[100자평] 오르는 주식을 사들이는 차트매매법

오르는 주식을 사들이는 차트매매법
황족 지음 / 메이트북스 / 2022년 2월

차트 매매를 기본부터 이해할 수 있는 쉽고 빠른 책!!!

[100자평] 워런 버핏 투자법

워런 버핏 투자법 - 주식 초보자도 수익을 내는
망수.관펑 지음, 박지민 옮김 / 비전비엔피(비전코리아) / 2022년 2월

초보부터 고수까지 누구나 참고할 수 있는 가치투자 바이블!!!

주식 초보자도 수익을 내는 워런 버핏 투자법

워런 버핏 투자법 - 주식 초보자도 수익을 내는
망수.관펑 지음, 박지민 옮김 / 비전비엔피(비전코리아) / 2022년 2월

오늘은 주식의 레전드 중 한명인 워런 버핏을 공부하는 날이다.

몇번 소개한 바와 같이 나 또한 미국주식에 장기투자 하고 있는 개미 중 한 사람이다. 워런 버핏 만큼의 경험과 해자를 갖고 있지는 않지만 꾸준히 버핏과 멍거의 뒤를 따르려고 부지런히 공부 중이다. 다들 아시다시피 워런 버핏 또는 그의 가족이 직접 책을 출판한 적은 없다. 이 책도 워런 버핏이 직접 책을 낸건 아니고 중국의 망수와 관펑이라는 분이 10년간 투자 공부에 집중해 얻은 식견을 토대로 써낸 것이다.

책 앞에 씌여진 저자 소개 만으로는 망수와 관펑에 대해 제대로 알기 어려웠다. 이 두 사람에 대해서는 인터넷으로도 정보를 찾는 것이 쉽지 않았기 때문이다. 다만 이 책의 추천사를 쓴 망수의 친구, 스덴에 의하면 망수는 아주 뛰어난 가치투자자로서 지난 14년 동안 평균 40% 이상의 연 소득을 올린 비범한 투자 실적뿐만 아니라 훌륭한 인격도 소유했다고 한다. 뒤에서 설명하겠지만 이러한 인격과 태도 또한 가치투자를 돕는 하나의 도구가 된다. 또한 이 책은 아주 쉽게 읽히고 의외로 간결한데 저자인 망수의 역할이 컸다고 생각된다. 그리고 저자 소개에 따르면 관펑이라는 분이 책의 삽화도 담당을 한 것 같은데 적재적소에 들어가 있는 삽화들이 편하고 쉽게 이해할 수 있도록 도움을 줬다. 마지막으로 이 책을 옮긴 박지민 님의 번역으로 인하여 거부감없이 자연스레 읽을 수 있었으며 삽화 상의 말풍선도 모두 두어줄 이내로 축약하여 가독성도 좋았다.

이 책을 추천한 또 한 사람, 송종식 님은 이 책을 가치투자를 넘어 주식투자의 정답지로 설명했다. 워런 버핏이 가지고 있는 철학을 잘 담고 있고, 거기서 끝내지 않고 이론을 최대한 쉽게 독자에게 전달했기 때문에 그러지 않았나 싶다. 실제로 워런 버핏과 찰리 멍거의 어록과 생각을 정리해보면 딱히 어려울 것도 없고, 특별할 것도 없는것 같다. 하지만 흔들리는 주식시장에서 중심을 잃고 좌절할 때마다 이 책을 가까이 두고 생각을 다시 한번 가다듬으면 큰 도움이 되리라 생각한다. 이 책은 너무 두꺼운 책이 아니며 매우 쉽게 읽힌다. 나처럼 빠르게 읽는 사람의 경우 반나절이면 다 읽을 수 있으리라 본다. 그럼에도 불구하고 책을 읽을 시간이 없는 사람이라면 이 책에서 Key Point 부분만이라도 꼭 읽어보면 좋겠다. 친절한 저자가 바쁜 독자를 위해 각각의 토픽마다 key Point를 삽입해 버핏과 멍거의 어록 및 주요 Idea를 따로 정리해 두었다. 이것만으로도 큰 도움이 될 것이다.

