[서평] 부동산 실무자를 위한 부동산 공법 무작정 따라하기(서영창, 남우현 지음)

부동산 공법 무작정 따라하기 - 부동산 실무자를 위한 ㅣ 무작정 따라하기 경제경영/재테크
서영창.남우현 지음 / 길벗 / 2022년 6월

부동산에 대한 공부를 하다 하다 이제는 부동산 공법까지 왔다.

바람직한 일 같다. 그래 뭐든지 시작을 했으면 끝읕 봐야지. 그리고 난 이미 중소형 부동산 개발에 대한 강의까지 들었잖아.

부동산 공법에 대한 책은 사실 잘 나오지도 않는다. 서점에 가면 있기는 있는데 보통 실무자를 위한 책들이 아니라 공인중개사 수험용으로 교재가 나와있다. 뭐 사실 큰 차이는 없을 수도? 공인중개사 부동산 공법 가르치시는 분들이 보통 실무 수업도 겸하는 경우가 많으니까. 나의 경우는 공인중개사 수험용으로 공부하는 것은 아니고 순전히 나중에 내가 토지개발을 해보고 싶은 생각이 들어서 책을 읽었다.

참고로 책 내용은 그렇게 쉽거나 재미있지만은 않다. 아무래도 법을 다루고 인허가 사항에 대해 세부적으로 다루다 보니 조금 지루할 수는 있다. 그러나 이게 다 피가 되고 살이 되는 이야기니 진득하게 한 바퀴 돌려 보시는 게 좋을 것 같음.

책은 비교적 난이도가 있으니 적어도 건폐율이나 용적률 정도의 개념은 아는 분이 읽어 보시면 좋을 것 같다.

사진에서 대충 건물만 보고도 남쪽이 어딘지 분간할 수 있는 수준이면 베스트.

책은 서영창 님과 남우현 님이 같이 지었다. 서영창 님은 지난 30여 년 동안 디디알부동산컨설팅(주)을 운영하면서 LG프로야구경기장, 이천 도자예술촌 등 수많은 개발 컨설팅을 통하여 인허가 업무에 대한 경험을 쌓으셨고 국립 공주대학교 겸임교수를 역임했으며 공인중개사 교육을 하고 있으시다. 아 그리고 몰랐는데 저서로 '맹지 탈출 노하우 건축과 도로'. '맹지 탈출 노하우 현황도로' 등이 있는데 난 이 두 권을 모두 다 읽었다. 내 기억에 꽤 괜찮았던 것으로 기억한다. 이 두 권도 쉽지만은 않다. ^^;

남우현 님은 공인중개사이자 자산운용 전문가이다. 체계적인 부동산 지식과 다양한 실무 경험을 바탕으로 현재 프랜차이즈 업체에서 점포개발 및 마케팅 업무를 담당하고 있다. 저서로 '부동산 경매 무작정 따라 하기', '부동산 가치 평가 무작정 따라 하기', '잘 되는 가게의 영업 비밀' 등이 있다. 내가 알기로 세 권 모두 베스트셀러이자 스테디셀러인데 안타깝게도 나는 한 권도 못 읽어봤다.

책은 크게 네 개의 마당으로 구성되어 있다. 첫째 마당에서는 부동산 가치분석을 하기 위해 필요한 기본적인 상식을 안내하고, 둘째 마당에서는 국가 및 지자체의 노력인 '국토 이용 4단계를 설명하며, 셋째 마당은 실제 각종 개발 인허가 및 규제 내용을 설명한다. 마지막으로 넷째 마당은 개발가치 실현의 일반상식을 모았다.

하나하나 차근차근 들여다보자면 첫째 마당은 공법을 이해하는 데 있어 아주 기본적인 사항들을 정리해 놓았다. 어지간하면 이 부분은 기본적인 내용이니 공법을 잘 아시는 분은 패스해 주세요...라고 말하고 싶은데 그런 사람이 잘 없을 거다. 우리나라 부동산 공법이 워낙 복잡하고 어렵기 때문에 첫째 마당의 내용을 처음부터 끝까지 다 아는 사람은 많지 않을듯싶다. 다만 내용이 방대하니 필요한 부분 중심으로 가볍게 읽고 스킵 하는 것도 좋을 것 같다. 내용 중 서류와 토지 이음 등에 관한 내용 정도는 뒷부분에도 계속 설명이 이어지니 처음부터 자세하게 읽어 보는 게 좋다. 이 책이 좋은 점은 중간중간 나오는 서류들에 대해 샘플과 설명이 아주 자세하게 되어 있다는 점이다. 혹시 지금 대강 보고 건너뛰는 부분이 있더라도 나중에 필요한 일이 생겼을 때 다시 한번 찾아보고 구체적으로 공부할 수 있게끔 되어 있다.

