[서평] 부동산, 부채, 버블의 경제학(박덕배 지음)

부동산, 부채, 버블의 경제학 - 대한민국 부동산, 지나온 20년 다가올 20년
박덕배 지음 / 또다른우주 / 2022년 7월

부동산에 대해 조금 더 깊이 있게 공부하려고 이 책을 골랐다.

매번 얄팍한 기술만 참고하는 것 같아서 진득하게 학자의 눈으로 바라보는 부동산은 어떤지 보고 싶었다. 정통 경제학을 공부하신 분의 눈높이는 과연 어떨는지 궁금했다.

저자인 박덕배 님은 성균관대 경제학과를 졸업하고, 서울대 국제경제학과에서 국제금융 전공으로 경제학 석사학위, 뉴욕주립대 버펄로 캠퍼스에서 화폐금융, 거시경제 전공으로 박사학위를 취득했다. 한국수출입은행을 거쳐 제일 금융 연구원 및 제일은행 종합기획부 연구 귀원, 성균관대 경제학과 겸임교수를 역임했다. 정통 경제학자로 경력을 시작했으나 학문적 영역에 머물기보다는 경력 대부분을 민간 연구기관에서 현실 경제를 연구하고 실천적 대안을 모색하는데 바쳤다고 한다. 개인적으로 이 책을 접하기 전에는 박덕배 님에 대해 알지 못했으나, 책을 읽기 전에 네이버 검색 등을 통해 기사와 인터뷰 등을 확인한 후 신뢰할 수 있는 분이라 생각해서 책을 고르고 읽었다. ㅣ장을 바라보고 분석하는 부분은 정통 경제학자로서 매우 정확했다고 생각하며 이런 날카로운 시각은 과연 우리나라 부동산의 단기/중기적인 뷰를 어떻게 바라보는지 궁금했다.

책은 크게 3부분으로 구성되어 있다. 제1부에서는 지난 20년간의 부동산 시장을 분석한다. 국내 주택시장 가격을 분석하고 한국과 일본의 버블 붕괴 사례를 비교한다. 그리고 정권 별로 어떤 부동산 정책을 펼쳤으며, 그에 대한 평가를 논한다. 제2부에서는 점증하는 가계부태 위험을 논한다. 점점 불어나는 가계 재무 상태에 대해 설명하고, 가계부채 문제의 현주소를 다룬다. 그리고 인플레이션, 스태그플레이션과 더불어 복합적인 불황 우려에 대해 설명한다. 마지막 제3부는 인구구조 변화화 주택시장의 미래에 대해 이야기한다. 새로운 주거 트렌드와 대한민국 주택시장의 미래에 대해 몇 가지 토픽을 정해 설명하는 방식이다.

미리 얘기하지만 일반적으로 우리가 보던 부동산 투자 도서와는 결이 많이 다르다. 상당히 지루할 수도 있다. 그동안 부동산 책을 참 많이 읽었지만 이번 책은 조금 졸려서 읽기 힘든 부분이 더러 있었다. 지루한 부분은 과감하게 건너뛰고, 눈에 잘 들어오지 않는 부분은 빠르게 넘겨서 1회독을 마쳤다. 너무 대강 읽은 것 같아서 한차례 더 읽었다. 그래도 책에 있는 모든 내용을 다 이해하고 소화하기에는 버거웠다. 책이 어려운 부분도 있었겠지만 그동안 결과만 던져주는 책들에 너무 익숙해졌던 탓이 크다. 참고로 이 책은 현재의 시장 상황과 가계부채에 대해 설명하고 경고하는 것이 주된 내용이다. 주택시장의 미래라는 것도 시나브로 이런 방향으로 트렌드가 변하고 있다고 설명하는 수준이지 시장이 이러이러하니 어디를 투자하세요, 어떤 걸 사보세요.라고 답을 던져 주는 책은 아니다. 더 많은 생각을 필요로 한다.

의외로 제1부가 제일 읽기 좋고 쉽고 재밌었다. 국내 주택시장을 가격분석하는 부분 말이다. 모두가 알고 있는 바와 같이 우리의 부동산은 장기적으로 우상향했다. 하지만 최근 20년을 기준으로 어떤 이벤트가 있었으며, 무엇을 계기로 공급/가격 상의 변화가 있었는지를 설명해 준다. 1,2,3기 신도시가 가져온 공급 효과와 그에 따른 매매/전세 가격지수 추이의 변화를 공부하는 것도 눈여겨볼 사항이다. 당연한 얘기지만 역사는 반복될 확률이 높으니까. 미국의 대표적인 주택 가격지수인 케이스-실러 Home Price Indexx를 통해서도 국내 아파트 가격과도 비교한다. 서울의 아파트 매매가격지수는 미국의 케이스-실러 지수를 아웃퍼폼 한다. 이런 부분도 눈여겨볼 만하다. 각 정권 별로 어떤 정책을 펼치고 결과는 어땠는지도 설명을 해주는데 선입견 없이, 그리고 정권에 대한 옹호나 비판 없이 아주 건조하고 공정하게 설명이 되어 있다. 불필요한 주장이나 의견 따위는 없다. 참고할만하다.

