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바보아저씨의 부동산 이야기 - 문재인 정부 부동산 정책은 왜 모두 실패했을까…? 새 정부는 과연 잘할까…?
바보아저씨 지음 / 바른북스 / 2022년 5월
평점 :
절판
오해하지 않도록 미리 얘기해 둘 것이 있다.
바보아저씨라고 해서 정말 바보가 지은 책은 아니다.
제목이 부동산 이야기지만 부동산 책이라기 보다 경제학 책이다.
헷갈리는 일이 없었으면 한다.
바보아저씨 님은 부동산스터디 등 카페에 은행 및 국책기관에서 근무한 경험과 경제학적인 이야기를 어렵지 않게 담아내어 큰 인기를 끌었다. 나도 알림 설정을 해서 새 글이 뜰 때마다 피드를 받아서 보곤 했다.
보니까 네이버 지식인에서도 활동을 하시는 것 같더라.
강원도 출신으로 춘천고등학교와 연세대학교를 졸업했다고 한다. 저자 이력이 너무 간단하다 보니 고등학교 소개까지 들어갔네. 국토해양부를 포함한 5대 그룹에서 근무를 했었고, 마찬가지로 5대 은행에서 근무를 했었다고 한다. 바보아저씨의 경제 이야기 등을 내신 적이 있는데, 희한하게도 음악 이야기책은 예당아저씨로 내셨네. 이미지 관리를 하시나? ㅋ
제목만 봐서는 이게 무슨 책인지 감도 안 오겠지만 이 책은 문재인 정부의 부동산 정책을 아주 강하게 꼬집는다.
당장 시장을 보면 알 수 있듯이 과도한 규제의 부작용이 이미 튀어나오고 있다.
책은 제1장부터 7장까지로 구성되어 있는데 특이한 게 각 장의 제목이 없다. 왜 없을까?..
아무튼 개인적으로도 저자의 의견에 대부분 찬성하는 편이기는 한데 조금 과장해서 설명하는 부분도 있다고 본다.
가령 대한민국 집값이 왜 폭등했을까? 솔직히 원인은 여러 가지가 있을 것 같다. 결과만 놓고 누가 무엇으로 올려놓았는지 찾는다는 게 어디 쉬운 일일까? 그렇게 쉬운 일 같으면 그것만 해결하면 다시 집값이 내려가야 정상이게? 그렇게 세상이 간단하고 단순하지가 않다.
우선은 전세대출이 많이 늘어났다. 그냥 일반 전세대출도 있겠지만 보증금 1.1억까지 1.2%에 빌려주는 중소기업청 대출이 크다. 이렇게 1.2%에 1억씩 빌려서 살 수 있는데 누가 반지하에 살겠나? 형편에 맞춰서 산다는 건 옛날 얘기다. 적극 동의한다. 정부 기금 대출은 이미 안 받는 사람이 바보 아닌가? 적극적으로 활용해서 주거환경을 개선하고자 노력할 것이다. 안타깝게도 그 결과 시장에서 1억 이하 전세 매물이 거의 다 사라졌다. 일부 반지하 등은 월세로 돌려야 하는데, 어떤 사람들이 세입자로 들어오겠는가? 뻔하지 않나? 중기청 전세대출을 못 받는 사람들이 월세로 들어오는 것이다. 당연히 세입자 관리도 어렵다.
전세대출로 내 돈이 아닌데 내 돈처럼 쓰면서 집에 살게 되면 대두분의 경우에는 집값 상승을 유발하게 되어있다. 이건 저자와 나의 생각이 같다. 왜냐하면 이자만 내고 있기 때문에 평소에는 너무나 저렴하고, 적은 돈으로 본인의 소득수준보다 더 나은 집에 살 수 있는데 약간의 스트레스만 받더라도 분노의 매수를 결정하게 되어 있기 때문이다. 예를 들어 금리가 올라간다고 쳐도 원리금 균등 상환 구조에 비해 이자만 갚는 만기 일시상환이 더 부담률이 늘어난다(부담률, 퍼센티지가 더 크다는 말이다. 절대금액으로 하면 당연히 원리금 균등 상환 쪽이 부담액은 더 크다). 그렇게 되면 결과? 분노의 매수한다. 더러워서 사고 만다. 기금 대출받아서 잘 살고 있는데 집주인이 나가라고 한다? 그런데 목적물 변경 + 대환 되어서 상품이 변경되고 금리가 올랐다? 이 역시 마찬가지로 분노의 매수로 대응하기 마련이다. 어떠한 경우에도 열받아서 홧김에 집 사는 경우를 초래하기 쉽다.
