반드시 오르는 부동산! 교통에서 답을 찾다

교통에서 답을 찾다 - 반드시 오르는 부동산!
정진관(정고수) 지음 / 매일경제신문사 / 2024년 4월

어느 지역은 왜 크게 오르고, 또 어느 지역은 변화 없이 현 상태가 유지될까?

저자가 고민한 결과는 다음과 같다. 

많은 일자리와 좋은 교통, 그리고 중앙정부의 개발 의지가 더해질 때 큰 폭으로 상승된다는 사실이다. 

일자리는 대표적으로 2가지 개발 방식이 있다. 

첫째, 삼성, 현대, SK 등 기업이 의지를 가지고 만들어내는 산업단지이다. 

둘째, 테크노밸리, 지식산업단지, 공업단지 등 국가에서 계획을 가지고 개발하는 일자리가 있다. 

시골길 전, 답에 도로 하나만 생겨도 일대 가격은 크게 출렁이고, 반경 1km에 고속도로 IC만 만들어져도 주변이 술렁인다. 그러나 부동산 가격의 상승 요인 중 단연 확실한 한 가지는 철도 개발일 것이다. 

철도 개발은 오늘 계획해서 내일 진행되는 사업이 아니다. 

최소 5~10년, 길게는 15년 이상의 시간과 까다로운 조건을 통과해야 한다. 

철도 개발의 가장 확실한 시그널은 단연 조 단위 예산의 확보에 있다. 

돈이 없으면 아무리 좋은 조건이라고 해도 철도 개발에 삽 한 번도 못 뜨게 된다. 

그러나 가장 큰 장점은 한번 시작한 철도사업은 시간이 지연될 수 있으나 취소되거나 사라지기가 어렵다는 것이다. 

대한민국의 부동산 미래는 어떻게 될까?

인구는 줄어들고, 3기 신도시 개발 등 대규모 택지 개발로 주택 수는 크게 늘어날 것이다. 

많은 변수가 있겠지만, 가장 확실한 수요와 공급에 의해 부동산 가격은 크게 출렁일 것이다. 

내가 가진 한정된 자산을 어떤 기준으로 투자하는 것이 좋을까?

앞으로 서울과 경기권에 기존에 없던 환승센터 및 복합환승센터가 비교적 안전한 곳이다. 

투자 시점과 타이밍 등 많은 부분을 고려해야 하겠지만, 대한민국 인구가 오늘날의 절반으로 줄어들어 모두 슬럼화된다고 해도 이곳들은 끝까지 살아남을 것이고, 인구 정책의 큰 변화로 사람이 늘어난다면, 이곳들은 일대 최고의 부동산 가격을 자랑하게 될 것이다. 

세상에 없던 교통편 GTX가 만들어지며 부동산 가격이 출렁이는 것을 봤다. 

앞으로 더 빠르고 멋진 UAM(Urban Air Mobility)이라는 새로운 교통편을 타고 이동하게 될 것이다. 

UAM 또한 정거장이 만들어진다면 분명 부동산 가격 변동에 긍정적인 역할을 하게 될 것이다. 

UAM 정거장은 버티포트(verti-port)라 부른다. 

지하철역이나 버스처럼 선로나 노선이 필요 없어 비교적 적은 예산이 들어가는 장점이 있다. 

한 번에 많은 사람들이 이동하는 것이 어렵다는 단점도 있다. 

하지만, 어느 교통편보다 빠르게 이동하기 때문에 현대인에게 엄청난 수요를 불러올 노선임에는 틀림없다. 

다음 7개 권역을 비롯해서 앞으로 많은 버티포트가 도시별 핵심 권역마다 만들어질 예정이다. 

1. 인천 서구 정서진로 194-1 일원(인천 드론 전용 비행장+청라국제신도시+인천검암역세권 개발)

2. 인천계양신도시 박촌동 263-5 일원(인천계양신도시)

3. 경기 고양시 일산서구 대화동 2707 일원(킨텍스)

4. 서울 강서구 공항로 1373 일원(김포공항 복합환승센터)

5. 서울 영등포구 여의도동 2 일원

6. 서울 송파구 잠실동 1-1 일원(영동대로 복합환승센터)

7. 서울 강남구 수서동 735 일원

이 책을 보고, 부동산 투자처를 찾아보면 좋을 거 같다. 

아래 내용 순으로 책이 구성되어 있으니, 참고해보자. 

