[서평] 경매대마왕 반드시 부자 되는 투자의 소신(심태승 지음)

경매대마왕 반드시 부자 되는 투자의 소신 - 당신을 500억 자산가로 만들어줄 부동산경매
심태승 지음 / 국일증권경제연구소 / 2022년 5월

심태승 부원장님의 새 책이 나왔다고 해서 몹시 기대했는데 드디어 읽었다.

나는 굿프렌드 경매학원과 심태승 부원장님을 아주 좋아한다. 심태승 부원장님은 유튜브 채널 '경매대마왕'을 통해 다양한 경매 노하우와 경매 투자를 시작해야 하는 이유를 알려주고 있다. 꼭 한 번은 들어보면 좋겠다.

개인적으로 수지에 살 때 아무 생각 없이 한 번 눌러 봤는데 젊은 분이 설명을 엄청 잘 하는 것 아닌가?

경매에 대해 아무것도 몰랐는데 쉽게 핵심만 딱딱 짚어 가면서 가르쳐주길래 출퇴근 길에 매일 몇 개씩 시청했던 기억이 난다. 그것도 무료로 ㅋ. 경매대마왕 채널의 영상만 열심히 봐도 경매에 대해 기본은 충분히 갖출 수 있다.

가급적이면 학원에 오프라인으로 등록해서 수업 듣고 싶었는데 코로나에 시간도 없고, 무엇보다 돈도 없었네 ㅠ.ㅠ

참고로 심태승 부원장님은 굿프렌드 경매학원의 부원장이며 원장은 '태양바람'이라는 닉네임을 쓰시는데 심태승 부원장님의 부친이시다. 그러니까 결국 부자가 대를 이어 경매학원을 운영하는 거고 '부자' 만들어 주는 '부자'가 경영하는 학원이다. 라임이 딱딱 맞죠?

 

 

경매나 부동산에 대해 관심이 있는 분이라면 이 책은 꼭 한 번 읽어볼만하다. 나도 어지간해서는 머리가 커지고 나이가 들어서 그런지 경제경영에 대한 책을 읽으면 비판적으로 받아들이는 부분이 늘어나는데, 심태승 부원장님 책은 많은 부분에서 공감한다. 대부분의 투자 철학이 옳다고 생각한다. 이 책은 단순히 경매 기술이나 노하우를 알려주는 책이 아니다. 경매에 관심이 없어도 부동산 투자를 하는 분이라면 읽어보면 도움이 될 것이다. 부동산 투자에 대한 기본적인 철학을 공유하는 책이기 때문이다. 물론 그 수단과 방법으로 경매가 주로 활용되지만 이를 응용해 다른 방법으로 부동산 투자에 도전하는 분들도 이를 활용하면 좋을 것 같다.

책은 총 5개의 장으로 구성되어 있다. 제1장은 당신을 부자로 만들어줄 부의 마인드다. 몇 번 얘기했다시피 부동산 책 1장은 정신무장에 대한 이야기다. 그러나 다른 분들하고는 차원이 다른게 심태승 부원장님은 나이도 젊지만(사실 몇 살인지는 나도 잘 모름) 굉장히 투자 경험이 많다. 지방에 아파트 몇 채 갭투자해 보고 쓴 책이랑 차원이 다르다. 다양한 경험과 연구에서 나오는 조언과 투자철학을 곱씹어 볼 필요가 있다. 예상했겠지만 핵심은 장기투자다. 용도에 상관없이 시세에 사서 50년 갖고 있으면 장담컨대 당신은 부자가 된다고 하는데 나는 적극 동의한다. 부동산, 그중에서도 핵심은 땅이 되어야 한다. 건물이 아니라. 땅을 볼 줄 알아야 한다. 장기투자 + 꾸준함. 이 두 가지만 지켜가며 지속적으로 경매에 투자하면 분명히 좋은 결과가 있으리라 본다.

제2장은 부동산 경매를 둘러싼 이해관계이다. 2장은 경매에 대한 기본적인 내용을 알려준다. 쉽게는 부동산 등기 문서 보는 법부터 시작한다. 그런데 이 정도 기본적인 내용은 다른 책에서도 다 다루는 거고. 중요한 노하우를 알려주는데 이를테면 변경이 잦은 물건일수록 대개는 훌륭한 물건이라는 점이다. 또한 변경이 잦으면 그만큼 경쟁도 줄어들어서 일석이조다.

