[100자평] 진짜 하루만에 이해하는 반도체 산업

진짜 하루만에 이해하는 반도체 산업 - 챗GPT 시대, 기회는 반도체 산업에 있습니다! ㅣ 진짜 하루만에 이해하는 산업
박진성 지음 / T.W.I.G(티더블유아이지)(주) / 2023년 2월

반도체 산업에 대해 하루만 공부하고도 전문가가 되고 싶다면 주저없이 이 책!

[서평] 평범한 그들이 어떻게 30대에 건물주가 되었을까?

평범한 그들이 어떻게 30대에 건물주가 되었을까? - 젊은 투자자들이 건물을 가질 수 있었던 가장 현실적이고 합리적인 재테크 비결
서울행복지킴이 외 지음 / 매일경제신문사 / 2023년 1월

이번에도 부동산 책을 읽었다.

펼치고 나서 쉬지도 않고 다 읽었다. 부동산 책은 대부분 이렇다. 한 번 읽기 시작하면 중간에 멈출 수가 없다. 너무 재밌어. 정말 재미없는 책은 가끔 몇 페이지 읽지도 못하고 졸려서 덮는 경우들이 더러 있지만 이 책은 정말 재미있었다. 진짜다.

제목부터 내가 좋아하는 키워드 "30대"랑 "건물주"가 다 들어가 있다. 내 마음을 읽은 건가?

내 돈 주고 살까 말까 고민하다가 서평단 신청을 해봤는데 다행히도 선정되었다. 럭키~

책은 서울행복지킴이 님을 비롯해 10인이 공동으로 지었다.

이래저래 부동산에 관심을 가지면서 블로그, 책, 유튜브 여러 가지 매체로 다양한 인플루언서들을 알게 되었는데 이 책의 저자분들 중에는 아는 사람이 없었다. 아무래도 대부분의 부동산 인플루언서들이 주거용. 그중에서도 아파트에 대해서만 중점적으로 논의하다 보니 그런 부분이 있는듯하다. 책을 읽으면서 꼭 유명한 인플루언서 분들에게만 배울 부분이 있는 건 아니라고 생각했다. 오히려 나는 그런 경우를 되게 많이 봤다. 케이블 TV 같은 곳에서 부동산 무료 강연회 한다고 꼬셔서 빌라 팔이 하는 모습을.

아무튼 다시 책으로 돌아와서. 결론적으로 이 책이 무슨 책인지 되게 궁금해하실 텐데.

일단 간략히 설명하자면 이 10인이 어떻게 돈을 모아서, 어떻게 건물주가 되었으며, 어떻게 관리하고 있고, 왜 건물주가 되기를 추천하는지에 대해 총망라한 책이다. 한 명, 한 명의 이야기 자체가 하나의 목차를 구성하고 있으므로 뭐 따로 목차를 설명하지는 않겠다. 그런데 생각보다 내가 기대했던 것 이상으로 배울 부분은 많았다.

일단은 앞서 대표저자인 서울행복지지킴이 님의 글이 제일 기억에 남는다. 제일 이해하기 좋았다.

어떻게 건물을 샀는가? 시세 20억까지 오른 자가 아파트를 전세 놓고 본인은 월세 살면서 차액으로 건물을 샀다. 이 방법으로 서울에 집 가진 사람들 중 비슷한 방법으로 건물주가 되는 것을 고민해 볼 수 있을 것이다. 다만, 고민은 되겠지. 주거의 안정을 일부 내려놓는다는 것은 쉬운 일이 아니며 학령기의 자녀가 있는 분들이라면 더더욱 그럴 것이다.

하지만 1세대 1주택 양도소득세 비과세 혜택을 더 볼 수 없는 분들(고가주택)이나 주거용을 더 늘리기 부담스러운 분들이라면 상업용 부동산에 대한 고민도 필요한 시기가 된 것 같다. 서울행복지지킴이 님의 글은 그 외에도 좀 놀라운 부분들이 많았는데 20억 대의 건물을 계약했다가 그 지역이 '가로주택정비사업'에 포함된 사실을 뒤늦게 알고 계약금을 포기했다는 사실이다. 계약금을 10%를 납입했다면 2억이 넘게 날아갔다는 말인데 오마이갓... 엄청난 일이 아닐 수가 없다. 완전 쇼킹.

그 외에도 건축물 용도변경을 해서 매수인으로 하여금 취득세 중과를 피할 수 있도록 특약으로 처리하던 부분이 2022년 10월 21일 이후 바뀐 줄 모르고 있었는데 책 보고 알았다.