1. GTX역사

2. 3기 신도시 대박 입지(창릉, 왕숙, 부천, 계양, 교산, 광명 등)

3. UAM 정거장

4. 판교처럼 좋은 입지, 하남

5. 부동산 활용 사이트 6개

• 국토교통부

• 환경영향평가정보지원시스템

• 국토교통부 연간 예산

• KDI(한국배발연구원)

• 기관장 공약사항 및 시의회 회의록

부동산 투자 대격변 변화된 패러다임에 대비하라

부동산 투자 대격변 - 변화된 패러다임에 대비하라
박준연 지음 / 두드림미디어 / 2024년 3월

이 책은 부동산 투자에 대한 앞으로의 기회를 본 책이다.

투자시장은 항상 위기와 기회가 있다.

혼란한 지금은 오히려 도전과 기회의 시간인 것이다.

부동산 투자를 잘 하기 위해서는 마음을 단단히 하고 자금을 준비해서 기회를 기다려야 한다.

그리고 기회가 왔다면 그 기회를 재빨리 낚아채야 한다.

그것이 성공할 수 있는 유일한 방법이다.

혼자 하기 어렵다면 주위의 도움을 받는 것도 방법이다.

이 책을 통해 기회를 어떻게 얻을 수 있는지 인사이트를 얻어보자.

지금까지 50년 대한민국 부동산 시장의 투자 황금기였다.

미다스의 손처럼 손대는 것마다 투자에 성공하던 시절이었다.

하지만 앞으로 다가올 50년은 지금과 다르다.

혹독한 투자 환경이 기다리고 있다.

서울의 미래를 보려면 지방을 살펴보면 된다.

이미 지방에서는 인구 감소로 인한 다양한 문제점이 실제로 드러나고 있으며, 그 심각성은 계속해서 커지고 있다.

지방 소멸은 소비 활동 위축, 생산 감소 등 연쇄반응을 일으키며 지역 경제의 쇠퇴를 가져온다.

지방 경제 쇠퇴는 다시 전체 지역 경제로 확산되며 다시 전체 지역 경제로 확산되며 악영향을 미친다. 경제 악화는 다시 저출산을 가속시킨다. 이런 현상들이 꼬리에 꼬리를 물고 이어진다. 지방 중소도시의 아파트 가격도 사람이 없어지니 계속 내려가고 있다.

결국 지방의 낡은 아파트 단지는 시간이 흐를수록 슬럼화될 가능성이 높다.

향후 인구 절벽으로 예상할 수 있는 아파트 가격 하락 시나리오가 지방에서 먼저 시작되고 있는 셈이다.

그러면 서울도 다시 생각해 보자.

서울은 지방과 다르게 재건축 아파트의 인기가 하늘 높은 줄 모르고 치솟았다.

하지만, 서울 인구가 700~800만 명 정도로 줄어든다고 가정할 때, 서울에 이렇게까지 집이 많을 필요가 있을까 궁금해진다. 은퇴한 베이비부머가 서울에 계속해서 남는다는 보장도 없다.

서울 중심부는 값비싼 비용을 지불해야 하니 주거 비용이 싼 곳을 찾아 이동할 가능성이 높다.

그렇게 되면 비싼 서울아파트를 청약할 이유도 줄어든다. 수요 감소 시대의 흐름이다.

인구가 줄고, 나라 경제 규모가 줄어들면 모두가 힘들어진다. 30~40년 동안 힘들게 돈을 모아 아파트를 샀는데 가격이 내려가면 자산을 까먹는 상황에 놓인다. 앞으로 펼쳐질 최악의 시나리오에서는 서민층과 젊은 층이 희생될 가능성이 높다. 이 책은 부동산 투자에 대한 앞으로의 기회를 본 책이다.

투자시장은 항상 위기와 기회가 있다.

혼란한 지금은 오히려 도전과 기회의 시간인 것이다.

부동산 투자를 잘 하기 위해서는 마음을 단단히 하고 자금을 준비해서 기회를 기다려야 한다.

그리고 기회가 왔다면 그 기회를 재빨리 낚아채야 한다.

그것이 성공할 수 있는 유일한 방법이다.

혼자 하기 어렵다면 주위의 도움을 받는 것도 방법이다.

이 책을 통해 기회를 어떻게 얻을 수 있는지 인사이트를 얻어보자.

지금까지 50년 대한민국 부동산 시장의 투자 황금기였다.

미다스의 손처럼 손대는 것마다 투자에 성공하던 시절이었다.

하지만 앞으로 다가올 50년은 지금과 다르다.

혹독한 투자 환경이 기다리고 있다.

서울의 미래를 보려면 지방을 살펴보면 된다.

이미 지방에서는 인구 감소로 인한 다양한 문제점이 실제로 드러나고 있으며, 그 심각성은 계속해서 커지고 있다.

