P24 아파트 입지의 가치는 시간가치에 따라서 달라 보일 뿐이지 본연의 가치는 항상 일정하다.
P25 언제나 시장의 분위기에 따라 사는 것이 아니라, 시장의 때에 맞는 적절한 물건을 사는 것이다. 항상 사야 할 물건은 존재한다. 그것이 투자의 기본이다.
P26 무모한 투자와 무모하지 않은 투자의 가장 큰 차이는 레버리지가 크고 작음이 아니라, 정확한 물건을 가지는가, 가지지 않는가의 차이다. 정확한 물건이면 큰 레버리지를 써도 괜찮다.
P51 따라가는 자산가치를 따라잡기 위해서 적금을 붓는 다는 것은 현실성이 없다. 부동산이라는 재화의 가격탄력성은 한순간에 튀는 경향이 있기 떄문이다. 그것이 정부정책이라든지, 아니면 시장의 수요든지 간에 적금으로 돈을 모아서 집을 산다는 것은 공상과학 소설에 불과하다. 여기서 우리는 '레버리지'라는 개념을 항상 마음에 새겨야 한다.
P64 수도권 공급이 터지고 동시에 서울 재개발, 재건축 규제는 결국 서울 아파트 가격을 올린다는 것을 명심해야 한다. 입지가 형성되어 있는 곳은 진수요다. 그렇지 않은 곳은 가수요다. 재개발 재건축의 입지는 진수요 입지다.
P76 금리인하를 선제적으로 한다는 것은 추후에 경기침체의 우려가 높다고 생각하는 시장의 시그널이다.
P81 금리를 미국에서 선제적으로 인하한다는 의미는 미국도 머지 않은 시점에서 침체를 예상한다는 것이다. 이때 우리도 같이 금리를 인하할 것이다. 첫 번째 이유는 세계경제의 침체로 인한 우리의 동반 금리대응이다. 기축통화국인 미국이 금리를 인하한다는 것은 결국 우리도 경기가 악화될 수 있다는 가정을 두고 인하를 할 것이다. 두 번째 이유는 만약 우리가 금리를 인하하지 않을 시 금리역전차로 인한 단기간의 투기자본 시장 유입에 따른 일시적인 원화강세가 온다.
P85 집값이 급상승할 때는 거래량이 많은 가격대가 낮은 물건을 사고, 집값이 급하락할 때는 거래량과 상관없이 가격대가 높은 물건을 사는 것이다.
P111 신축 밭에서는 지하철에서 가장 가까운 동을 사면 된다. 신축이라고 하는 것은 동일 학군으로 이미 배정됐다는 것을 의미한다. 그와 대조적으로 구축 밭에 신축이 들어서면 무조건 사면 된다. 이른바 토박이 효과가 있다.
P141 지방 부동산은 공급이 월등히 많다. 공급이 넘치는 상황에서 희소성이 없으니 그것은 위험자산으로 분류가 괸다. 위험자산을 매집하는 시기는 언제일까? 위험자산을 매집하는 경우는 두 시기가 있다. 첫 번째로 서울의 부동산을 갖지 못한 사람들이 위험자산을 대서 매수하고 베팅을 해서 자신의 재산가치 하락을 막기 위할 때다. 두 번째로는 경기가 악화되고 가처분소득이 줄면서 그나마 여력이 있는 지방 부동산으로 갭 투자를 할 때다.
P142 서울의 부동산과 지방의 부동산의 연관관계를 살펴보면 재미있는 현상이 있따. 그것은 금리인상 시기에는 서울 부동산이 폭등을 하고, 금리인하 시기에는 지방 부동산이 폭등을 한다는 사실이다. 왜 그럴까? 금리인상 시기에는 경기가 확장국면에 들어선다는 것이다. 즉 집값이 떨어질 리가 없다는 가정을 하게 된다. 그런 와중에 공급 부족이 일어난다고 생각하면 서울의 집을 매수하게 된다. 반대로 금리인하 시기에는 경기가 수축이 되면서 가처분소득이 줄고, 추후 경기전망이 어두워진다. 경기가 어려우면 정부는 기업살리기에 총력을 다할 것이고, 지방의 기업도시가 살아날 것이라는 희망이 생긴다. 또한 금리인상 시기에 서울에서 못 살린 기회를 지방에서 찾으려고 하는 것이다.
P146 지방부동산은 금리인하기에 사서 금리인상기에 매도하는 것이다. 지금이 바로 지방 부동산을 살 때다. 물론 입주물량과 수요를 보고 판단하면서 기업도시 위주의 아파트를 옥석을 골라서 사는 것이다.
P162 실거주로 살 수 없는 경우 갭 투자라도 한 채 사놓고 전세나 반전세로 살라는 이야기인가요?
네 그렇습니다. 일단 자기 집 한채가 모든 재테크의 시작입니다.
