[생각할 게 조금 있었던 서평] 무조건 오르는 아파텔 투자 공식(고라파덕90 지음)

무조건 오르는 아파텔 투자 공식 - 청약과 세금, 대출 걱정까지 없는 실속 있는 부동산 틈새 투자법!
고라파덕90 (공휘용) 지음 / 길벗 / 2022년 7월

이제는 이런 책도 다 나오는구나.

제목을 보자마자 그런 생각을 했다. 아파텔이 아무리 인기로서니 아파텔 투자 전문 서적까지 나왔구나. 사실은 나 역시 아파텔이나 주거용 오피스텔을 이용한 투자를 최후의 보루로 생각 중이다. 사실 정부 규제가 너무 많아서 회피 목적으로 생각하는 부분이고, 그 단계까지 가기 전에 이런저런 규제들이 완화되어 굳이 오피스텔 투자를 하지 않아도 되는 상황이 오면 좋겠지만... 사람 일 어찌 될지 모른다. 일단 제대로 빠삭하게 공부해서 나쁠 게 없다. 그래서 그런 마음으로 즐겁게 읽기 시작했다.

사실 오피스텔 공부가 아파트 공부보다 더 재밌다. 왠지 매매-전세 금액 차이가 크지 않고 가격이 상대적으로 싸서 언제든지 한 채 정도는 살 수 있을 것 같은 느낌이 들어서? 이 책으로 공부하다가 삘 받으면 나가서 두세 채 정도 계약?(이런 식으로 하면 진짜 큰일 난다...)

일단 이 책은 고라파덕90 님께서 쓰셨다. LG에 입사하여 15년간 영업 및 기획담당자로서 누두보다 성실하게 일했다고 한다. MBA 과정까지 수료하며 매출 달성과 비용 효율을 고민했지만 정작 본인의 통장 잔고와 자산 증식에 관심이 없어 결혼 후 대부분을 전세로 전전하다가 파주 운정에 아파트 투자. 그리고 코로나 사태가 터지면서 본격적으로 아파텔 투자에 집중하셨다고 보면 된다. 아.. 뭐 늘 하는 얘기지만 MBA 출신이라고 투자 잘 하는 거 아니고, 동네 할머니가 더 투자 잘 할 수도 있다. 주식이든 부동산이든. 그래서 학벌이나 사회에서의 경력/지위가 대단한 건 아닌데. 책은 좀 얘기가 다른 것 같다.

확실히 많이 공부하신 분이라서 그런지 책이 엄청 재밌었다. 보통 부동산 책이 다 똑같은데 첫 번째 파트는 우리가 왜 부동산 투자를 해야 하는가?, 나는 얼마나 어렵게 성장했는가?, 내가 왜 부동산 투자를 하게 되었는가? 이런 이야기를 하는데 이 책도 사실 예외는 아니다. 저자가 신혼 생활을 어떻게 보냈고, MBA는 어쩌다 가게 되어서 주말마다 힘들었고, 파주 운정에 첫 집을 장만했는데 그게 또 이익을 공유하고... 이런 이야기인데 엄청 재밌어!

일반적인 부동산 책과는 달리 너무 재미있어서 읽다가 독서를 멈추고 저자 소개를 다시 읽었다. 맨 밑에 보니까 저자의 블로그 주소가 나와 있어서 그리 들어가서 서로이웃 신청하고 다시 읽기 시작했다. 한 절반쯤 읽으니까 서로이웃 신청을 받아 주셨다. 아무튼 너무 재미있어서 시간 가는 줄도 몰랐다. 사실 MBA 회사에서 아무나 보내주는 거 아니고 정말 까다롭게 선발하는데 회사에서도 평가가 엄청 좋으셨을 걸로 생각된다.

책은 총 5개의 Part로 구성되어 있다. 첫 번째 파트는 저자의 신혼 생활을 돌아보고 MBA 시절에 대해서도 언급한다. 대부분의 신혼부부와 마찬가지로 저자도 전세부터 시작했다. 그러다 파주 운정지구 초입에 아파트를 매수한다. 그런데 '손익공유형 모기지론'으로 매수한다. 아오. 이런 게 지금도 있나? 이 아파트는 이른바 경기도 수용성이 가파르게 상승하는 동안 고작 3,000만 원의 수익만을 가져다주었고, 그마저도 매도 시점에 은행에서 LTV 40%만큼인 1,200만 원을 가져가서 취득세, 수수료 빼면 남는 게 없었다고 한다. 초반부터 암울하네.. 하지만 저자는 여기서 멈추지 않고 계속해서 발전해 나갔다. MBA 과정에서 익혔던 '유동성이 증가하면 자산의 가치가 빠르게 오른다'라는 경제 지식을 바탕으로 코로나 위기 때 공격적으로 오피스텔에 투자한다. 여기까지가 대략적인 Part 1의 내용이었는데 앞서 설명했다시피 굉장히 재밌다. ^^

Part 2는 '아파텔의 시대가 온다'라는 제목을 달고 있다. 여기서는 아파텔이라는 새로운 주거형태가 뭔지부터 설명한다. 기본적으로 주거형 오피스텔의 특징과 장점에 대해 설명하는 자리다. 적어도 이 서평을 시간 내서 꼼꼼히 읽어보는 사람이라면 또는 이 책에 관심이 많은 사람이라면 과도한 투자 아파텔이 그래도 요새는 상당히 경쟁력이 있는 상품이라는 걸 알겠지만, 대부분의 사람들은 오피스텔을 그렇게 긍정적으로 바라보질 않는다. 일단 우리 아내나 내 동생만 하더라도 오피스텔이라면 손사래 치는데 뭐... 그러나 아파텔은 현시점에서 아파트보다 나은 강점이 분명히 존재하고, 경우에 따라서 아파트를 뛰어넘을 수도 있다. 책에 잘 설명이 되어 있으니 참고하시면 좋을 것 같다. 친절하게도 무주택자, 유주택자, 다주택자로 포지션을 구분해서 설명해 주기도 한다. 참 착한 책이다.