지방 소멸은 소비 활동 위축, 생산 감소 등 연쇄반응을 일으키며 지역 경제의 쇠퇴를 가져온다.

지방 경제 쇠퇴는 다시 전체 지역 경제로 확산되며 다시 전체 지역 경제로 확산되며 악영향을 미친다. 경제 악화는 다시 저출산을 가속시킨다. 이런 현상들이 꼬리에 꼬리를 물고 이어진다. 지방 중소도시의 아파트 가격도 사람이 없어지니 계속 내려가고 있다.

결국 지방의 낡은 아파트 단지는 시간이 흐를수록 슬럼화될 가능성이 높다.

향후 인구 절벽으로 예상할 수 있는 아파트 가격 하락 시나리오가 지방에서 먼저 시작되고 있는 셈이다.

그러면 서울도 다시 생각해 보자.

서울은 지방과 다르게 재건축 아파트의 인기가 하늘 높은 줄 모르고 치솟았다.

하지만, 서울 인구가 700~800만 명 정도로 줄어든다고 가정할 때, 서울에 이렇게까지 집이 많을 필요가 있을까 궁금해진다. 은퇴한 베이비부머가 서울에 계속해서 남는다는 보장도 없다.

서울 중심부는 값비싼 비용을 지불해야 하니 주거 비용이 싼 곳을 찾아 이동할 가능성이 높다.

그렇게 되면 비싼 서울아파트를 청약할 이유도 줄어든다. 수요 감소 시대의 흐름이다.

인구가 줄고, 나라 경제 규모가 줄어들면 모두가 힘들어진다. 30~40년 동안 힘들게 돈을 모아 아파트를 샀는데 가격이 내려가면 자산을 까먹는 상황에 놓인다. 앞으로 펼쳐질 최악의 시나리오에서는 서민층과 젊은 층이 희생될 가능성이 높다.

지금까지 베이비부머가 주거 트렌드를 이끌어왔다면 앞으로는 MZ세대가 주도할 것이다. 이들이 지닌 특성 가운데 눈여겨봐야 할 것이 합리성과 실용성이다. 운용할 수 있는 자산이 많지 않은 MZ 세대일수록 실용성에 방점을 찍을 가능성이 높다. MZ세대는 정보 접근성이 뛰어나고 사회 현상이나 흐름에 민감하다. 

주거 문화가 변화하면서 미래에도 지금과 같은 형태의 아파트가 사람들에게 매력적으로 어필할 수 있을지 의구심이 생긴다. 수십 년 후에도 아파트의 인기가 지속될 수 있을지 다양한 차원에서 살펴봐야 한다. 

지방 소멸과 서울 집중화는 필연적이다. 하지만 동시에 전체 인구 규모는 줄어든다는 것을 반드시 염두에 둔다. 인구 밀집도가 높은 개개발 초고층 아파트가 10~20년 후에도 인기가 있을지 고민해 봐야 한다. 

앞으로 주거 시장은 다양한 변화를 앞두고 있다. 개별 물건별로 투자 매력도가 변화할 수 있으며, 정부 정책 변화, 주거 양극화, 나홀로 사는 MZ세대 증가 등 다양한 변수를 염두에 두고 투자 흐름을 짚어나가야 한다. 

투자 잘하는 사람과 못 하는 사람은 따로 있다? 

부동산 투자 노하우와 실천 지식을 익혔더라도 생각이 바뀌지 않으면 투자의 첫발을 내딛기 힘들다. 성공에 이를 수 있는 투자 마인드를 무장하라. 

왜 똑똑한 사람은 투자를 못 할까? 

제아무리 좋은 정보와 실천 노하우를 알려줘도 실천하는 사람과 못하는 사람은 따로 있다는 것이다. 

투자 시장은 경제 논리가 지배하는 세상이다. 주식 투자건, 부동산 투자건 시장이 돌아가는 판을 읽을 줄 알아야 하며 상황에 맞춰 합리적인 판단을 내릴 수 있어야 한다. 

하지만 인간은 자신의 생각에 따라 움직이는 동물이다. 

자신이 지금까지 해왔던 방식대로 투자 결정을 내리기 쉽다. 하지만 투자에서 내 생각은 중요하지 않다. 

지금까지 투자에 성공할 적이 없다면 자신의 생각이 틀린 것이다. 

투자는 인간이 지닌 본성에 반하는 일이다. 

내 생각을 뛰어넘는 결론을 내릴 수 있을 때 비로소 성공에 다가갈 수 있다. 투자는 나 자신을 바꾸는 일이며, 그래서 더욱 어렵고 힘든 길이기도 하다. 

