따라하면 무조건 돈 버는 실전 부동산 경매(유근용, 정민우 지음)

따라 하면 무조건 돈 버는 실전 부동산 경매 - 부동산 고수가 족집게 과외처럼 짚어주는 경매 필수 지식과 투자 비결
유근용.정민우 지음 / 비즈니스북스 / 2022년 3월

부동산 책을 좋아한다. 그 중에서도 경매 책을 가장 좋아한다.

재테크를 하는 방법은 여러가지가 있겠지만 부동산으로 투자를 하고자 할 때에는 노력한 만큼 성과로 연결되고, 특히 경매의 경우에는 더더욱 그렇다고 생각하는 편이다.

이번에도 경매 책을 읽었다. 유근용, 정민우 공저. 두 분 다 내가 좋아하는 분들이다.

이 두분이 쓴 책을 나오자마자 바로 읽을 수 있어서 정말 기분이 좋았다.

책의 제목은 '따라하면 무조건 돈 버는 실전 부동산 경매'이다.

유근용 님은 평범한 사람이 부자가 되는 가장 빠른 방법은 부동산 경매라는 사실을 몸소 증명한 투자의 고수이자 실행력의 초인이다. 월평균 3건 이상의 낙찰 행렬을 이어가며 실전 지식과 부를 쌓았다. 네이버 카페와 유튜브 독행TV를 운영한다. 유근용 님은 예전부터 이웃 신청을 해서 블로그 포스팅을 보고 있었는데 정말로 행동하는 투자자이다. 계속해서 입찰하고 수익을 가져오기 위해 노력하는 모습을 보여준다. 정말 배울 점이 많다.

달천 정민우 님도 전국을 무대로 아파트, 상가부터 토지, 공장, 지식산업센터, 생활숙박시설 등 안 다뤄본 물건이 없는 부동산 경매 실전 전문가이다. 나는 정민우님과도 네이버 이웃인데 마찬가지로 계속해서 투자 결과를 공유해 주신다. 기존에 쓰셨던 월급보다 월세 부자도 사서 읽었는데 정말로 이론만 늘어놓은 책들에 비해 더 실무적이고 유용한 팁들이 많았다. 기회가 되면 이 책도 읽어 보면 좋을것 같다.

책은 경매의 거의 모든 것을 총망라했다. 제1장부터 제5장까지 총 다섯개의 장으로 구성되어 있는데 제1장은 경매 핵심이론이다. 권리분석과 입찰 당일 챙겨야 할 체크리스트, 경매에 있어 꼭 필요한 세 가지 경매 서류 등 기본적인 사항을 설명한다. 조언을 하자면 경매의 기본이론과 권리분석에 너무 많은 시간을 들이지 않았으면 좋겠다. 물론 권리분석이 잘 못되면 돌이킬 수 없는 문제를 야기한다. 그러나 그런 물건은 그냥 포기하면 된다. 권리분석에 하자가 없는 물건을 도전하면 될 것이고 이론에 얽매이기 보다는 직접 경험을 해보는게 더 낫다 생각한다. 어쨌든 이 책은 권리분석에 필요한 지식들도 다 알려주고, 실무에서 입찰가를 산정할만한 노하우도 모두 전수해 주니 큰 도움이 되리라 생각한다.

제2장은 아파트와 빌라를 경매로 낙찰받는 전략을 소개한다. 총 9개의 사례를 경험담으로 제시하는데 이는 대부분 유근용 님의 수강생들이 입찰한 경험이다. 각각의 사례가 조금씩 달라서 특징들이 있기 때문에 이를 중심으로 공부해 보면 좋을것 같다. 개인적으로는 역세권에서 조금 먼 40평 이상의 대형 아파트를 경매로 노리는게 좋을것 같다. 물론 역세권 소형 아파트의 수요가 가장 많지만 이런 물건들은 20명 이상 입찰하는 경우가 부지기수다. 좋은 조건으로 낙찰을 받는 것이 쉽지 않으니 대형 평수에 도전하는게 좋을듯 하다. 각 사례마다 주어지는 실전 경매 팁은 하나도 빠뜨리지 말고 전부 다 봐야 한다.