이 책은 총 6장으로 구성되어 있다. 투자의 기본 원칙, 인내심을 갖고 기회를 찾아라, 위대한 기업에 투자하라, 미스터 마켓의 지갑을 이용하라, 투자에 실패하는 사람들의 공통점, 투자자를 위한 마인드셋이 그것이다. 제 1장에서는 투자의 기본 원칙으로서 주식을 매수 한다는 것은 기업을 산다는 것을 다시 한번 주지시켜 준다. 이것이야말로 투자에서 가장 중요한 것이다. 워런 버핏 역시 주식을 살 때 기업을 산다는 마음으로 임하는 것 단 한 가지만 잘하면 된다고 말한 바 있다. 두번째 원칙 역시 너무나도 당연한 얘기지만 좋은 기업이 아니면 투자하지 않는 것이다. 당연한 얘기지만 이 두가지만 해도 어느 정도는 성공한 주식 투자 같다. 마음 편한 투자를 하기 위해서는 이 두 가지가 가장 중요하지 않을까 싶다. 아마 버핏과 멍거도 나와 같은 생각이리라.

2장에서는 '인내심을 갖고 기회를 찾아라'인데 내 기억에 아마 이 장에서 '해자'에 대한 개념 언급을 처음 하는것 같다. 주식을 하기 전에는 해자가 무슨 뜻인지도 잘 몰랐는데 진정으로 위대한 기업이 되기 위해 반드시 수익률을 지켜줄 수 있는 항구적 '해자'를 보유해야 한다고 설명한다. 요즘 같은 무한경쟁 시대에 항구적 해자가 있을까 싶지만 지속해서 차별화 전략, 우월 전략 등을 통해 장기적으로 경쟁 우위를 점하는 기업에 투자해야 함은 명확하다.

3장은 위대한 기업이다. 버핏은 여기서도 해자를 강조한다. 비즈니스의 해자를 넓히기 위해 계속 노력해서 지속적인 경쟁 우위를 만들어내야 된다고 설명한다. 또한 기업이 오랫동안 성장하는데 있어 가장 어려운 부분은 바로 기업문화라고 하는데 사례로 제시한 페덱스와 웰스파고는 읽고 생각해 볼만 했다.

4장은 미스터 마켓인데 요즘 같이 주가가 불안할 때 도움이 되는 부분이 아닐까 싶다. 개인적으로는 시장 전체의 하락에는 동요하지 않고 꾸준히 계획에 맞춰 추가 매수를 진행하기로 다짐했지만 조정이 길어지고 하락폭도 커지다보니 심리적으로 흔들리게 된다. 현재와 같은 상황에서 모두에게 힘이 되는 버핏의 어록을 가져오자면 시장이 폭락한 다음에 하는 투자는 엄청난 머리싸움도 깊은 투자지식도 필요 없으며 유일하게 필요한 것은 다른 이들이 두려워서 어찌할 바를 모를 때, 그저 믿음을 갖고 과감하게 해야 할 행동을 결연히 하는 것이다. 우리는 작은 리스크에도 지나치게 크게 의미를 부여하여 기회를 놓치고 있는 것은 아닌지 생각해 보아야 한다.

5장은 투자에 실패하는 사람들의 공통점인데 이게 정말 우리 주변에 너무 흔한 사례라서 공감된다. 주 단위로 우리나라 사람들이 가장 많이 매수한 종목을 예탁결제원 등을 통해 확인할 수 있는데 TQQQ, SOXL 등 레버리지 주식이 대개 상위권이다. 다른 나라 사람들도 이런 식으로 투자를 하는지 나로서는 이해가 잘 안된다. 우리나라를 경제문맹국이니 뭐니 하는데 매수종목을 보면 변동성이 매우 크고 레버리지 주식도 항상 상위권인 것이 고수들의 세계가 아닌가 싶을 정도이다. 이 책은 레버리지에 대해 변동을 크게 하는 것이지 투자의이익을 확대하는 데 결코 도움을 주지 않는다고 일침을 가한다.

