월급처럼 매달 수익이 들어오는 부동산 틈새투자(김태연 지음)

부동산 틈새 투자
김태연 지음 / 밀리언서재 / 2022년 2월

읽어야 할 책이 사실 좀 많이 밀려있는 편인데 이 책부터 읽었다.

부동산 관련 책들을 워낙 좋아해서 순서고 뭐고 다 무시하고 이 책 먼저 읽게 되었다.

보통 부동산 투자를 얘기하면 아파트 투자를 떠올리기 쉽다.

그러나 현재 문재인 정권 하에서는 일반적인 방법으로는 아파트 투자가 불가능하다. 대출규제와 취득세, 보유세, 양도소득세를 모두 비정상적으로 성형시켜 놓았기 때문이다.

이미 차등세율이 적용되고 있었는데 이걸 또 주택보유갯수에 따라 추가로 또 중과한다.

취득세, 보유세, 양도소득세 모두. 주택이 늘면 늘수록 세금이 기하급수적으로 늘어난다.

사실 이것은 정책의 실패고 조세가 세입자에게 전가되고, 한정된 재화인 아파트 가격이 폭등하는 것을 우리 모두는 지켜보아서 알고 있다. 그러나 그럼에도 불구하고 문재인 정권은 실거주 주택 1채 외에는 모두 적폐로 규정하는 바람에 추가적인 투자가 매우 제한된다.

그럼 어떻게 하면 될까?

아파트 외의 다른 부동산에 투자하면 된다. 물론 대부분의 사람들에게 아파트 외의 부동산이란 매우 생소하며 지식이 많지 않다. 저자인 김태연 님은 그런 부분을 파고들어 틈새를 노리는 투자법에 대해 설명한다.

저자인 김태연 님은 전 재산 500만원으로 부동산 투자를 시작해 실전 경험을 쌓으며 부를 축적해왔다. 소액으로 투자할 수 있는 토지로 눈을 돌려 토지 투자 전문가로 거듭났다. 행정학 석사와 법학 박사 학위를 취득한 후 현재 동국대학교, 부동산 투자 컨설팅 등을 대상으로 강의를 하고 부동산개발 법인의 대표이사로 재직 중인 분이다. 더 설명이 필요없는 분같다.

부동산 투자는 쉽지 않다. 이 책에서 처음부터 인상 깊었던 부분은 이런 엄청난 이력을 가진 저자도 20년 전에 전세로 살던 다세대주택이 경매로 넘어가 보증금을 홀라당 날린 일이 발생했다. 물론 저자야 그 때의 경험을 교훈으로 피나게 공부하고 연구하여 부동산 투자 고수로 거듭났지만 이건 사실 쉬운 일이 아니다. 그리고 이 책은 참고로 제목이 '부동산 틈새투자'라고 해서 아파트 외의 모든 투자방법을 총망라한 책은 아니고 90% 이상이 토지를 다룬다. 토지투자는 보통 부동산 투자 중에서도 가장 마지막 단계에서 접근한다 할 정도로 난이도가 높다. 이 책이 어렵다기 보다는 투자 자체가 워낙 난이도가 높은 편이고 부동산 공법이나 개발 과정에서 공무원가의 인허가 마찰 등 변수가 많으므로 사전에 충분한 지식을 갖추는게 좋다. 참고 수준으로 이 책을 읽어보시는 분들고 최소한 용도지역이라든지 지목, 간단한 주거용 단독주택을 짓기 위해 필요한 공법 정도는 알고 있는 수준에서 접근하는 것이 나을것 같다.

책은 Chapter1 지금 당장 시작하는 부동산 투자, Chapter2 500만원으로 든든한 미래를 설계한다!, Chapter3 수익과 손해의 한 끗 차이, Chapter4 부를 끌어당기는 생각의 법칙으로 이루어져 있다. Chapter1에서는 틈새 수익부터 도전하기를 부제로 두고 있는데 여기서는 저자의 오피스텔 투자에 대한 설명을 엿볼 수 있다. 30년씩 투자경험을 가진 저자의 입장에서는 오피스텔 투자에 대해 신중을 기할 것을 권하고 그 주장을 뒷받침하는 논리도 괜찮은 편이지만 아무래도 토지 투자를 주력으로 하는 분들 시각에서는 대지지분이 얼마 되지도 않는 오피스텔은 같잖아 보일 수도 있다. 다만 내 생각에는 수요가 확실한 주거용 아파텔 형식의 오피스텔이라면 조금 과감하게 접근해 보아도 되지 않겠나 싶다. 그 외에 10년 정도 임대하다가 매도하는 부분, 오피스텔 투자의 3원칙에는 동의한다. 저자의 설명을 따르는 것도 좋은 투자 방법이다.

Chapter2는 소액 투자 전략이다.여기서는 농지연금에 대한 설명이 나오는데 농지연금이 무엇인지 모르는 사람이라면 꼭 주의깊에 읽어보길 바란다. 농지연금은 공시지가가 제일 중요하다. 경매나 공매를 통해 못난이 땅을 헐값에 낙찰받아 농지연금을 목표로 하면 괜찮은 결과가 나올 수 있다. 다만, Chapter2의 나머지 부분들은 실무에서 직접 처리하려면 조금 난이도가 따른다. 맹지투자, 구거를 점용허가 받아서 도로로 연결, 공동투자 이런 부분들은 나도 이론적으로는 대충 알고 있지만 겁나서 아예 해볼 생각조차 안했는데 아무리 30년 경력이 있는 분이라 하더라고 여성분이 이걸 다 해봤다고 생각하니 대단하다.

Chapter3은 실전에서 답을 찾는 Part이다. 사실 쓰고보니 Chapter3가 Chapter2보다 더 어려운것 같은데 수변구역 내 카페 운영이라든지 분묘를 통한 공격적인 투자(분묘기지권), 이동식주택, 계약서 상 특약사항과 같은 내용은 경매로 투자하는 사람들이 아니라면 평생 보기 힘든 케이스일 수 있다. 등본 상의 권리관계는 부동산 투자의 기본이므로 당연히 열심히 공부하는게 맞지만 나머지 부분은 기본이 충분히 다져진 분들 중심으로 내용을 읽고 공부하는게 좋을듯 싶다.

마지막 Chapter4는 어려운 내용이 없고 두꼐도 얇으니 꼭 읽어봐야 한다. 이 Part는 투자자로서 가져야 할 마음가짐을 다시 한번 상기시켜 주는 파트다. 저자의 요지는 내가 이해하기로는 긍정적인 마인드를 유지하고, 절약하는 습관을 가지며, 계획하는 삶을 살아가라는 것이다. 저자 역시 한줄의 메모라든지 목표를 구체적으로 설정하며 변화하는 모습을 통해 부와 학위를 얻은 과정을 보여준다. 이런 부분이 독자에게 많은 자극을 줄 것이다.

오늘은 김태연 님의 '부동산 틈새투자'에 대해 공부해 보았다.

토지투자가 생소한 분들에게는 조금 어려울 수도 있겠지만 읽다보면 사실 그렇게 부담되는 내용은 아니다.

오히려 저자가 실무에 오래 종사하면서 겪은 경험과 노하우를 알려주는 부분들이 많으므로 각종 규제에 뜨기면서 부동산 투자를 하다가 다른 투자처를 찾아보는 분들에게는 많은 도움이 될 것 같다.

* 이 글은 밀리언서재로부터 무상으로 도서를 제공받아 직접 읽고 솔직하게 쓴 서평입니다.