지키려는 마음이 크면 투자하기 어렵다. 

인간은 본능적으로 안전을 추구한다. 위험을 피하고 싶은 것은 인지상정이며, 이는 부동산 투자할 때도 마찬가지다. 일궈놓은 재산이 많을수록 지키는데 몰두한다. 

보통 사람들은 실패할까 두려워 주저앉지만, 욕망이 강한 사람들은 투자를 감행한다. 이들을 움직이게 하는 건 욕망의 크기다. 욕망의 사이즈가 크면 결단도 쉬워진다. 

투자 결정을 내릴 때 필요한 것은 객관적인 분석능력이 아니라 용기다. 

그런데 용기를 내는 것 자체도 쉽지 않다. 용기를 내기 위해서는 반드시 훈련이 필요하다. 

숲을 상상하며 나무와 길을 골라 앞으로 나아가라. 

투자할 때 '언젠가는 숲이 되겠구나'하고 상상하면서 투자할 수 있어야 한다. 

처음부터 다 만들어진 울창한 숲은 없다. 

실제로는 나무가 아예 없거나 풀이 듬성듬성할 수 있다. 

길도 포장은커녕 비포장도로일 수 있다. 

하지만 상상력을 발휘해 풍성한 숲을 그릴 수 있어야 한다. 

수많은 투자자가 완성된 숲을 찾아 헤맨다. 쉽고 게으른 투자법이다. 이런 투자는 성공하기 어렵다. 

투자에 성공하려면 울창한 숲을 머릿속에 그린 후 나무와 길을 골라 앞으로 계속 앞으로 나아가라. 

성공한 사람은 자신이 모든 일을 주도적으로 이끌어간다. 소신과 목표, 책임감이 높고 분명하며 결국엔 성공에 이른다. 자신이 스스로 세상의 중심이 되어야 한다. 삶을 주도적으로 가꾸고 변화하며 발전할 수 있어야 미래를 제대로 준비할 수 있다. 이미 벌어진 이후에 남 탓, 세상 탓한다고 해서 해결되는 것은 하나도 없다. 

자기 주도성이나 목표, 소신, 책임감이 약한 사람은 성공에 이르는 과정이 멀고 험난하다. 특히 직장이나 조직에 소속되어 안정된 사회생활을 하는 사람일수록, 회사나 조직, 사람들이 자신을 버리거나 배신할 수 있다는 생각을 하지 못한다. 다른 사람은 몰라도 자신은 아닐 거라고 여기거나 혹은 알고 있으면서도 인정하지 않는다. 하지만 현실은 냉혹하다. 언제까지고 사람들이, 조직이, 회사가 자신을 지켜준다고 생각하면 큰 착각이다. 만에 하나 그런 상황이 닥치면 타인을 탓하고 원망하느라 허송세월한다. 

좋아하는 일을 하는 것이 성공의 시작이다. 

돈 많이 버는 것이 목적이 될 수 없다. 

좋아하는 일을 해야 인생에서 성공한다. 자신이 좋아하는 일을 찾기 위해 최선을 다하는 것이야말로 무척 중요하다. 부자가 되려고 할 때 투자를 제일 중요한 목표로 삼을 수는 있다. 자신이 어떤 것을 잘할 수 있는지, 자신에게 맞는 투자 방법은 어떤 것인지 찾아내보자.

성공하는 투자자의 특징 중 하나는 준비하는 시간은 길지만 실행하는 시간은 아주 짧다는 것이다. 

보통의 투자자와 똑같이 고민하고 생각할 수 있지만 의사 결정을 내린 후 실행에 옮기기까지의 모멘텀이 아주 짧고 간결하다. 이들은 결정을 끝나면 전광석화 같은 추진력을 동원해 실행에 옮긴다. 그 과정에서 이들이 보여주는 노력과 열정의 수준은 가히 최고다. 우리가 생각하는 것 이상으로 이들은 평상시에 항상 준비하고 있는 것일지도 모른다. 

실패하더라도 도전하는 사람과 그렇지 않은 사람이 느끼는 차이는 무척 크다. 물론 실패하면 안 된다는 것을 잘 안다. 투자 실패의 결과는 참담하며, 종종 큰 충격으로 다가올 수 있다. 그래서 평범한 사람은 타인의 성공을 바라보며 부러워하고 손뼉 치며 바라본다. 그러다 정작 자신에게 절박한 상황이 닥치면 그제야 급하게 의사 결정을 내린다. 의사 결정을 급하게 내릴수록 감내해야 할 리스크는 커진다. 