반대로 모두가 달려드는 물건은 건드려봤자 헛수고다. 신건에 강남이나 용산의 유명한 아파트가 나와봤자 시세대로 낙찰받아 가는 경우가 허다하다. 이런 물건은 눈독 들여봤자 시간 낭비이다. 수많은 물건 중에서 경쟁이 적어 좋은 가격에 가져갈 수 있는 물건에 집중하는 것이 수익을 낼 수 있는 확실한 방법이다.

제3장은 경매 절차 속에 숨어있는 진실이다. 여기서도 단순히 법리적인 해석이나 절차만 영혼 없이 나열하는 게 아니라 여러 가지 경험에서 우러나온 팁들을 알려준다. 일단 제일 중요한 건 감정가를 제대로 살피라는 부분이다. 아무래도 감정평가사도 사람이다 보니 평가금액이 부정확할 수 있다. 그리고 정확하게 했다 하더라도 그 시점이 2,3년 전인 경우도 허다하다. 이럴 경우 열심히 발로 뛰어서 감정가 때부터 조사해서 단독으로 저가에 낙찰을 받아오는 것을 목표로 삼아야 한다. 물론 정 반대의 케이스도 있는데 책에 있는 것처럼 구로 테크노마트 같은 경우에는 손실도 크므로 주의해야 한다. 아직도 이런 물건이 자주 나오고 있으므로 잘 살펴야 한다. 책에서 또 항고 소송으로 인해 스트레스 받는 경우와 역설적으로 항고의 장점에 대해서도 잘 설명해 주고 있으니 필요에 따라 이 부분 잘 활용하면 좋을 것 같다.

책은 또 명도 절차에 대해서도 자세하게 설명하고 있는데 대부분의 경우에는 명도가 원만하게 잘 처리가 되긴 하지만 점유자를 너무 믿고 감정적으로 행동하지 않도록 조심하자. 잘못하면 시간과 비용을 고스란히 내 돈으로 해결하게 되므로 낙찰받자마자 인도명령을 일단 신청하고, 점유자와 협상을 했으면 꼭 이행 내역을 확인하고, 점유자의 입장에서도 한 번 생각을 해보고. 그렇게 꼼꼼하게 챙겨야 문제가 생기지 않는다. 뒤에 나오는 권리 분석과 배당에 대한 부분도 잘 공부할 필요가 있다. 내 생각이지만 이 정도만 공부해도 큰 문제는 없을 것 같다.

제4장은 수익을 만들어내는 실전 노하우 편인데 사실 유튜브를 직접 들은 분들은 알겠지만 심태승 부원장님은 평소 장기투자를 권하고, 건물보다는 토지에 집중하고, 마지막으로 하자 있는 물건에 집중한다. 여기서의 하자란 물건에 대한 하자가 아니라, 권리 상의 하자를 말한다. 특수물건을 노려야 한다는 얘기다. 경쟁이 적을수록 더 좋은 물건을 싸게 낙찰받을 수 있기 때문에 이를 집중적으로 공략해야 한다. 유치권, 법정지상권 등 인수해야 할 권리가 있는 물건을 잘 확인해야 한다. 그 외에 초보자가 실수하기 쉬운 물건번호 오입력, 특별 매각조건 보증금, 입찰가 수정 등에 대해서도 자세히 설명하고 있으니 이를 참고해 실수하지 않도록 해야 할 것이다.

뒷부분에는 요즘 많이 얘기가 되고 있는 농취증 획득에 대한 부분도 나온다. 낙찰자 귀책사유로 낙찰 불허가가 발생하는 경우 중 가장 잦은 것이 농취증 미제출이므로 보증금을 날리지 않도록 사전에 꼼꼼하게 챙겨봐야 할 것이다.

마지막 제5장은 NPL(Non Performing Loan, 부실채권) 투자이다. 부동산 경매에서 확장된 투자이긴 하지만 물건이 채권이라는 점에서 경매와 차이가 있다. 결국은 NPL도 부동산 경매에서 파생된 것이고 요즘은 NPL 학원이 따로 있을 만큼 인기가 좋은데 이 부분도 제대로 공부를 해보기 바란다.

이상으로 오늘은 경매대마왕 심태승 님이 쓴 반드시 부자 되는 투자의 소신에 대해 읽어 보았다. 단순히 경매 책이 아니라 부동산 투자를 하는 방향에 대해 알려주는 책이기 때문에 여러모로 유익하다고 생각한다. 부동산이 주식에 비해 유리한 점이 있다면 노력한 만큼 결과가 나온다는 것이다. 다양한 경매 노하우로 좋은 물건을 공략해 수익을 내길 빌어본다.