제3장은 지식산업센터, 상가, 오피스텔, 호텔 등 수익형 부동산의 경매 사례이다. 여기서부터는 슬슬 난이도가 올라간다. 전작인 '왕초보도 바로 돈 버는 부동산 경매의 기술' 대비 이런 부분이 조금 차이가 난다. 요즘 핫한 지식산업센터 경매에 앞서 확인해야 할 사항들, 오피스텔로 낙찰받아 공유숙박 사업을 시작한 사례 등이 도움이 될 것이다. 조심해야 할 것은 오피스텔에서 에어비앤비 등 공유숙박업을 하려면 이웃들의 동의를 받아야 하는데 실질적으로 불가능하다. 대부분 아파트나 오피스텔에서 에어비앤비를 하는 곳들은 불법이 많으니 주의하도록 하자. 마지막 사례는 분양형 호텔이 경매에 나온 경우 이를 낙찰받아 수익을 내는 경우인데 이런 것들은 일반 매매나 분양으로는 죽었다 깨나도 수익을 내기 어렵다고 생각을 하고 경매로 도전할 때에도 보수적으로 판단해 입찰하길 권한다.

제4장은 더 난이도가 높다. 특수경매의 하나인 지분경매이다. 문재인 정권 5년 동안에는 주거용 부동산의 지분 경매가 정말 인기가 없었다. 내가 주택이 있는 경우 추가로 다른 주택의 지분을 취득해 버리면 얼마 되지도 않는 지분 때문에 취득세, 보유세, 종부세, 양도세 모든 면에서 세금 폭탄을 뒤집어 쓰기 때문이다. 이제 대통령이 바뀌고 세제가 정상화되면 지분경매도 도전해 볼만 하다고 본다. 번거롭고 리스크가 있다고 생각할 수 있겠지만 이 정도 위험은 감내해야 돈이 되지 않겠는가? 그리고 어차피 최악의 경우에는 공유물분할청구소송을 진행하면 된다고 마음을 먹자. 책에 있는 다양한 사례들과 경매 팁을 읽다 보면 자신감이 붙을 것이다.

제5장은 대지, 임야, 농지, 도로 등 토지 지분에 대한 부동산 경매이다. 여기도 난이도가 높은 부분인데 분묘라든지 고압선 아래의 선하지, 기획부동산이나 공유자간 분쟁이 생겨 지분으로 경매에 넘어온 물건들을 처리한 경험을 공유한다. 토지, 특히 농지의 경우 당장 농지튀득자격증명서 신청하는 것부터 일이기 때문에 손이 가는 편이긴 하지만 책에 나와있는 신청법 등을 참고하면 이 역시 많은 도움이 될 것이다. 책에 소개된 도로 투자나 맹지 지분 거래 등은 상당한 경험이 쌓인 고수가 아니면 많이들 투자하는 분야는 아니라는 점은 감안해서 읽는게 좋겠다.

오늘은 실제 행동하는 경매 투자자 두 분이 쓴 '따라하면 무조건 돈 버는 실전 부동산 경매'를 읽어 보았다.

장담하는데 정말로 이 책을 읽고 따라하면 돈을 벌 수 있다. 그런데 대부분 그렇게 안 한다. 사실 나도 그랬다. 이유야 여러가지가 있겠지만 돈이 없다, 규제가 심하다, 위험하다 등등...

그런데 앞으로 몇 년 부동산 투자, 특히 경매로 도전하기에는 정말 괜찮은 시기가 온다. 세금이나 대출 문제에 있어 상당부분 규제가 없어질 것이다. 공부를 하려면 지금 해야 한다. 지금 경매에 대해 잘 공부해 두어야 좋은 물건을 좋은 가격에 가져올 수 있다. 너무 많은 공부는 필요 없다. 이 책 한 권을 열심히 읽고 투자로 옮겨 보자.

나 역시 당분간은 주식보다 부동산에 더 많은 노력을 기울일 생각이다.

* 이 글은 비즈니스북스로부터 무상으로 도서를 제공받아, 직접 읽고 솔직하게 느낀 점을 정리한 서평입니다.