솔직히 기금 대출은 뭐 처음부터 저장하고 같은 생각을 하고 있었는데 전세보즘보험의 경우 나도 조금 더 생각을 해봐야겠다. 전세보증보험은 지금도 문제가 있다. 그렇다. 깡통전세를 양산한다. 일단, 임대료가 임차인을 위해서 보증보험료를 내주는 구조도 진짜 말이 안 되고(임대 사업자의 경우), 임대 사업자가 아니라 하더라도 인천 등 일부 지역에서는 집주인이 세입자 전세보증보험을 대신 들어주는 경우가 적지 않은 것으로 안다. 그 대신? 그 대신 집주인이 은행에서 돈 빌리고 은행이 근저당 설정하고 후 순위로 세입자가 들어오는 구조다. 와... 이건 뭐... 이거 나중에 문제 생겨서 경매로 넘어가면 대체 누구 손해냐? 집 주인은 그냥 전세보증금 먹은 걸로 입 싹 닦으면 되고, 세입자는 전세보증보험에서 구제받으면 되고. HUG는 경매 진행시켜서 배당받아 가야 하는데 이게 제대로 낙찰이 될까? ㅋㅋ
결국 고스란히 우리의 세금으로...(HUG도 우리의 세금으로 운영되는지는 좀 봐야 할 것 같다만..)
책에서는 기본적으로 깡통전세의 리스크와 전세보증보험, 기금 대출 등을 중심으로 설명을 하고 있다. 내가 생각해도 이것들이 제일 문제다. 이런 것을 방지해야 할 국토부를 비롯한 정부 기관들이 말리기는커녕 도리어 기금 대출과 전세보증보험 홍보에 열을 올리고 있다. 그거 장려하면 할수록 우리 돈으로 다 다시 메꿔야 할 것 같은데 허허.
정부가 나서서 무한 갭 투기 가능하게 판 깔아 주는 꼴.
책에는 정부 정책을 비판만 하는 게 아니라 깡통전세를 사례로 들면서 알기 쉽게 알려 주기는 하는데...
예를 들면 깡통전세가 어떻게 구성되고 어떻게 위험한지, 경매 넘어가면 배당 순서가 어떻게 되고 다 좋은데 그런 동네와 그런 물건은 이 구조에 계약을 하지 않으면 물건이 없다.
다중주택, 신축 다세대주택 많은 동네는 이미 집주인이 근저당을 풀로 다 받아놓고 있다. 풀이라고 해봐야 최근에 지은 것들은 LTV 40% 규제 때문에 얼마 되지도 않을 것이고. 물론 빌라 지어 놓으면 매매가나 전세가나 거의 차이가 없기 때문에 그게 그거기도 하지만 아무튼 지식을 알아도 크게 대응이 어려운 게 문제라는 거. 물론 전세 안 살고 월세 살면 되는데 다시 그 얘기 꺼내자면 위에 있는 얘기로 도돌이표. 중기청 대출 같은 거 이자만 갚은 게 1억을 1.2%에 빌려주는데. 한 달에 10만 원 돈이면 내가 1억짜리 원룸 사는데 누가 월세 살까? 이래저래 문제가 많다.
책의 뒷부분에는 요즘 핫한 대장동 이슈라든지 국토보유세도 다뤄주기는 한다.
조금 신랄하게 까는 내용인가 했더니 그건 아니고 그냥 설명해 주는 정도였음. 시골 민심에 반하는 정도.
아무튼 좋은 생각이 아니라는 부분에는 나 역시 동의한다.
마지막으로 이미 책을 여러 권 내신 분인데 각 주제가 딱히 통일성이 없다.
하나의 주제 안에서 설명을 할 때도 경어체를 쓰다가 갑자기 구어체, 평어체 다 나온다...
편집에 조금만 더 신경을 써주시면 감사하겠다.
처음부터 지금까지 쓴 내용 중에 이해가 안 되는 부분이 있으시다면 책 사서 읽어 보시는 거 괜찮을 듯하다.
저자가 얘기하는 무피투자나 깡통전세를 사실 우리가 역으로 투자자 입장에서 접근하기는 쉽지가 않은데, 왜냐하면 무피로 셋팅을 매도자 측에서 다 해놓으면 자기도 먹을 만큼 뽑아먹고 나가야 하기 때문에 비싸게 판다.
비싸게 팔기 때문에 사실 깡통전세는 아니라는 얘기긴 한데, 떠안은 사람이 자기도 비싸게 팔지 못하고 산 가격보다도 시세가 낮아진다? 그거 눈치채는 순간 전세도 들어오는 사람이 없게 됨. 그러면 난리 나는 거임.
매매도 안 나가, 전세도 안 나가.. 내 돈 넣어서 전세 보증금 낮춰줘야 함.
책을 읽으면서 꼭 세입자 입장이 아니라 투자자 입장에서도 고민하면서 읽으면 더 느끼는 게 많다.
