부동산절세방법 : 김윤석의 디테일한 부동산 절세비법

김윤석의 디테일한 부동산 절세 비법
김윤석 지음 / 원앤원북스 / 2022년 3월

다시 제일 좋아하는 부동산 서적의 영역으로.

이번에 읽은 책은 이거다. 김윤석의 디테일한 부동산 절세비법.

세금에 대한 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않다.

세후로 내 손에 쥐어지는 수익만이 진짜 수익이다. 또한 취득세, 보유세, 양도세 이 3종 세트의 크기 자체가 어마어마하게 커져 버렸다. 문재인 정권 들어 연이은 부동산 대책의 실패로 세금을 어마어마하게 올려 버렸기 때문이다.

세금 정책을 손질한 것만 30번 정도 되는것 같다. 세고 또 세다 어느새 세는 것 자체를 포기하게 되어 버렸다.

누군가는 그런 생각을 할 수 있다. 아니 대통령이 바뀌었는데 문재인 정권의 세금 정책을 공부하는게 의미가 있나?

뭐 그것도 틀린 말은 아니다. 정권이 교체되었다. 진보정당에서 보수정당으로 바뀌면 어떤 일이 발생하는지는 우리 모두가 잘 알고 있다. 정책이 완전히 단절된다. 이전 정권과의 연결을 기대하기 힘들다. 많은 것이 송두리째 바뀌게 될 것이다. 그러나 그럼에도 불구하고 다음과 같은 3가지 차원에서 부동산 세제를 공부해야 할 이유를 찾을 수 있다. 첫째, 부동산 세제의 큰 틀은 변하지 않는다. 부동산 세금은 무엇이 있으며, 어떻게 계산되는지만 알아도 큰 도움이 된다. 둘째, 부동산임대사업자 제도가 부활할 예정이다. 이 제도를 통해 상당부분 절세를 할 수 있다. 셋째, 시행령 개정은 대통령이 바로 바꿀 수 있으나, 법 사항은 국회의 동의를 얻어 개정해야 하는 것이다. 즉, 민주당이 다수인 현재의 상황에서는 달라지기 어렵다. 위와 같은 사유로 부동산 세법에 대한 공부를 소홀히 할 수가 없다. 변경이 된다 하더라도 세유과 과세표준 등 일부만 변경되고, 큰 틀은 유지된다고 생각하고 공부하는게 좋다.

이 책의 저자인 김윤석 님은 홍익대학교 세무대학원 세무학과 를 졸업했으며 부동산세법 강의와 교재 집필을 활발히 하고 있는 부동산 세금 전문가다. 현재 신구대학교 세무학과 겸임교수 등으로 출강을 나가고 있으며, 비즈세무법인 절세컨설팅본부 이사로 재직하고 있다. 부동산세법쪽으로 이론과 경험이 풍부하신 것 같다. 아는 것과 이를 알려주는 것은 또 다른 얘기인데 다양한 강의경험을 갖추고 있는 것으로 보아 신뢰가 간다.

책은 몇가지 특징을 가지고 있는데 그것은 다음과 같다.

첫째로, 부동산 세금지식뿐만 아니라, 부동산 기초상식과 투자정보를 함께 다뤘다. 부동산에 대해 초보자라면 많은 도움을 받을 수 있을 것이다. 둘째, 복잡한 세법 조문을 쉽게 이해하도록 표, 그림 등을 삽입했다. 셋째로 개정 세법 내용을 다루었다. 마지막으로 부동산 투자를 할 경우 꼭 알아야 할 세금 용어를 부록으로 정리했다. 이 책만 제대로 공부해도 중요한 부동산 세금에 대한 준비가 거의 다 된다고 생각된다. 나도 세금으로 먹고 살지만, 세금에 대한 공부는 끝이 없다. 이해했다 싶으면 개정되고, 개정된 내용이 또 과세관청의 의도와 다르게 허점이 발생하는 경우도 부지기수다. 계속해서 학습하는 것이 내 재산을 지키는 일이다.