2030 소액, 저평가 아파트에 이렇게 투자하라

2030 소액, 저평가 아파트에 이렇게 투자하라!
허군 지음 / 매일경제신문사 / 2024년 3월

저자는 부동산 투자에 관심을 가지고 평범한 직장인이었지만, 20대에 부모님 도움 없이 아파트를 소유하게 됐다.

직접 투자하면서 깨달은 점은 다음과 같다.

1. 돈이 없어도 부동산 투자를 할 수 있다.

2. 부동산 투자로 얼마든지 성공할 수 있다.

3. 부동산 투자는 공부하면서 성공할 수 있고 행동에 옮기는 순간 부동산 고수가 된다.

4. 부동산 고수는 결코 시간이 오래 걸리지 않고, 어렵지 않으며, 많은 기회를 준다는 것이다.

# 다주택자도 처음에는 무주택, 1주택, 2주택 시절이 있었다. 다주택자 시절이 오래전 일이라 기억 속에서 까맣게 잊었을 것이다. 저자는 아직도 올챙이라 생각한다. 본인이 부동산 초보가 느끼는 부동산 투자의 어려움과 궁금증을 이 책에 쓰고 싶었던 것이다.

그래서, 저자는 이 책을 부동산 올챙이를 위한 공략집이라고 부르고 싶다고 한다.

직장인이 느끼는 두려움과 궁금증을 풀어내려고 했다.

그럼 이 책을 읽고 부동산 고수로 한걸음 다가가보자.

저자의 인사이트도 살펴보자.

# 무엇보다 중요한 것은 의지와 노력이다. 부동산 투자뿐만 아니라 다른 투자를 할 때도 공통으로 해야 할 것은 바로 절약이다. 남들이 돈을 많이 쓸 때 덜 써야 하고, 돈을 덜 쓸 때 쓰지 않아야 하는 인내심도 필요하다.

월급에 인격을 부여해 소중한 나의 친구라고 생각해야 한다. 저축의 힘은 어디서 오는가?

바로 돈을 소중히 다뤄야 한다. 여기에 부동산 공부를 한다면 그 시너지는 인생을 살아가는 데 큰 동반자가 될 것이다.

# 고령화 시대 소형 부동산이 딱이다.

한국은행에서 발표한 '인구 고령화가 주택 시장에 미치는 영향' 보고서를 보고 다음과 같이 요약하였다.

1. 고령화로 주택 수요가 감소한다.

2. 1~2인 가구 증가로 중소형 규모 주택의 선호도가 증가한다.

3. 임차 거주 비중은 월세 중심으로 빠르게 변화하고 있다.

4. 은퇴 후 투자 자산으로 중소형 규모 주택 수요가 더욱 늘어날 것이다.

5. 고령층으로 갈수록 자가 비중이 높아진다.

6. 자녀교육으로 40대 초반까지는 주거면적을 늘린 후 60대 중반 이후 축소하는 행태를 보인다.

# 부동산 기회, 미래 수요자는 1인 가구다.

1인 가구는 향후 계속 증가하여 2030년에는 839만 가구, 2040년에는 910만 가구에 달할 것으로 추정된다.

1인 가구의 거주 주택 규모는 초소형/소형의 비율이 82.9%로 가장 높다.

부자와 고령인구는 중소형 부동산에 투자한다. 그리고 1인 가구는 소형 부동산을 선호한다.

1인 가구는 원룸에 살면 오피스텔에 살고 싶고, 오피스텔에 살고 있으면 아파트에 살고 싶어 한다.

대한민국에서 아파트는 주거 욕구의 마지막 종착지다.

# 우리는 돈을 어떻게 지켜야 할까?

왜 선진국들은 계속 물가를 올리려고 할까. 자본주의에서 물가 상승보다 물가 하락이 더 무섭기 때문이다. 자본주의에서 직장인 상황을 정리해 보면 다음과 같다.

1. 돈의 유통량이 늘어난다.

2. 화폐가치는 떨어진다.

3. 물가는 계속 오른다.

4. 월급은 물가보다 덜 오른다.

5. 같은 돈으로 살 수 있는 것들이 줄어든다.

6. 현금을 가만히 두면 매년 최소 2% 손실이 난다.

따라서, 인플레이션 헤지를 해야 한다.

소중한 월급을 지키기 위해서 반드시 투자를 해야 한다. 인플레이션 헤지 종류로는 부동산, 금, 채권, 주식 등이 있다.

# 월급쟁이의 반복되는 삶을 깨야 하는 이유

현실적으로 직장에서 '자유'를 찾기란 거의 불가능하다. 회식, 야근, 밀린 업무들이 월급쟁이를 평생 괴롭힌다. 당장이라도 그만두고 싶지만, 먹고살기 위해 우리는 매일 CTRL+C,V를 누르며 내일도 출근한다. 다음 날은? 5년 뒤는? 20년 뒤는? 사람은 노동을 위해 먹고사는 동물이 아니다.