두 번째 마당은 국토 이용 체계 4단계 이해하기이다. 여기서부터 제대로 된 부동산 공법이라 할 수 있을 것 같다. 부동산 공법은 국초의 효율적 이용을 위한 법이며 국토 기본법 등 150여 가지의 부동산 공법이 사유재산권을 사실상 제한하고 있다. '국토의 효율적 이용'을 위한 국토 이용체계는 국토이용계획 체계, 용도지역제, 개발 체계, 수도권 규제로서, 이 중 용도지역에 따른 개발 체계가 토지의 개발가치 실현에 영향을 미치는 것이므로 개발 체계를 이해하는 것이 중요하다.

여기서부터는 내 개인적인 의견인데 용도지역을 처음에 제대로 공부하고 이해하자. 용도지역을 제대로 이해했다면 용도지구부터는 건너뛰자. 용도지구와 행위 제한을 처음에 공부해 봤자 어차피 이래서 뭘 할 수 없고, 저래서 뭘 할 수 없다는 얘기밖에 없다. 부동산에 대해 공부해 보고자 시작을 했는데 안 되는 것만 잔뜩 배워서 그다지 도움이 되지 않는데 보통 경매나 공매에서 좋은 매물을 찾는다면 이미 공장이든 창고든 건물이 올라가 있다면 특별한 경우가 아니고서야 건축이 가능한 부지일 테니 걱정할 필요가 없다. 나대지나 농지일 경우가 문제인데 일단 용도지구를 제외하고 검토하고 그 지번에서 토지 이음으로 확인했을 때 걸려있는 용도지구나 행위 제한이 있다면 하나하나 그때 공부하는 것이 효율적일 것 같다. 이 모든 용도지구와 행위 제한을 처음부터 다 공부하겠다는 것도 무리고 그렇게 공부할 수도 없다고 본다.

세 번째 마당은 개발 인허가 절차이다. 사실 이 장도 매우 매우 어렵다. 건축을 위한 인허가 절차를 건축주가 직접 해결하는 경우는 거의 없으니까. 다만 뭔가 업무가 돌아가는 프로세스를 중심으로 이해를 해야지 그 포인트가 법률을 이해하고자 하면 실무자 입장에서 뭔가 헛다리 짚고 있다는 느낌이다. 책에서 빠짐없이 잘 설명을 해주고 있지만 일부 파트에서는 책에서 알려주는 내용보다 오히려 더 공부가 필요하다. 가령 주차법 상의 주차 대수는 책에 있는 내용에만 만족하지 말고, 실제 지적도를 보고 토지 위에 주자장, 일조권 사선 제한을 감안하여 도면에 대강이나마 직접 그려보는 게 좋을 것이다. 이론만 쌓는 것과 실무에 다가서는 것은 많은 차이가 있다. 몇 번 실습을 하며 내가 기존에 갖고 있던 이론만으로는 많이 부족하다는 것을 느꼈다. 주차 대수 같은 경우는 많이 그려보면 그려볼수록 더 나은 도면이 나올 수 있다. 많이 그리는 것을 추천한다.

마지막 네 번째 마당은 토지개발의 일반상식인데 실무에서의 팁 내지는 부록 정도라 할 수 있다. 분량이 그리 많지는 않은데(상대적으로 많지 않다는 거지, 보통 부동산 책 치고는 여전히 많은 편이다) 양도소득세 등 절세 팁에 대해 알려주고 건축물 분양 및 농어촌 개발 법령을 설명한다. 도시 및 비도시 균형 발전 법령도 소개되는데 아마도 실무자 차원에서는 그렇게 이 법을 공부할 일은 많지 않을 것 같다. 참고 정도로 공부해두면 괜찮을듯하다.

이렇게 부동산 공법에 대해 알아보았다. 과목 자체의 특성상 하지 말라는 사항이 해도 좋다는 사항보다 훨씬 많은데 처음부터 하지 말라는 것들만 잔뜩 공부하기보다는 주요 사항 위주로 이런 게 있구나 하고 정리하고 넘어간 다음. 중에 마음에 드는 물건을 찾았을 때, 그 물건의 지번을 보고 용도지역, 용도구역부터 확인해가며 가치를 따져보는 방법이 좋을 것 같다. 처음부터 너무 욕심을 내면 지치고 공부도 안되기에... 부동산 공법까지 어느 정도 공부를 마치고 나면 슬슬 개발에 대한 욕심이 나기 시작하고 부동산은 공부한 만큼 수익을 거둘 수 있다는 말을 이해할 수 있을 것 같다. 본격적인 개발에 앞서 한 번씩 읽어보기에 좋은 책이다.