참 신기하게도 이 책 보고 알게 되자마자 유튜브에서도 똑같은 내용을 알고리즘으로 알려준다. 유튜브에 귀신이 살고 있나... 그 외에도 대출 잘 받는 방법이라든지 점검표, 체크사항 등의 꿀팁도 건물을 매수할 때 큰 도움이 되리라고 생각한다. 아무래도 아직까지는 건물 매수에 대한 좋은 서적들이 많이 발간되지는 않았는데 이 책은 좋은 지침서 역할을 해줄 수 있을 것 같다.

그 외에도 서울행복지킴이 님 외에 10인이 같이 쓰다 보니 서로의 상황과 환경, 목적과 중요시하는 부분이 다 다르기 때문에 다양한 관점에서 건물을 대하는 관점을 배울 수 있어 나름대로 좋았다. 다만, 책을 다 읽고 나서 나에게 건물 투자는 옳은 방법인가 다시 한번 물어보게 되었다(아니 근데 돈도 없는데...). 가령 나는 라이언79 님처럼 내가 직접 건물을 운영하기는 어렵고, 또 빅토리아 님처럼 법인 투자를 하기도 여러 가지 규제가 많다. 기본적으로 자본이 많이 들어가는 투자인데 스트레스를 받기도 쉽고. 반면에 또 공부하면 공부한 만큼 수익이 나는 비교적 정직한 투자수단으로도 생각이 된다.

투자의 끝이 개발이듯 이 책에서도 개발에 대한 많은 조언을 곁들이고 있다.

물론 개발도 좋은 방법이긴 하지만 또 무리한 투자와 개발은 그것 나름대로 매우 위험한 투자가 될 수도 있으니 여러 면에서 다각도로 검토해 보면 좋을 것 같다. 그러나 일단 지금까지 읽은 건물 매입에 대한 책들 중에는 제일 나았다. 이 책 읽기 전에 비교적 유명한 유튜버가 쓴 책을 읽었는데 그 책보다는 이 책이 수십 배는 나은 것 같다. 읽으면서 밑줄도 참 많이 그었다. 꼬마빌딩을 매수한다고 치면 정말 최하가 20억부터 시작일 텐데 이 책은 2만 원도 채 하지 않는다. 꼬마빌딩 사기 전에 꼭 읽어볼 책으로 강력히 추천한다.

[100자평] 평범한 그들이 어떻게 30대에 건물주가 되었을까?

평범한 그들이 어떻게 30대에 건물주가 되었을까? - 젊은 투자자들이 건물을 가질 수 있었던 가장 현실적이고 합리적인 재테크 비결
서울행복지킴이 외 지음 / 매일경제신문사 / 2023년 1월

빌딩 투자에 대한 모든 것을 하나부터 열까지 배울 수 있는 필수 매뉴얼!

[서평] 서울을 팔고 도쿄를 샀습니다(백승 지음)

서울을 팔고 도쿄를 샀습니다
백승 지음 / 알에이치코리아(RHK) / 2023년 1월

아무리 연휴고 시간이 많이 남는다고는 하지만 지금 읽어야 할 책들이 조금은 밀려 있다.

그럼에도 불구하고 순서상 한참 뒤에 읽을 책인 이 책을 앞당겨서 먼저 읽었다.

이유는 역시 부동산 서적이 제일 재밌기도 하고 외국 부동산이라는 상당히 특이한 소재에 이끌리기도 했다.

저자인 백승 님은 평범한 월급쟁이로 2014년부터 부동산 시장에 뛰어들어 서울과 수도권 중심으로 아파트 투자를 진행해 자산을 불리셨다고 한다. 그러다가 일본 부동산의 매력에 빠져 공부를 하시다 도쿄의 꼬마빌딩을 매수해 매월 800만 원을 받는 건물주가 되셨다고 한다. 일본 건물주라. 정말 우리나라에서 보기 드문 투자자가 아닐는지.

개인적으로 백승님 블로그를 어떻게 알게 되었는지 잘 기억은 안 나지만 블로그에 여러 가지 재미있는 내용도 많이 포스팅해 주시고, 처음 발견한 날 이 책의 서평단 모집을 하시길래 응모했는데 바로 선정되었다. 럭키~

책을 읽으면서 우리나라와 상당히 유사한 점이 많다고 생각했다. 가끔씩 오사카에 사는 사람들 마츠다 부장님 유튜브 같은 것들을 보면서 분위기는 대강 비슷하다고 생각했는데 아무래도 우리나라의 제도가 일본에서 가져온 것들도 많을 테니 더더욱 그렇게 느껴지는 것 같다.