저자는 직장에서 자유를 찾을 수 없다는 것을 인정하고, 경제적 자유를 얻고자 부동산 투자를 시작했다. 부동산 투자는 복붙 인생을 바꾸는 유일한 길이다.

# 불평등은 자본주의 격차이며 노력의 결과물이다.

격차 없는 평등을 원하는가? 양극화의 격차를 줄이고 싶은가? 방법은 딱 하나다. 부자와 같이 평등하게 노력하라. 자본주의 생태계를 게으름으로 부정하지 말아라. 아직도 부동산 투자자들은 나쁜 사람이고, 자본가들로 인해 자신이 가난하다고 탓하고 있는가? 그들의 현재 모습은 당신들과 반대로 걸어갔던 외로움, 불안함, 끈기의 보사에 대한 결과물이다.

# 세입자와 주의해야 할 사항

1. 보유 주택 수를 늘리다 보면, 보일러 수리부터 전등 교체까지 사소한 일들로 전화기가 울리는 일이 점차 잦다. 그들의 불펴함에 귀를 닫는다면, 스트레스는 잠시 막을 수 있을지라도, 다음 세입자도 같은 이유로 전화할 것이다. 전화기가 울리는 스트레스보다 공실 스트레스가 더 크지 않은가? 우리 집 가치는 내가 어떻게 하느냐에 따라 결정된다.

2. 보증금을 낮춰달라는 세입자와는 피하는 게 좋다.

현금 흐름이 부족하더라도 2년 치 월세 정도 보증금은 받아야 한다.

# 소형아파트

20~30평대가 일반화된 가운데, 10평대 아파트는 전국적으로 찾기가 힘들어지고 있다. 넘쳐나는 30평대 아파트 사이에서 자그마한 소형아파트의 가치는 앞으로 더욱 빛날 것이다. 투자자들 눈에 불을 지핀다. 아파트가 상승하려면 반드시 투자 수요가 있어야 한다. 자금이 부족한 소액 투자자들은 소형 평수 투자가 딱이다.

공인중개사 세무 가이드북(실전 편)

신방수 세무사의 공인중개사 세무 가이드북 : 실전 편
신방수 지음 / 두드림미디어 / 2024년 3월

신방수 세무사님이 이번에는 공인중개사 세무를 위한 책을 쓰셨다.

도

대체 책을 어떻게 이렇게 잘 쓰실까?

세무분야만 계속 파다 보니, 깊이가 있으시고

다른 분야도 금방 접근할 수 있는 것 같다.

이 책은 세무의 기초부터 장부작성 의무, 부가가치세 신고, 비용 처리법과 소득세, 법인세 절세법까지 중개사무소가 알아두면 좋을 내용을 체계적으로 전달하고 있다.

중개사무소를 하면 각종 세제로 참으로 복잡하다고 한다.

부가세 제도만 해도 일반 간이과세자, 세금계산서 발행 간이과세자, 일반과세자 등으로 구분되어 관련 제도들이 뒤엉켜 있다고 한다.

소득세도 장부작성 의무에 따라 신고 방법이 여러 유형으로 나뉘고,

중개보조원에게 소득을 지급할 때 원천징수를 어떤 식으로 할지도 헷갈린다고 한다.

세무는 세무사에게 맡겨야 하겠지만,

사업을 하려면 세금은 기본적으로 알아야 한다.

그래서 중개사무소를 운영하기 위한 모든 세금에 대한 답이 이 책에 있다.

● 그럼 중개사무소가 실수하기 쉬운 것들을 살펴보자.

· 중개보수료를 받을 때 현금영수증을 어떤 식으로 끊을지 잘 모른다.

· 중개보조원의 성과급을 제외하고 매출 계산을 한다.

· 부가세 신고 시 매입세액공제 등을 놓친다.

· 중개보조원의 성과급을 무턱대로 사업소득으로 처리한다.

· 장부작성 의무를 제대로 이해하지 못한다.

· 매출이 많음에도 불구하고 단순경비율로 신고한다.

· 근무하지도 않은 가족을 채용하여 경비 처리를 한다.

· 동종업계보다 더 많은 소득세를 낸다.

· 개인 중개사무소를 무턱대고 법인으로 전환한다.

· 중개업은 받을 수 없는 중소기업 특별세액감면을 받는다.

이러한 실수를 하지 않기 위해서 이 책을 읽고 답을 찾을 수 있겠지.

