[서평] 고시원킹(서봉기 지음) : 기적의 고시원 투자법

고시원킹 - 주 2회 출근하고 월 1,000만 원 버는 기적의 고시원 투자법
서봉기 지음 / 라온북 / 2022년 8월

이번에도 또 생소한 분야의 책을 읽었다.

나는 이런 걸 좋아한다. 부동산과 관련되어 있긴 하나 역세권 소형 아파트와 같이 모두가 열광하는 분야 말고 이런 일종의 틈새시장과 같은 분야. 예전과 달리 다양한 분야의 책들이 많이 나와서 요새는 진짜 없는 분야가 없는 것 같다.

오늘은 고시원이다. 고시원.

대학생 때, 학교 앞에 고시원에 가본 기억이 난다. 그 느낌이란... 선배 찾으러 갔는데 안에 들어 가지도 못하고.

잠깐 기다리면 선배가 나오는 구조였는데 솔직히 들어가 보고 싶지도 않았음. 그 후로도 고시원에 대한 인식은 크게 달라지지는 않은 것 같다. 아. 관세사 스터디하던 형이 고시원 살 때 노량진 고시원 잠깐 방에 들어가 봤던 기억도 난다. 그 방은 그래도 꽤나 비싼 방이었기 때문에 살만했던 것 같다.

책을 소개하기에 앞서 고시원은 보통 자가 건물에 하질 않는다. 내가 내 건물에서 시설 갖춰서 하는 경우는 흔치 않고, 한 층 또는 몇 개의 층을 임차하여 월세 내면서 운영하는 경우가 대부분이다. 책에 있는 내용도 아닌데 굳이, 이 얘기를 왜 서두에 하느냐면 경매에 나온 근생 빌딩 물건들을 보고 시세 차익형으로 도전 또는 경매로 받아서 직접 운영을 해보려고 하는 분들이 많기 때문이다. 이걸 사서 하는 걸로 오해하는 분들이 종종 있을까봐...

뭐 직접 운영하시겠다면 크게 나쁜 생각도 아니지만 기본적으로 그런 공업지역에 지은 근생은 이 책에서 설명하는 고시원과는 거리가 있으며 매매로 처분하고 Exit 하는 게 쉽지는 않으니 참고하시기 바란다.

책의 저자인 서봉기 님은 2019년 7월 갑자기 하루아침에 다니던 직장을 그만두게 된다. 해고 통보를 받은 것이다. 30대 중반에 결혼 4년 차. 두 살 아이의 아빠이자 한 아내의 남편인 가장은 그렇게 백수가 된다. 재취업을 해보려고 했지만 별다른 결과물도 없이 3개월의 시간이 흐르고, 아내의 제안을 받아 제주도 한 달 살기를 해보게 된다. 제주에서 느끼는 고요함과 한적함을 즐기고 휴식을 마친 뒤, 서울로 올라왔다.

예전과는 다르게 새로운 도전을 해보기로 결심하고 경매 공부를 시작했으나 당장 현금 흐름이 절실한 저자에게는 적합하지 못하다는 판단이 들어 고시원 쪽으로 방향을 바꿨다. 한 매체를 통해 고시원장을 만나 컨설팅을 받고 다섯 번째로 본 매물을 거침없이 계약해버렸다.

뭔가 엄청나게 많은 이야기를 풀어 놓은 것 같지만 이 모든데 제일 첫 장의 대여섯 페이지까지의 내용이다. 하여튼 어마어마한 전개 속도와 실행력이다. 책의 목차는 총 5개 장이다. 1장은 고시원의 시작에 대한 부분이다. 사실 지금까지 언급한 내용이 1장의 주요 내용이다. 갑작스러운 해고와 무작정 계약한 첫 번째 고시원에 대한 내용이 주를 이룬다. 이어서 나오는 내용은 오피스텔 투자와 고시원의 비교인데 사실 저자는 고시원과 오피스텔의 차이를 아주 정확하게 알고 있다.

오피스텔의 경우 부동산 임대를 통한 자본소득, 즉 임대 소득인 반면, 고시원은 서비스업이다. 내가 사업을 영위하는 것이기 때문에 완전히 다른 별개의 업종이다. 여기까지 제대로 이해를 했다면 수익률이 30%라는 내용도 사실은 이렇게 바라볼 부분이 아니다.