책은 크게 6개의 장과 부록으로 이루어져 있다. 제1장은 부동산 절세에 대한 기본적인 개념을 알려주는 장이다. 탈세와 절세는 비슷한 개념 같지만 어마어마하게 큰 차이가 있다. 탈세와 절세 모두 세금을 줄일 수 있다는 점에서는 일치하나 탈세는 법을 위반해 세금을 줄이는 방법이므로 불법이다. 적어도 이 정도는 알고 있어야 할 것이다. 이 외에도 세금의 부과 요건인 납세의무자, 과세표준, 세율, 과세물건에 대해서도 알려준다. 개념 하나하나에 대해 잘 정리해둬야 뒤에서 공부할 내용과 연결이 된다. 납세지, 신고 및 납부기한, 환급에 대해서도 설명이 이루어진다.

제2장에서는 부동산 세금에 어떤 것들이 있는지 알아본다. 주택을 취득하여 보유하고, 매도하기까지 시간적인 순서에 맞게 저자도 취득세, 보유세, 양도소득세 순으로 설명한다. 취득세 먼저 이야기해보자면 뭐 예전에는 취득세라고 하면 무조건 1.1%만 생각을 했을텐데 이제는 주택 가격들도 많이 올랐고, 무엇보다 조정지역 2주택, 3주택 이상의 경우에 취득세가 중과되는 것이 너무나 크다. 20억짜리 주택을 매수할 경우, 내가 조정지역 3주택 이상이라면 무려 12.4%(전용 85m2 이하) 또는 13.4%(전용 85m2 초과)가 적용된다. 너무나도 큰 부담이다. 이런 부분을 잘 감안해서 투자해야 한다. 가뜩이나 중개수수료 등으로 거래비용이 크기 때문에 취득세도 부담이 크다.

보유세는 더 부담될 것이다. 보유세는 다시 재산세와 종합부동산세로 나뉘는데 다주택자라면 종합부동산세의 부담이 상당하다. 가까운 사람들만 해도 종합부동산세가 몇천만원씩 나왔다는 사람이 수두룩하다. 집 팔아서 세금내야할 판이다. 재산세와 종합부동산세를 정확히 계산하여 세부담이 가능한지를 미리 따져보고 수익률을 계산한 후에 부동산 거래를 하는 것이 안전할 것이다. 물론, 세금을 우선 순위에 둔다면 똘똘한 한 채로 가는 것이 제일 좋겠다만 세금만 우선 순위에 두다 중요한 것을 놓치고 있는건 아닌지 잘 생각해 보았으면 한다.

마지막으로 양도소득세도 문재인 정권 들어 많이 바뀌었다. 조정지역 다주택자에 대한 장기보유 특별공제고 없앴고, 1세대 1주택자도 보유기간/거주기간을 다 계산해 봐야 한다. 더 중요한 것은 여기서도 다주택자는 매도시에 양도소득세가 중과된다. 경우에 따라 75%의 세금이 부과될 수 있다.

제3장은 주택 투자자를 위한 절세 디테일 부분이다. 주택임대사업자를 이용한 절세. 그리고 상가주택이나 똘똘한 1주택을 통한 절세, 부동산법인을 이용한 절세 방법이 있다. 안타깝게도 이 모든 것들에 대해 문재인 정권도 보완책을 마련했다. 규제를 더 큰 규제로 막고, 세금을 더 큰 세금으로 막아내고 있다. 주택임대사업자의 경우, 지금은 조정지역 내 아파트의 경우 혜택이 거의 없다시피 하다. 배보다 배꼽이 더 클 수 있으니 지금은 주택임대사업자를 하는 사람이 거의 없다. 대부분의 경우는 규제 이전에 김현미 장관이 권장할 때 사업자 등록을 한 것이다. 민간임대시장에 물량을 공급하는 순기능이 있는데, 이제 와서 태도를 바꾸고 적폐라고 모니 안타깝다. 나머지 상가주택과 똘똘한 1주택은 결국 내가 주거할 1주택 외에는 자본규모를 확장하는데 있어 한계에 부딪히는문제가, 부동산법인의 경우 조정지역 물건은 종합부동산세 및 취득세 중과 등 단점도 크다.

