 재산에 먼저 압류를 건 후, 한국자산관리공사(KAMCO)가 진행하는 공매 절차에 넘겨 그 낙찰된 금액으로 세금을 환수한다는 개념이다.(35p)

결국 한 달여간의 지리한 기다림 끝에 평택지원으로부터 반가운 우편물이 도착했다. 필자의 매각불허가 신청이 받아들여진 것이다!
경매에서는 때로는 예상치 못한 유치권이 튀어나오기도 하니 정말 단 한순간도 방심할 수 없다. 문득 잘못된 길을 가고 있다는 느낌이 든다면, 주저 없이 빠져나와 피해를 최소화하는 수단을 취해야 한다!(147p)

부동산의 세금은 크게 취득(매입), 보유, 양도 이렇게 세 부분으로 나뉜다. (289p)