마지막 6장은 투자자를 위한 마인드셋이다. 여기서 가장 공감되는 부분은 능력의 범위를 고수하라는 것이다. 나 역시 스몰캡 유행에 같이 올라타서 단가가 낮은 주식들을 하나둘 매수해 보았는데 대부분 반토막이 나버렸다. 여기서 내가 깨달은 것은 1. 그 사업에 대해 완전히 이해하지 않고 뛰어드는 것은 매우 위험하고, 2. 관리할 수 있는 범위 이상으로 종목을 늘리는 것도 독이 된다는 것이다. 지금은 이 두가지 원칙을 철저하게 지키면서 투자하고 있다. 버핏과 멍거도 인터넷 기업에 투자하는 것을 멀리 하듯이 완전히 이해하기 전까지는 어느 정도 거리를 두는게 맞다고 생각한다. 이 책의 삽화도 투자에 대해 전문가의 확인이 필요하다면 이미 자신의 능력범위 밖에 있는 것이라고 따끔하게 한마디 한다.

마지막으로 서평을 정리하고자 한다.

이 책은 주식투자를 하고 있는 모든 사람에게 유익하다. 가치투자자, 차트투자자, 장기투자, 단기투자 할 거 없이 모두에게 필요한 책이다. 워런 버핏의 조언을 모두 다 알고 있는 사람은 없을텐데 저자가 목차에 맞춰 가지런하게 버핏과 멍거의 가르침을 정리해 놓았을 뿐만 아니라 중간에 삽입된 삽화는 바로 이해할 수 있도록 도움을 준다. 그렇다고 이 책이 절대로 수준이 낮거나 유치하지 않다. 오히려 시장이 흔들리거나 투자에 대한 고민이 생길 때마다 중심을 잡고 일어설 수 있게 해줄 수 있는 작지만 강한 바이블이하 할 수 있다.

* 이 글은 비전코리아로부터 무상으로 제공받아 직접 읽고 느낀점에 대해 솔직하게 기록한 서평입니다.

친절한 고수의 LOTTO 재개발 ; 쉬운 재개발 정석

친절한 고수의 LOTTO 재개발
정현석(잘사는흥부) 지음 / 다다리더스 / 2021년 9월

다다리더스에서 새로운 재개발 책이 출판되어 꼭 읽어보고 싶었다.

다다리더스는 부동산 재테크 도서를 전문적으로 출판하는 컨텐츠 회사인데 사실상 북극성아카데미에 속한 분들의 책을 주로 출판한다. 주소지도 사실상 동일하고.

나 역시 북극성아카데미에서 수업을 들은적이 있기 때문에 이 학원의 강의를 상당히 신뢰한다. 아무나 강의를 할 수 있는 것도 아니고 강의 내용이 항상 인기가 좋다. 다양한 사람들과 인맥을 쌓기에도 좋아 오프라인 수업을 추가로 수강하고 싶었으나 육아의 압박과 코로나 바이러스로 인해 포기할 수 밖에 없었다. 그러던 차에 재개발 분야로 신간이 나왔다고 하여 책을 구해 읽어 보았다.

북극성아카데미는 잘 알지만 지은이인 정현석(이하 잘사는 흥부) 님에 대해서는 잘 알지는 못했다. 하지만 책에 소개된 이력을 보니 HSBC와 standard Chartered 및 현대차, KT 등에서 신사업개발과 마케팅 기획 분야에서 20년간 일한 적이 있다고 한다. 공부를 잘하거나 스펙이 좋아야 투자도 잘 한다는 보장은 없지만 일단 상당히 신뢰를 줄 수 있는 이력을 가지고 있다고 생각한다. 2010년 서울 강동구 재건축아파트를 시작으로 정비사업의 세계에 뛰어들어 현재는 북극성아카데미에서 재개발 투자 비법 강의를 진행하고 있다고 한다.