내가 자산을 파킹하고 자본소득을 누리는 게 아니라 사업을 하는 것이기 때문에 이런 비교는 옳지 않다. 임대보증금과 권리금을 투자 자금으로 수익률로 계산하는 방법은 조금 옳지 않다는 생각이 든다(물론 뒤에서 설명하겠지만 임대업과 상당히 유사한 부분도 있다.).

2장의 내용은 건물주처럼 살기로 마음먹었다는 내용이다. 사실 여기도 조금 헷갈리게 써놓은 부분이 있는데 고시원은 내 자산으로 하는 게 아니라서 자본소득이 아니지만 오토로 운영은 가능하다고 본다. 뭐든지 처음이 어렵지 관리에 노하우만 붙으면 해볼 만할 것도 같다. 그리고 고시원은 건축법에 따라 바닥 면적 합계 제약이 있는데 이게 오히려 진입장벽이 될 수 있다. 한 건물에 여러 개 경쟁업체가 진입하기 어려워지니 말이다. 결국 엄연히 서비스업이지만 임대업과 가장 유사한 사업이라 할 수 있다. 단, 초심을 잃지 않는다는 가정 하에.

3장의 내용은 고시원 창업의 노하우 부분이다. 이 부분을 통해서 실제로 고시원을 오픈하고자 할 때 필요한 부분들을 꼼꼼하게 책으로 공부할 수 있었다. 매물을 볼 때 어떤 기준을 가지고 볼지, 필수 특약사항으로는 어떤 걸 넣어야 할지, 룸의 구조는 보통 어떤 식이며 그에 따른 창업 비용은 얼마나 예상하면 될지, 권리금은 얼마나 생각하면 될지.

그래도 저자는 44실짜리 고시원을 운영하고 있고 그 이전에도 고시원을 양도, 양수해 본 경험이 있다. 블로그도 운영하고 유튜브도 하고 있다. 이렇게 고시원에 열정을 쏟는 저자가 말하는 부분 중에 가장 와닿는 것은 100점짜리 고시원은 없다는 것이다. 누구나 만족할 수 있는 고시원은 없다.

그런 매물이 있다면 어차피 금액적인 부분에서 비쌀 것이다. 사실 모든 부동산이 다 그렇겠지만 적정한 선에서 결정하고 내가 만들어 간다는 생각도 해야 할 것이다.

3장이 창업 측면에서의 노하우라면 4장과 5장은 운영 측면에서의 노하우다. 저자는 광고라든지 공실 관리 측면에서 오픈 이후의 팁들을 많이 전수해 준다. 특히 귀찮을 수밖에 없는 미납 관리라든지 흔히 발생할 수 있는 민원 대응 방법에 대해 알려준다. 저자의 운영 관리 팁들은 매우 구체적이고 당장 실무에서 도움이 될만한 부분들이 많았는데 정말 솔직히 말해서 읽다 보니 저자처럼 운영할 자신이 없어졌다. ^^;

중간에 조현병 환자가 소란을 피워서 경찰과 협조해 퇴실 처리하도록 처리했다는 부분이나, 머릿속에 임대업만 생각하다 보니 한 번도 코로나 환자가 발생하는 경우도 큰 문제가 된다는 생각을 못 했었다. 만약 내가 고시원을 운영하고 있는데 이런 문제들이 발생하면 크게 스트레스 받을 것 같다는 생각이 들기는 한다.

이렇게 고시원 운영을 주제로 한 책 '고시원킹'에 대해 알아보았다.

고시원에도 참 다양한 사람들이 살고 있는 공간이고 그 사람들로 인해 크고 작은 일들이 종종 발생한다. 생각하기 나름인데 힘들어서 고시원 운영을 못하겠다고 양도하려는 사람도 나타나고, 다른 업종에 비해 시간적, 경제적 자유를 줄 수 있는 사업인 만큼 기회라 여기며 받아들일 수도 있다고 생각한다.

책을 끝까지 다 읽고 나서 드는 생각은 비단 고시원 운영에만 적용되는 것이 아니라 서비스업 전체에 활용할 만한 노하우가 많다는 생각이 들었다. 그리고 임대업. 특히 다가구 임대업을 하는 분들도 읽어보면 좋을 내용이 많았다.