프롤로그부터 보자. 5억 원가량으로 재투자할 곳을 찾아다니셨다는 부분에서 눈이 번쩍 뜨였다. 5억. 5억으로 일본의 중심부에 건물을 매수할 수 있나? 생각해 보면 우리나라도 현금 5억으로 서울에 꼬마빌딩을 못 살 건 아니다. 다만 부담이 좀 되기는 할 것이다. 금리가 워낙에 비싸니까 말이다. 책에는 일본은 금리가 2%대로 소개가 되어 있는데 매력적인 것 같다.

책은 이렇게 구성되어 있다. 목차를 나누어서 각 파트에서 무엇을 설명해 주고, 난 무슨 생각을 했는지 공유해 주는 편이 좋을 것 같다.

1장 왜 일본 부동산인가?

일본 부동산에 투자해야 하는 이유를 설명해 주는 장이다. 나름대로 합리적인 이유를 가지고 있다. 일본은 부동산 버블 이후 가격이 과도하게 빠져 있는 상태이고 우리나라에 비해 금리가 현저히 낮다는 점. 엔화가 싸기 때문에 매우 메리트가 있다는 부분. 마지막으로 선진국이다 보니 법이나 제도적으로 체계적이고 안전하다는 점 등이 있다. 1장에서는 간략히만 설명하고 넘어가지만 이마저도 관리 업체를 끼고 운영하기 때문에 임대인으로서 세입자 관리에 대한 스트레스가 훨씬 덜할 것 같다. 임대 사업의 최대 리스크가 공실이고 다음은 세입자 관리 아니겠는가? 이런 부분에 있어서도 우리나라에 투자하는 것보다는 조금 더 나을 것 같다. 꾸준히 공시지가가 상승한다는 점도 안정성을 보장해 주는 부분이라 생각한다.

2장 일본 부동산 투자에 첫발을 내딛다.

일본에서 부동산 투자를 시작하기 위한 기초적인 단계를 설명해 준다. 일본에선 보통 파트너 업체를 통해서 거래를 진행하기 때문에 이들과의 커뮤니케이션이 중요한가 보다. 그런데 우리나라처럼 아파트를 투자하는 것이 아니라 건물을 매수하기 때문에 매수인 역시 제대로 설명을 해야 한다. 결국 공부가 필요한 것이다. 횡설수설하지 않기 위해서는 나부터 똑 부러지게 공부해서 요구하는 바를 명확히 전달해야 한다. 그 외에도 국내에서 진행된 투자 세미나를 찾는다든지 일본 곳곳의 지도를 구해서 수시로 보고 찾아다니며 투자처를 좁혀 나가는 방식 등을 어깨너머로 배울 수 있었다.

3장 도쿄로 가는 임장 여행

3장은 저자가 직접 임장을 하며 적은 임장기를 공유하는 장이다. 사실 이 내용만으로도 좋은 책이 될 것이다. 3장에서 특히 우리나라와 비슷한 구석이 많다고 느꼈는데 입지와 수익률, 역과의 거리나 학군지, 전반적인 분위기를 체크하는 것이 우리나라에서 경매 물건으로 나온 다가구나 상가주택을 보러 다닐 때와 크게 다르지는 않기 때문이다. 차이가 있다면 저자는 본인이 직접 나중에 주거를 할 경우도 염두에 두었기 때문에 정주 여건에 대한 기준이 꽤나 높았다는 부분. 도쿄를 중심으로 한 일본 각 구의 특징이나 분위기에 대해 대략적으로 엿볼 수 있었다. 그리고 상업지역이나 건폐율, 차지권 등에 대한 설명을 들으면서 우리나라와 정말 비슷하다는 생각을 했다. 우리나라와 동일한 용도지역 체계를 쓰고 건폐율과 용적률, 법정 지상권에 대한 개념을 똑같이 운용하고 있나 보다는 생각을 했다(아마 우리나라가 따라 하는 거겠지...)

4장 험난한 은행 신고

4장은 외국에 부동산을 투자하기 위한 은행 신고가 설명되어 있다. 개인적으로 하는 일이 관세사라서 외국환거래법에 대해 그래도 제법 알고 있는데 이 절차는 사실 매우 어렵고 험난하다. 나는 주로 수출입 업무를 하기 때문에 경상거래만 주로 신고를 했는데 저자가 설명한 부분은 외국환거래법 제18조 자본거래에 해당하는 내용이다. 참고로 저자의 설명은 거래 규정 제9-5조 해외직접투자를 중심으로 설명이 되어 있는 것 같은데 이는 저자가 일본에 법인을 설립하여 투자했기 때문이고, 개인으로 취득할 때는 거주자의 외국 부동산 취득이 적용되기 때문에 조금 다르다. 아.. 외국환거래법은 아무리 생각해도 좀 구시대적이다. 이걸 나도 달달 외워가며 시험 보고 공부했음에도 뭐 하나 신고하러 가면 쩔쩔맨다. 때로는 은행원에게 내가 알려주기도 하고, 둘이 같이 조문 펴놓고 공부하기도 하고. 아무튼 은행 신고는 의외로 많이 번거로운데 처벌 규정이 꽤 강하니 잘 챙겨야 한다.

