경제적 자유를 얻기 위한 마법의 포트폴리오 : 시루의 대체불가 토지 투자법

시루의 대체불가 토지 투자법 - 2천만 원으로 8억 원 버는 마법의 포트폴리오 7가지
시루(양안성) 지음 / 다온북스 / 2022년 3월

다시 부동산으로 돌아왔다.

경제경영 또는 투자 관련 서적을 참 좋아하는데, 그중에서도 부동산을 좋아하는 편이다.

늘 그랬다. 왜냐하면 부동산이야말로 노력한만큼 수익이 따라온다고 생각했기 때문이다.

싸게 매매 또는 낙찰 받아서 인테리어를 잘 하고 이를 임대를 놓게 되면 수익률이 그만큼 좋아지기 때문이다.

그럼에도 불구하고 제대로 수익형 부동산에는 투자를 할 수 없었다.

제대로 부동산에 대해 공부하고 투자를 하고자 했을 때는 이미 각종 부동산 규제가 너무 심했다.

다른 곳으로 눈을 돌려야 했다. 부동산 투자의 대상이 꼭 아파트나 오피스텔만 있는 것은 아니었다,

맞다. 토지는 예전부터 가장 오래된 투자의 대상 아니겠는가?

개인적인 이야기지만 토지에 대해 제대로 공부를 하고 싶었다.

몇백만원 정도 수업료를 지불하고 스터디에 참가하기도 했고, 참 많은 책들을 읽었다.

그러나 그럼에도 불구하고 끝내 토지를 매수할 수 없었다. 그만큼 함부로 다가가기 어려운 것이 토지였다.

여차하다가는 큰 돈이 그대로 묶여 버릴 수도 있는지라 신중하지 않을 수 없었다.

그만큼 토지 투자는 어렵다. 함부로 접근하기에는 위험 부담이 큰 편이라고 생각한다.

그러던 차에 토지 투자로 유명한 시루 님이 새책을 냈다는 얘기를 들었다.

토지 투자를 좀 더 구체적으로 공부해 볼 수 있는 책이라고 했다. 어렵다는 투자에서 벗어나 조금 관점을 바꾸어 쉽게 접근할 수 있는 책이라고 소개가 되었다. 많은 사람들이 부동산 투자를 통해 경제적 자유를 얻고자 한다. 이제 정보의 발달로 대부분의 사람들은 돈이 돈을 번다는 사실에 동의하지만 구체적으로 어떻게 해야 하는지에 대해서는 의구심을 갖는다. 이 책이 그런 사람들에게 이정표가 되어 주었으면 하는 바람이 있었다.

책의 저자인 시루님은 유명한 토지 투자자이다.

나는 진작부터 네이버 이웃을 추가하여 블로그를 꾸준히 방문하고 있다. 수시로 본인 또는 지인의 투자 사례를 공유해 주시고, 투자에 대한 여러가지 팁들도 알려 주어 매우 유용하다. 안타깝게도 나는 육아로 인해 일정이 제한되어 오프라인 강의를 수강하여 들어볼 기회는 없었다. 다만 시루님의 전작인 '월급으로 당신의 부동산을 가져라'를 매우 재미있게 읽었다. 토지 투자에 대해 무척 쉽게 쓴 책이면서 재미까지 갖추고 있어 큰 도움이 되었다.

이 책은 '월급으로 당신의 부동산을 가져라'의 업그레이드 판이 아닐까 생각한다.

전작에서 한꺼풀 더 나아가 공부하고 싶은 사람들을 위해 씌여진 책이라 볼 수 있겠다. 이 책을 토지 투자의 입문서라 하기에는 조금 난이도가 있는 편이다. 그동안 시중에 나와 있는 토지 투자 책들을 많이 사서 읽어 보았는데 사례와 관련 규정을 지루하지 않게 잘 풀어낸 편이긴 하나 초보자가 읽기에는 조금 부담이 될 수 있을것 같다.

이 책의 구성은 다음과 같다. 1부에서는 토지 투자를 시작해야 하는 이유. 2부와 3부에서는 지인 및 시루 본인의 투자 사례를 담았다. 4부에서는 지역 선정, 위치 선정, 매수 후 관리에 이르기까지 토지 투자의 전 과정을 제시한다. 5부에서는 토지 투자를 할 떄 반드시 알아야 할 내용들, 6부에서는 농지연금을 다루었다. 7부에서는 산지투자를 담았다. 이쯤되면 토지투자의 거의 모든 것을 다루었다고 볼 수 있을것 같다. 참고로 목차를 보시다시피 농지투자가 주를 이루고 있으며 '대지' 등은 거의 다루지 않는다는 점을 미리 알아두기 바란다.

일단 나 역시 공부만 하고 투자 경험이 없지만 토지는 토지 나름대로의 장점이 많다.