나 역시 재개발에는 관심이 많다. 2019년 지금 살고 있는 집으로 이사오기 전까지 고민이 많았다. 현재 집이 넓은 편인데 굳이 우리 세 가족이 살기에 이렇게 넓은 평수가 필요한지 고민하고 또 고민했다. 계속해서 수지의 24평 오래된 아파트에 전세로 거주하고 서울에 사둔 아파트는 인테리어를 깔끔하게 해서 전세를 놓았으면 어떨까 하는 생각을 많이 했다. 그리고 남는 돈으로는 광명뉴타운을 매수할 생각이었다. 두 군데 정도 광명의 공인중개사를 방문했는데 한 군데는 사장님이 정말 열정적으로 브리핑도 해주시고 수시로 좋은 물건 나왔다고 문자메세지도 주셨는데 결국 매수하지 못했다. 아무래도 육아를 해야 하기 때문에 장인장모님이 계신 쪽 가까이로 이사올 수 밖에 없었다. 물론 지금 살고 있는 집도 많이 올랐지만 광명뉴타운을 매수했더라면 이익은 더 컸을 것이다. 그 후로도 계속해서 재개발에 꾸준히 관심을 갖고 있다.

재개발을 처음 접할 때에는 일단 어렵다. 그냥 아파트 갭투자 하듯히 하면 되는 것이 아니라 정비사업의 기본부터 알아야 하고 재건축과 재개발의 차이, 감정평가액이 계산되는 원리, 비례율은 어떻게 계산되며 어떻게 영향을 미치는지와 같은 내용들이 한눈에 들어오기가 힘들다. 이전에도 재개발 책은 몇 권 사서 읽었지만 어렵고 졸리기 일쑤였다. 솔직히 3분의 1 정도 읽다가 포기하고 덮은 책들도 있었다. 특수물건 경매책도 읽었는데 어째 재개발이 더 어려운것 같았다.

이번에 읽은 잘사는 흥부 님의 책은 매우 깔끔하기 가독성이 높아 쉽게 페이지가 넘어갔다. 마케팅을 하신 분이어서 그런지 본인의 경험담을 토대로 이야기도 물 흐르듯이 자연스럽게. 또 재미있게 설명도 잘 해주시고, 이해를 돕기 위한 자료도 한 눈에 들어와 보기가 좋았다.

Part1에서는 본인이 회사를 그만두고 부동산을 선택한 이유를 알려준다. 잘사는 흥부님은 강동구 재건축 아파트를 매수했는데 책에서 털어놓은 내용에 따르면 그다지 깊이 있는 고민 끝에 매수한 것이 아닌것 같다. 이 아파트로 한동안 속을 썩는데 다행히도 상승기까지 계속 가져가게 되면서 이 책에서 중시하는 '보상마진'이라는 개념과 원리를 만들었다. 많은 사람들이 부동산 투자에 도전하는데 재건축, 재개발의 경우 수익이 큰 만큼 위험도 크다고 할 수 있다. 그리고 상대적으로 목돈이 들어간다. 그런만큼 공부를 할 때 제대로 해야 한다. 잘사는 흥부 님의 책에는 재개발의 기본적인 원리와 잃지 않는 투자를 위한 보상마진에 대한 설명이 있으니 이를 잘 공부해야 한다.

Part2에서부터는 후배인 광현 대리를 등장시켜 본격적으로재개발 투자에 대하여 설명한다. 이 Part에서는 보상마진의 개념이 가장 중요할 것 같다. 왜냐하면 '보상마진'의 개념은 다른 저자들의 책에는 나오지 않는 오직 '잘사는 흥부'님 만의 독자적인 개념이기 때문이다. 잘사는 흥부님은 투자를 결정할 때 이 보상마진을 기본적인 수익구조로 가져 가는데 기본마진, 입지마진, 연식마진, 세대수마진, 브랜드마진, 기타마진 이 6가지 항목을 통해 보상마진을 결정한다. 각각의 마진에 대해서는 저자가 그림을 이용해 상세히 설명해 놓았으니 쉽게 이해

하리라 생각한다.

그 외에도 저자가 다른 재개발 책들과 비교해 신경 쓴 부분이 여러가지가 있다. 정비사업의 절차와 사업 단계별 특징에 대해 매우 자세하게 설명이 되어 있다. 권리산정기준일에 대한 설명도 잊지 말아야 할 중요한 부분이다.