제2부는 이 책의 꽃이라 할 수 있는 가계부채 부분이다. 우리나라 가계는 실물 자산에 편중되어 있으며 대부분 부동산이다. 그래서 부동산 침체가 가계부채 문제와 직결된다. 거기에 대부분 부동산을 전세를 놓고 있는데 실질적으로 그 전세 보증금까지 부채로 잡게 되면 그 비중은 어마어마하다. 저자는 우리나라의 가계부채 위험이 세계 최고 수준이라며 우려를 나타내고 있다. 특히 최근에 부채가 급격히 늘어난 부부도 큰데 이 이유는 은행 대출 금리가 2~3% 대로 내려오자, 개인들도 은행 돈을 마치 공짜 돈처럼 생각하게 돼서 그렇다. 결론은 그것이다. 책에는 무지하게 어렵게 써놓았는데 코로나 이후 금융 확장 정책에 의해 돈이 많이 풀리면서 금리가 낮아지자 돈을 막 쓴 것이다.

이 부분에 대해서는 냉정하게 생각을 해볼 필요가 있다. 저자의 이야기는 당연히 타당하다. 레버리지를 이용한 투자. 아니 말이 너무 어렵다. 빛까지 내어서 영끌투자했는데 담보물건인 아파트의 가격이 하락하면 손쓸 수도 없이 나락으로 가라앉게 된다. 그러나 잘 생각해 보자. 그런 제로금리 타이밍에 우량한 실물 자산에 투자를 안 했으면 어떤 일이 벌어졌을까? 이미 유행어가 생기지 않았나? 벼락 거지가 된다. 이런 부분에서 거시적으로는 비대해진 가계부채가 시한폭탄이나 다름없다는 저자의 의견에 동의하지만, 개인으로서는 금리가 낮을 때에 공격적으로 투자를 한 개인들이 현명한 의사 결정을 했다고 생각된다. 물론 파티가 끝날 때 시장에 진입한 분들은 아주 고통스러울 수 있겠지만....

그 외에도 2주택 대출 금지, LTV 겨우 40%, 원리금 균등 분할 상환, 15억 초과 고가주택 대출 금지 등등 이미 과도한 가계부채 억제를 위한 규제책은 너무나도 많다. 아니 사실은 부동산 폭등을 막기 위한 규제인데 표면상으로는 가계부채 억제를 위해 한다고 말만 그랬을 뿐이지. 이런 안전장치 들로 인하여 조금은 수치상의 리스크보다 위험이 덜 할 수도 있지 않나 생각해 본다.

마지막 제3부는 인구구조 변화와 주택시장의 미래 부분이다. 미리 얘기했다시피 어떤 답을 알려주는 건 아니다. 그리고 대부분의 내용은 어느 정도 미리 예측 가능한 부분이다. 제일 먼저 나오는 내용이 소형 가구화 추세와 주거 다운사이징이다. 역세권 소형 아파트가 계속해서 인기를 끄는 것과 일맥상통한다. 소형 가구 증가와 중대형 가구 축소 현상은 앞으로도 지속될 것으로 전망된다. 실제로 가격 조정/하락기가 도래하더라도 역세권 소형 아파트는 거의 타격이 없다. 투자를 위해서는 역세권 소형 아파트에 투자하는 것이 가장 안전할 듯싶다.

3부는 2개의 장으로 구성되어 있는데 다음 장에서는 대한민국 주택시장의 미래에 대해 논하고 있다. 여기서도 투자 아이디어를 몇 개 얻을 수 있다. 재건축 아파트의 인기는 계속될 거라는 부분, 임대차 시장의 구조 변화. 여기서는 저가 주택의 월세화, 중간 가격대 주택의 반전세 화가 진전되며, 중간가격대 주택과 고가 주택 상당수는 계속 전세로 공급될 것으로 전망된다는 부분이 중요하다고 보았다. REIT 투자와 주택연금에 대한 부분도 읽어 볼 만은 한데 저자는 주택연금의 3대 리스크. 즉, 기대여명의 증가, 금리 상승, 주택 가격의 하락을 걱정하고 있다. 개인적으로는 첫 번째 기대여명의 증가가 큰 리스크라는 점은 동의하나 금리 상승과 주택 가격의 하락은 일시적이며 오히려 주택 가격 상승 같은 경우 이를 월지급금에 제대로 반영해 주지 못해 해지 사유가 되는 경우를 더 걱정해야 하지 않나 싶다.

이상으로 부동산, 부채, 버블의 경제학에 대해 살펴본 리뷰를 마친다.

다소 어려운 책이었지만 통계분석으로 살펴보는 부동산과 주택은 어떤 미래를 향해 나아가고 있는지 대략적이나마 확인할 수 있었다. 물론 이 책을 읽는다고 당장 투자에 대한 통찰력을 얻을 수 있는 것도 아니고, 당장 수익으로 이어지기는 힘들 것이다.

하지만 매번 똑같은 좋은 아파트 고르는 법이라든지 급매 찾는 방법, 인테리어 싸게 하는 법 등의 내용이 가득한 일반적인 부동산 서적보다 공부할게 더 많은 책이기도 했다. 부동산 공부를 제대로 하고 싶은 분이라면 한 번 읽어보면 좋다.