일단 경매로 접근한다고 가정할 경우, 주거용 부동산에 비해 권리분석이 훨씬 쉽다. 임차인에 대한 분석은 고려할 필요가 없으니까 말이다. 보증금이 인수되는지 고민할 필요가 없다. 임차인 권리분석의 위험이 사라지니, 명도는 말할 것도 없다. 명도 리스크도 없으니 낙찰만 받으면 바로 내 것이라고 볼 수 있다. 다만 농지의 경우, 대상 토지에 다른 사람이 농작물을 심었다면 그 해 가을정도까지는 수확이 일어날 때까지 기다려야 할 수는 있겠다. 이 책에서도 소액으로 토지투자에 참가하는 여러가지 방법에 대해 알려준다. 꼭 토지 투자는 돈이 많아야만 할 수 있다거나, 돈이 오래 묶인다는 고정관념을 깨주기 위해 저자인 시루님 나름대로 많이 노력을 한 것 같다.

책에서 사례로 제시하는 지인들과 시루님 본인의 사례도 이렇게 기존의 토지투자에 대한 부정적인 선입견을 깨기 위한 예시들이 많다. 선입견과 오해라는 것이 참 무서워서 한 번 자리 잡으면 이를 떨쳐 내는 것은 몇배로 더 힘이 든다. 다소 어려운 부분이 있더라도 긍정적으로 생각하고 과감히 실행하는 것도 방법이겠다. 투자에 있어 가장 중요한 것은 실행력이라고 본다. 저자 역시 긍정적인 사고를 강조하기도 한다. 책에 여러가지 구체적인 투자방법들이 설명되지만 크게는 토지에 대한 관려서류를 많이 떼어 보고, 해당 지번의 토지에 대한 과거사진 등을 비교해 보며 어떻게 개발이 되고 어떻게 매매가 이루어졌는지 등을 쫓아가 보는 것도 훌륭한 공부라고 생각한다.

이 책에는 다른 책들에 비해 농지연금에 대해 내용이 많이 할애됐다. 농지연금에 대해 관련 법구가 일부 개정이 되어 새로 공부해야 하는 부분이 많은데, 관심있는 사람이라면 이 책이 최고의 교과서가 될 것 같다. 농지연금을 어떻게 투자해야 수익률을 높일 수 있는지, 또 직접적인 투자사례는 물론 피해야 할 토지 유형까지 시중에 나와 있는 그 어떤 책들보다 더 구체적으로 알려주니 농지연금에 관해서는 둘째 가라면 서러울 것 같다. 노후 대비를 위한 여러가지 대안에 농지연금도 괜찮을 것 같다는 생각이 든다. 또 산지(임야) 투자도 한 Part로 빼내서 많은 분량을 할애했다. 농지라면 보통 논,밭을 먼저 생각하는데 산지 투자도 고려해 볼만 하다. 임업후계자 혜택 등 경험에서 우러 나오는 많은 조언들이 있으니 여기도 놓치지 않고 꼭 읽어 보았으면 좋겠다.

전체적으로 토지투자에 대한 경험이 매우 풍부한 저자의 노하우로 가득한 책이다.

농지의 경우, 규제도 많은데 이러한 규제에도 불구하고 매수가 가능하느냐 여부, 또 이와는 별개로 매매는 가능하지만 양도소득세를 감면 받을 수 있는지 여부는 전혀 다른 이야기다. 이런 부분을 헷갈리지 않게 잘 설명해 준다. 또한 토지를 비사업용 토지로 양도하게 되면 양도소득세로 절반을 세금으로 납부하게 되는데, 비사업용 토지를 사업용으로 전환하는 방법도 알려준다. 개인적으로 이 책에서 처음 보는 부분이었다. 그래서 많은 도움이 있었다.

투자에 대한 노하우로 치면 정말 섭섭하지 않을 만큼 매우 많은 것을 가르쳐 주는 책이다.

다만, 토지 투자의 경우 그래도 많이 어렵다. 여전히 사람들은 토지 투자가 어렵고 돈이 묶여 위험하다는 생각을 많이 한다. 또한 이 택을 토지투자 입문서로 생각하고 시작하는 사람도 많을 것이다. 그런 부분에서 책의 목차 구성이라도 일부 변경을 했으면 어땠을까 하는 아쉬움이 남는다. 예를 들면 Paer2와 3에서는 투자 사례가 나오는데, Part4, 5와 순서를 바꾸면 조금 더 이해에 도움이 되지 않을까? 적어도 용도지역이나 지목에 대한 기본적인 설명과 토지규제를 보는 법에 대한 설명이 앞섰으면 이해하는데 있어 수월할 것 같다는 생각을 해봤다. 책에서 얘기하는 '토지'가 주로 농지를 얘기하기 때문에 이를 통한 개발 사례도 많지는 않았다. 매매 사례뿐만 아니라 개발 사례도 몇개 더 넣어 줬더라면 좋지 않았을까 하는 생각도 해보았다.

* 이 글은 다온북스로부터 도서를 무상으로 제공받아, 직접 읽고 솔직하게 느낀 점을 정리한 서평입니다.