Part 3는 오르는 아파텔 투자의 8가지 필수 조건이다. 이 8가지 조건을 공개해도 되나 싶었지만 어차피 요것만 가지고는 좋은 아파텔을 찾을 수도 없을 것 같아서 나열하자면 역세권, 신축, 브랜드, 대단지, 교통호재, 2룸 이상, 소유주 중심의 관리단 구성, 인근 아파트 대비 강점이다. 이렇게 나열하고 보니 별것 아닌 것 같지만 해당 사항들을 중심으로 꼼꼼하게 비교하고 투자를 결정해야 한다. 오피스텔 한 번 잘못 물리면 답 안 나온다. 가급적이면 8가지 조건을 충족하는 아파텔을 고르도록 하자. 개인적인 의견을 덧붙이자면 상업용지에 지어지는 오피스텔에서 지우고 싶은 환경을 생각하면 좋다. 브랜드가 아니고 대단지가 아니면 병원이나 학교 같은 선호 시설이 아니라 술집, 유흥 시설이 들어오게 된다. 이렇게 역으로 생각해 보는 것도 도움이 된다.

Part 4는 아파텔 투자의 정석이다. 여기서는 어떻게 살 것인가, 아파텔 임장은 어떻게 돌아보며 무엇을 봐야 하나?, 그리고 저자가 둘러본 아파텔 임 장기를 공유하고 각 도시/지역별로 유망한 투자처와 주의사항 등에 대해 설명한다. 또 노파심에 얘기하자면 MGM 많이 달라붙고, 연예인이 광고하고, 잔금 90% 등 납부조건이 비정상적이다 싶은 건들은 일단 초보자는 거르는 게 좋지 않을까 싶다.

Part 5는 아파텔의 미래에 대해 설명한다.

음... 이 부분은 저자의 생각에 상당 부분 동의하는 바이지만 이런저런 변수가 많다. 아파텔이 왜 떴을까? 지나친 정부규제의 반사효과로 인기를 얻는 부분을 무시할 수 없는 것 같다. 취득세와 종부세로부터 상대적으로 자유롭고, 원금 만기 일시상환으로 이자만 갚으면 되고. 그럼에도 불구하고 주거 여건은 아파트와 거의 차이가 없다. 실제로 내가 아파텔 투자나 실거주를 고민하는 이유도 동일하다. 예를 들어... 내가 지금 살고 있는 집을 전세를 놓고, 영끌해서 서울이나 경기도의 다른 지역에 오피스텔을 추가로 한 채 더 매수해서 실거주 한다고 가정하자. 1) 취득세, 종부세 등 각종 세금으로부터 자유로운 이점이 있다. 2) 이자만 갚으면 되니까 상대적으로 부담이 덜하다. 결국 핵심은 아파트는 그 돈으로 그 삶의 질이 안 나오는데 아파텔은 그게 되기 때문이다. 그래서 아파텔이 인기가 좋다고 생각한다.

그런데 저자도 염려하는 부분이 대출이나 세금 문제에 있어서 규제가 완화된다면 어떻게 될까? 계급장 떼고 아파트와 붙어야 하는 문제가 생길 수 있다. 지금 생활숙박시설도 얘기 쏙 들어갔듯이 아파텔도 모든 규제가 다 완화되면 경쟁력은 둘째 치고 괴랄한 혼종 취급받을 수도 있다고 생각한다(사실 이렇게까지 규제가 완화되지는 않을 것이다. 그러나 주택에 대한 취득세 완화는 언젠가 발생할 일이다.). 이 파트에서는 저자도 아파텔의 황금빛 미래만을 전망하는 것이 아니고, 리스크에 대해서도 잘 설명해 주기 때문에 책을 통해 공부하고 스스로 판단해 보는 것이 좋을 듯하다.

다 읽고 나면 맨 뒤에 2022년 수도권 유망 아파텔 단지 21선이 별책부록으로 실려 있다. 얼른 가위로 잘라서 안에 들어 있는 단지들을 읽어 보았다. 아... 대부분의 단지는 이미 알고 있는 단지고, 살까 고민"만" 했던 단지이다. 그냥 2~3년 전에 무지성 매입했으면 어땠을까 하는 아쉬움이 밀려온다. 지금도 좋은 단지들이지만 그래도 2~3년 전 시중에 자금이 풀릴 때 매수했더라면 훨씬 더 안전하고 확실하게 수익을 낼 수 있었을 텐데 하는 아쉬움이 든다. 그래도 이렇게 뭘 더 하나 배우고 아쉬움을 느끼면 또 나중에 좋은 기회가 찾아오더라. 그때를 기약하며 계속 공부하고 꾸준히 좋은 아파텔을 찾아봐야겠다.