● 중개사무소의 3대 세금은 부가세, 소득세(법인세), 원천세이다.

이와 관련된 신고 의무를 이행하지 않으면 가산세 등의 불이익이 주어진다.

그러니 사무소의 대표자라면, 이러한 세금에 대해서 준 박사급이 되어야 한다.

3가지 세금에 대해서 기본적인 지식을 알아보자.

1. 부가가치세

부가법상 과세사업자는 일반과세자와 간이과세자로 구분된다.

부동산 중개업도 여기에 해당되므로 일반과세자와 간이과세자로 구분된다.

아래 표를 참고하자.

	일반사업자	간이과세자
사업자 구분	연간 매출액 8000만 원 이상	연간 매출액 8000만 원 미만
과세기간	1.1~6.30, 7.1~12.31	1.1~12.31
신고주기	연간 2회	연간 1회
불이행 시 불이익	신고불성실가산세 납부지연가산세	좌동(단 4800만 원 미만 납부면제)

2. 소득세(법인세)

수입에서 비용을 차감한 이익에 대해서 1년 단위로 소득세(법인세)를 내야 한다.

아래 표를 살펴보자.

	소득세	법인세
신고 의무자	개인 중개사무소	법인 중개사무소(중개법인)
과세 기간	1.1~12.31	좌동(12월 말 법인)
신고 및 납부 기한	다음 해 5월(성실신고사업자는 6월)	다음 해 3월(성실신고법인은 4월)
세율	6~45%	9~24%
불이행 시 불이익	신고불성실가산세 납부지연가산세	좌동

3. 원천세

원천징수 대상 소득을 개인과 법인에 지급하는 자는 원천징수를 하고, 이에 대한 신고를 해야 한다.

또한 지급명세서는 별도의 기한 내에 제출해야 한다.

중개사무소의 관점에서 중개보조원의 소득 분류, 알선수수료, 권리금 등의 지급과 관련해 다양한 쟁점이 발생한다고 한다.

	개인에 지급	법인에 지급
근거 법령	소득법 제 127조	법인법 제 73조
과세 기간	수시	좌동
신고 및 납부 기한	다음 해 10일(또는 반기 마지막 달의 다음달 10일)	좌동
불이행 시 불이익	가산세	좌동

● 중개사무소에서 처리할 수 있는 비용

이론적인 거 말고, 실무적인 것으로 살펴보자.

※ 마트에서 지출한 비용이라고 해서 무조건 부인되는 것은 아니다. 사업과 관련된 물품(식자재나 소모품 등)비는 필요경비에 해당한다.

☞ 개인적인 지출비용이라면 어떨까?

이는 사업자의 카드 사용 내역이 상당히 많더라도, 이를 일일이 검증할 수 없으므로 소액이라면 접대비 등으로 처리가 가능한 것이 현실이다.

☞ 사업자가 지출한 해외 시찰비도 비용인가?

이는 업무와 관련된 경우라면 비용으로 인정된다.

☞ 배우자를 사무소에 취업시키고 급여를 지급한 경우 비용으로 인정된다. 하지만 위장 취업에 해당하면 당연히 안된다.

☞ 개인용 컴퓨터 200만 원 주고 산 경우 괜찮을까?

감가상각 자산으로 분류해 계상할 수 있고 아니면 당기의 비용으로 처리도 가능하다.

● 책을 쭉~ 봐도 책을 참 잘 쓰신 거 같다.

아마도, 중개사를 준비 또는 창업하시는 분들이나

현업에 계신 분들이 필수적으로 보실 거 같은 느낌.

중개사무소가 알아야 할 세무의 기초부터

사업자 등록, 세금신고, 종합소득세 절세법, 기장방법,

법인의 운영법까지 모든 내용이 있으니,

많은 공부가 될 것 같다.

그러면 중개사님들 이 책 보시고, 세금공부 열심히 하시고,

지식도 많이 쌓고 절세 많이 하면 좋겠다.

* 이 책은 출판사로부터 제공받아 서평을 작성하였습니다.

가족 간 부동산 거래 세무 가이드북

신방수 세무사의 가족 간 부동산 거래 세무 가이드북
신방수 지음 / 두드림미디어 / 2024년 2월

가족 간에 부동산 매매나 증여하는 일이 많아지고 있다.

이는 당연히 세금을 줄이거나 자녀 등에게 재산을 이전하기 위해서 인데...

왜 이런 거래가 늘어나는지 그 이유를 살펴보자.

각종 세금 부담을 줄이기 위해서다.

적극적으로 절세 기회를 만들기 위해서다.