Part2가 준비편이었다면 Part3는 실전이다. 여기서도 친절한 저자의 꼼꼼함이 묻어 나온다. 정비사업 재당첨 제한에 대해 아주 디테일하게 설명해 주고 있다. 재개발에 정말 큰돈이 투자되는데 재당첨 제한으로 입주권 자격을 받을 수 없다면 얼마나 황당할까? 저자는 이런 상황이 발생하지 않도록 일어날 수 있는 거의 모든 경우의 수에 대해 그림까지 동원하여 재당첨 제한 여부를 알려준다.

이어 은평구 갈현1구역과 녹번역e편한세상캐슬을 비교 대상 아파트로 두고 이를 통해 보상마진을 구해 보는데 이런 방법 또한 실전에서는 도움이 될 것이다. 갈현1구역이 '우수 디자인 공동주택'에 선저오디어 발코니 삭제 규정을 적용하지 않는다는 것은 나도 이번에 처음 알게 되었다.

광현 대리와 함께 공인중개사들을 만나며 소개 매물을 판단하고 감정가 대비 권리가액이 낮아 순위에서 밀리면 작은 평수를 배정받을 까봐 심리전을 생각하는 모습은 현장에서도 흔히 볼 수 있는 장면이다. 이런 부분까지 구체적으로 설명을 곁들여 투자자에게 많은 도움이 될 듯 하다. 이어 186에서 소개한 보조가 속기 쉬운 재개발 프리미엄 부분도 읽어두면 좋다. 아무 생각없이 보다 보면 깜빡 속아 넘어가기 좋은 사례다.

Part4에서는 다주택자의 현명한 재개발 투자가 제목인데 성수전략정비구역(3지구)를 기준으로 한남3구역이나 인근의 트리마제와 비교하며 유불리를 따져 본다. 전체적으로 Part4는 수익률을 극대화하기 위한 접근방안을 소개한다고 보면 좋을것 같다. 현장에서 많이 보이는 물건은 아니지만 취득세 중과와 대출을 받을 수 있는 도로 물건에 대한 소개도 들어 있다. 이 Part에서는 사업장의 속도 예측에 대한 설명(225p), 감정평가에 따른 조합원의 유불리(240p), 그 외에 사업을 방해할 수 있는 요소에 대한 설명(257p) 등이 크게 도움이 되었다.

이 책은 재개발의 기본서로 아주 좋다. 나는 개인적으로 매우 만족하며 읽었다. 재개발 투자에 참고할 수 있는 책을 단 한권만 고르라면 무조건 이 책을 고르겠다. 역시 북극성아카데미의 명성은 하루아침에 쌓은게 아니라는걸 새삼 실감했다. 끝으로 이 책은 고기 잡는 법을 가르쳐 주는 책이지, 어디가 고기가 많은지 알려주는 책은 아니다. 더 쉽게 말하면 어디 재개발 구역이 유망한지 찍어주는 책은 아니라는 의미이다. 강사가 투자의 원리와 보상마진을 구하는 방법까지 알려 주었으면 스스로 뛰면서 유망한 지역을 발굴해 보는 것이 좋을것 같다.

마지막으로 부록에 실린 재개발 유형에 대한 이해 부분까지 꼭 빠뜨리지 말고 다 읽어보고 필요하면 추가로 더 공부해보기를 권한다. 특히 도심 공공주택 복합사업과 공공 직접 시행 정비 사업을 비교하고 개념을 잘 정리해야 할 것이다. 여기에 최근 오세훈 서울시장이 들고 나온 신속통합기획 재개발까지 같이 공부를 하는게 좋을것 같다.

* 이 책은 다다리더스로부터 무상으로 도서를 제공받아 직접 읽고 솔직하게 작성한 서평입니다.

[100자평] 친절한 고수의 LOTTO 재개발

친절한 고수의 LOTTO 재개발
정현석(잘사는흥부) 지음 / 다다리더스 / 2021년 9월

재개발의 처음부터 끝까지 쉽게 알려주는 친절한 책!