P170 서울 아파트는 이제 매매 가격 호가장에서 전세급등장으로 넘어갑니다. 이제부터는 매매 가격이 오른다는 뉴스보다 전세 가격이 급등한다는 뉴스를 언론에서 더 많이 접할 거예요. 전세가격이 급등한다는 뉴스를 언론에서 더 많이 접할 거예요. 전세 가격이 급등하면 다시 호가가 급등하지는 않고, 그동안 떨어진 전세가율을 회복하게 될 거예요.
P188 지방 아파트의 상승공식은 다름과 같다.
1.서울 강남 아파트가 급상승하면, 대구, 광주, 아파트를 제외한 나머지 지역 아파트는 하락한다.
2.서울 아파트 전역의 매매 가격이 오르다가 전세가격이 오르기 시작하면, 지방 아파트 매수가 시작된다.
3.경기도 신축 아파트와 구축 아파트가 상승할 때 지방 아파트가 오르기 시작한다.
4.지방 아파트는 외지인 매수-현지인 매수-추매 세력 매수-상승-외지인매도-가격보합으로 일어난다.
5.언제나 외지인들이 선점하는 지역을 눈여겨보고, 그곳에 미리 선점을 하고 기다리면 사이클을 얼추 맞출 수 있다.
6.지방아파트는 매수는 쉽지만, 매도가 어려우니 언제나 현지인 매수가 끝나고, 가격이 일정 정도 상승하면 매도한다.
P214 2020년에는 지방 집값, 특히 아파트 분양권 시장 위주로 프리미엄이 엄청나게 붙는 시장이 될 것이라고 확신해요. 그런데 주의할 것이 있어요. 이것은 가수요가 붙은 시장이라는 점이에요. 호가가 오르고 거래량이 많다고 해서 우리가 변곡점을 만날 때 이 가격으로 매도를 하기는 쉽지 않을 수 있다는 점을 염두에 두셔야 해요.
P227 마이너스 금리가 되든지, 안되든지 확실한 것은 전 세계가 양적완화 시즌으로 흘러가고 있습니다. 양적완화라는 것은 불이라고 보면 됩니다.
P235 부동산은 임장 가면 3번은 가라
평일 낮에 한번, 평일 밤에 한번, 주말 밤에 한번 가자. 시시각각 느끼는 감정을 잘 기록해 보자.
P240 경기권은 분양권 위주로 접근하되 지하철을 이용할 수 있는 신축을 산다. 경기도에서 적정가격이라는 것은 가수요에 의해 많이 왜곡되어 있다. 따라서 경기권에서는 가격으로 접근하기 보다는 지하철을 이용할 수 있는가, 없는가에 따라서 판단을 해야 한다. 경기권의 핵심은 학군도 아니고, 인프라도 아니다. 무조건 지하철을 활용할 수 있는가에 포커스를 맞춰야 한다.
P241 5대광역시는 제외하고, 기타지역으로 들어가야 한다. 5대광역시는 서울의 아파트값과 함께 연동되어서 이미 많이 올라갔다. 그래서 지금 5대 광역시가 아닌 지방으로 투자를 하면 좋은 성과를 올릴 것으로 보인다. 특별히 충북, 충남, 전북, 경남, 이4군데 지역을 유심히 바라보자. 현재 이쪽 지역 분양권의 가격을 보면 투자자들이 몰리고 있다는 것을 느낄 수 있다. 하지만 언제나 물량을 체크해야 한다. 이4개 지역에서 고려해야 할 사항은 다음과 같다.
1.구도심 지역에 지어진 신축단지
2.학교가 주위에 있는가
이 책을 통해, 2020년 부동산 시장이 어떻게 흘러갈지 더 궁금해 졌다. 저자는 신문 기사와 정부 정책을 통해 부동산 시장의 흐름을 직관적으로 판단하는 힘이 있다. 데이터보다 직관으로 시장을 바라보는 저자가 궁금해 활동이력을 찾아보았다. 부동산스터디 까페에서 많은 글로 유명했고 지금은 저자의 까페를 개설해 활동하며 책을 냈다. 저자는 금리인하가 부동산에 어떤 영향을 줄지, 앞으로 어떤 경제상황이 펼쳐질지를 짧고 일목요연하게 표현하고 있다. 아파트를 보는 관점을 여자와 남자로 구분해 저자만의 생각을 풀어보았고, 부동산에는 여자들의 감각이 더 좋다고 이야기 하고 있다. 부동산 공부를 하며 데이터를 볼 때마다 어렵고 막막했는데 저자의 책을 읽으니 데이터도 중요하지만 직관력을 갖는 것도 중요하다는 것을 느꼈다. 흐름을 볼 주 아는 안목을 기르기 위해 이번해에 열심히 전국 임장을 다녀야 겠다.