자녀의 재산 형성을 돕기 위해서다.

하지만, 가족 간의 거래에는 예기치 않는 복병들이 숨어 있다.

예를 들어보면 다음과 같다.

ex1) 기준시가로 증여세를 신고하였는데 나중에 시가로 과세하는 경우

ex2) 부모로부터 증여받은 주택을 양도해서 비과세가 되는 줄 알았는데 과세로 뒤바뀌는 경우

이런 불상사를 방지하기 위해서 항상 세금을 생각해야 한다.

이 책은 이런 환경에서 가족 간의 부동산 거래에 필요한 세금 관리를 전략적으로 접근하기 위해 나왔다.

이 책은 총 8개의 장으로 구성되어 있다.

· 1~2장 : 가족 간의 부동산 거래에서 파생되는 기초지식 세금을 알려준다.

가족 간의 거래유형에 따른 세무 위험, 부동산 세제 중 취득세와 양도세 기초내용을 가족 거래에 맞춰서 설명한다.

· 3장 : 부동산 거래를 하기 전에 반드시 검토해야 하는 세법상의 시가에 대한 설명한다.

시가를 잘못 책정하게 되면 신고 후에 많은 고초가 뒤따른다.

· 4~8장 : 가족 간의 거래방법인 매매, 증여, 부담부 증여, 상속, 법인 등으로 구분하여 세무적용법 제시한다.

· 부록은 과세당국이 신고한 상속이나 증여재산 등에 대한 감정평가하는 사업에 대한 분석과 대응방법을 알려준다.

그러면 책의 내용 중 저가 양도에 대해 알아보자.

증여, 상속으로 절세하는 방법 뿐 아니라 저가 양도를 통한 절세도 생각할 수 있다.

가족 간 거래의 실익 중 저가 양도로 다양한 효과를 누릴 수 있다.

저가 양도는 주로 부동산을 시세보다 낮게 거래하는 것을 말하는데, 잘만 하면 증여보다 유리하게 부동산을 이전할 수 있는 수단이 된다.

시가란 시장에서 제3자 간에 거래되는 가격으로 세법에서는 일정한 기간(평가기간) 내에 매매가액, 감정가액 등 다양한 방법으로 이에 대한 가격을 추출하고 있다. 저가 양도를 무작정 허용하면 조세회피와 부의 이전이 동시에 일어날 수 있다.

따라서 세법은 저가 양도와 양수에 해당하면 양도세와 취득세는 시가로 과세하며, 이익을 본 자에게는 증여세를 과세한다. 다만 세법은 전자는 시가의 5%(3억 원), 후자는 30%(3억 원) 이상 차이가 나는 때만 이러한 규정을 허용한다. 즉, 5% 또는 30% 정도의 편차는 인정해주고 있다.

● 저가 양도의 장단점 요약

·장점

시가보다 저렴하게 부동산을 이전할 수 있다.

자금출처 입증금액이 줄어든다.

증여보다 취득세가 저렴할 수 있다.

상속세나 증여세 합산과세를 피할 수 있다.

유류분 청구대상에서 제외된다.

·단점

매매가를 정하기가 어렵다.

사후적으로 시가가 밝혀지면 양도세, 취득세, 증여세 추징문제가 발생한다.

자금출처조사를 받을 가능성이 크다.

● 저가 양도를 하면 세법상 어떤 문제가 발생할까?

저가 양도자와 양수자는 부당행위계산(시가의 5% 또는 차액 3억 원) 이상 차이가 나게 거래하면 양도세와 취득세가 시가로 과세되며, 저가 양수자에게는 증여세가 추가로 부과될 수 있다.

● 가족 만 매매 시 세무상 쟁점 요약

자금출처가 입증되지 않으면 증여세가 발생한다.

저가 양도 시 양도세와 취득세는 시가로 과세되며, 증여이익에 대해서는 증여세가 발생한다.

고가 양도 시 양도가액과 취득가액(양수자가 향후 양도할 때의 취득가액을 말한다)은 시가로 수정되며, 증여이익에 대해서는 증여세가 과세된다. 한편, 고가 양수자의 취득세는 부당행위에 해당하지 않으므로 별다른 조치가 없다.

가족으로부터 매수한 부동산을 3년 이내에 가족에게 다시 매매하면 증여추징제도가 적용된다.

세금 공부도 끝이 없는 것 같다.

이 책을 통해 가족간의 거래를 잘 활용하여 절세할 수 있는 방안을 많이 찾을 수 있을 것이다.

증여, 상속, 저가매매, 법인활용 등 많은 절차, 노하우와 아이디어를 얻어갈 수 있을 것이다.