제4장은 상가/오피스텔 투자자를 위해, 제5장은 토지 투자자를 위한 절세 디테일이다. 사실상 주택에 대한 투자가 규제로 뒤범벅이 되어 있으니 틈새시장 또는 대체시장에 대한 설명으로 봐도 좋을것 같다. 주택의 경우에는 이미 절세방법이 거의 한계에 도달했고 세금뿐만 아니라 대출규제까지 전방위적으로 진행되고 있으므로 일찌감치 오피스텔이나 토지로 눈을 돌리는 것도 괜찮을 것 같다. 오피스텔의 경우 3룸 이상은 아파텔로 불리며 주거시장의 일부를 차지하고 있다. 수요도 높아서 여러모로 유망하다고 본다. 다만, 오피스텔 투자의 경우 최소한 부가가치세 정도라도 확실하게 공부하고 투자에 뛰어 드는게 좋을것 같다. 토지의 경우에는 환금성은 조금 떨어지지만 절세의 중요성이 더 크다. 토지는 원체 세금이 높은 편이었지만 이제는 주택도 50% 이상 세금으로 납부해야 하는 일이 많아서 토지가 세금이 더 높다 소리도 함부로 못 하겠다. ^^; 얼마 전에 한전공대(한국에너지산업대) 사례와 같이 토지를 사업용으로 인정받지 못해 종합부동산세만 100억을 내는 웃지 못할 경우까지 발생했는데 이런 일이 발생하지 않으려면 역시 내 스스로 공부해서 방법을 찾는 수밖에 없다.

제6장은 상속세와 증여세다. 가정을 이루어 자녀가 있는 분들이라면 상증세에도 관심이 많을 것이다. 이 책은 친절하게도 부동산 세법 책인데 상증세에도 많은 도움을 준다. 당연한 얘기지만 부동산 관련 부분으로는 더 많이 알려준다. 사전증여를 통해 상속세 부담을 최대한 줄이는 방법을 미리 알아봐야 한다. 나 역시 자녀공제를 통해 미성년자인 아들에게 증여를 하고 증여재산공제를 받았다. 주식을 사주었는데 2년이 채 되지 않아 평가금액이 2배가 되었다. 이런 식으로 10년 단위로 미리 계획을 세워 증여플랜을 짜놓는 것이 필요하다.

이상으로 '김윤석의 디테일한 부동산 절세비법'에 대한 리뷰를 마치고자 한다. 기본에 충실한 책이고 세법에 궁금한 부분이 생겼을 때, 인터넷에 검색하는 것보가 훨씬 자세하고 친절한 설명을 통해 쉽게 이해할 수 있다. 집집마다 한 권씩 사서 부동산 거래나 계획을 고려할 때 한 번씩 보면 참 좋을것 같다. 또, 세금은 정말 중요한 요소이기는 하나 부동산 세금에만 얽매이지 말고 본인의 자산규모와 거래물건의 투자가치, 환금성, 입지 등을 고려하여 복합적으로 판단했으면 좋겠다. 나 역시 내가 어떤 분야에 대해 능하다고 하여, 그 분야에만 몰두해 그릇된 결정을 내리는 것을 경계하기 위해 의식적으로 많이 노력한다. 그런 면에서 이 책은 절세에 대한 부분 외에도 부동산 지식을 늘려줄 설명이 많아 부동산을 잘 모르는 분들도 큰 도움을 받을 수 있을 것이다.

* 이 글은 원앤원북스로부터 무상으로 도서를 제공받아, 직접 읽고 솔직하게 느낌을 정리한 서평입니다.