5장 일본 부동산 거래의 절차 밟기

여기도 좀 모르는 부분을 많이 알게 되었다. 그냥 그 자리에서 매수를 할 수 있는 게 아니라 또 매매 의향서를 넣어야 하는구나. 중간 절차를 하나 거치는 게 나을 수도 있을 것 같고. 그 외에도 감정평가를 은행에서 받아서 진행하는 부분은 우리나라와 똑같은 것 같다. 탁상감정이란 표현을 쓰는 것도 비슷하고. 아마 많은 국가가 유사한 프로세스를 거치지 않을까 싶다. 대출이 나올지 안 나올지 조마조마한 부분은 우리나라와 공통점이자 차이점 같다. 한국이라면 지금은 저렇게 대출 절차가 속이 타지 않을 것 같지만 지난 정권 때 주택을 매수한 나로서는 과도한 규제 때문에 대출이 나온다는 건지 안 나온다는 건지 은행원이랑 상담을 해도 속이 터질 지경이었으니까.

6장 매일매일 투자 생활

여기서는 해외에 부동산을 소유한 해외투자자의 생활을 엿볼 수 있다. 이게 제일 매력적인 거 아닐까? 외국에 내 소유 부동산이 있다는 것. 그래서 그것을 보고 관리하기 위해 중간중간에 해외여행도 할 겸 일본을 방문한다는 것. 그리고 6장에서는 법인 투자에 대한 Tip들도 많이 알려 주신다. 개인적으로는 지금 몸담고 있는 회사에서 법인 설립을 규제하기 때문에 나는 외국 부동산이라 하더라도 법인 설립이 좀 곤란할 것 같다. 개인으로 투자할 경우에는 우리나라에는 취득세와 보유세는 내는 게 없는데 양도소득세는 일본에도 내고 우리나라에도 내야 한다. 그리고 임대 소득에 대해서도 종합소득세에 합산과세로 세금을 내야 한다. 이렇게 써놓고 보니 일본에 뭘 하려면 법인으로 해야 하긴 하겠다.

7장 일본에서 건물주가 되어보니

7장은 일본 부동산만의 독특한 제도를 설명하는 장이라 할 수 있겠다. 일단 관리 회사를 쓴다는 점은 앞서 설명한 바와 같고, 이건 사실 우리나라에도 있는 부분이긴 하지만 국내 업체들의 경우 서비스의 질도 매우 낮고 그 범위도 한정적이라 할 수 있다. 개인적인 생각인데 머잖아 우리나라도 이렇게 대부분의 임대업은 관리 업체를 끼고 위탁운영하는 방식으로 바뀌게 되지 않을까 싶다. 임대료도 높아질 것이고. 또 재계약이나 첫 월세에 대해 관행적(?)으로 임대인에게 별도 지급하는 돈이 있다는 부분이 신기했다. 우리나라 같으면 도리어 세입자가 깎아 달라고 했을 텐데. ㅋ 마지막으로 월세에 대한 보증금이 너무 낮아서 이상하다 생각했는데 연대보증인을 세워야 한단다. ㅋㅋ 월세 계약인데 보증이라. 보증인을 못 세우면 보증보험을 들어야 하는데 비용은 전부 임차인이 낸다고. 그래 이게 맞지. 보증보험에 대한 보험료를 임대인이 왜 내라는 건지. 일본은 역시 합리적이군.

이상으로 일본 부동산을 다룬 백승 님의 "서울을 팔고 도쿄를 샀습니다"에 대한 리뷰를 마친다.

일단 일본 부동산 투자를 고민해 보기에는 매우 좋은 책이다. 여태껏 이렇게 일본 부동산에 대해 구체적으로 설명해 준 책이 없기도 했고. 우리나라의 경우 정권이 교체될 때마다 정책이 일관성을 갖지 못하고 단절되며 세금이나 대출에 대한 안정성이라고는 전혀 기대할 수 없었다. 안정권에 다다른 일본 부동산으로 눈을 돌려 보는 것도 좋은 대안이라 생각한다.

나 역시 조금씩 관심의 끈을 놓지 않으며 차차 더 배워 나가고자 한다.

[100자평] 서울을 팔고 도쿄를 샀습니다

서울을 팔고 도쿄를 샀습니다
백승 지음 / 알에이치코리아(RHK) / 2023년 1월

일본 부동산 투자에 대해 하나부터 열까지 모든 것을 가르쳐주는 정말 친절한 책!