[16.10] 뉴스테이 시대, 사야할 집 팔아야할 집

뉴스테이 시대, 사야 할 집 팔아야 할 집
채상욱 지음 / 헤리티지 / 2016년 6월

[16.10]  뉴스테이 시대, 사야할 집 팔아야할 집

- 채상욱 -

 부동산 시장에 대해서는 아는 것이 거의 없는 상태로 접하게 된 책. 우리나라의 부동산 시장을 바라보는 시각은 첨예하게 갈려있는 것 같다. 붕괴론과 낙관론 중 굳이 선택하라면 나 역시 낙관론을 선택하고 싶다. 붕괴를 주장하는 측이 주로 "일본이 그랬으니 우리도 그럴 것이다", "인구절벽이 온다" 등의 주장을 주요 논거로 삼고 있는데, 구체적 근거는 빈약해 보인다. 반대측에 서 있는 측에서는 일본과 한국의 경제가 내수중심 vs 수출중심으로 완전히 다르며, 일본이 겪은 수준의 부동산 가격 상승과 국민소득 성장 간의 어마어마한 괴리를 현재 상태의 우리나라와 비교하기 어렵다는 점, 인구만이 주택 수요를 설명하는 요소가 아닌 점 등을 통계적 근거를 통해 논리적으로 반박하고 있다.

 저자는 왜 우리나라, 특히 서울과 경기도의 주택시장이 결코 공급과잉 상태가 아닌지 통계로써 증명한다. 가장 주효하게 제시하는 자료는 바로 '인구 1,000명당 주택수'인데, 주요 선진국과 비교할 때 특히 서울 등 수도권의 주택은 오히려 공급이 부족한 상태에 가깝다는 것이다. 

 주택의 수요는 크게 '가구수, 소득, 멸실'에 의해 움직인다. 이 중 가구수는 2035년경까지는 계속 증가하며, 소득은 저성장기를 맞아 증가세가 둔화되기는 하지만 여전히 +수요를 일으키는 요인으로 남는다. 가장 드라마틱한 변화를 겪게 될 부분은 멸실에 의한 수요이다. 우리나라 주택 건설의 특별한 역사를 근거로 볼때, 향후 2021년까지 서울과 경기도(1기 신도시)에 그 동안 겪어보지 못한 수준의 급격한 멸실수요가 발생할 것이라고 말한다. 

 공급 측면에서는 정부의 정책 변화에 따른 충격이 기다리고 있다. 가장 중요한 점은 정부가 신규 택지의 공급을 중단할 것이라는 것이다. 신규 택지 공급이 중단 된다는 것은 앞으로 1, 2기 신도시 개발과 같은 대규모 신규 분양이 사라질 확률이 높다는 것을 의미한다. 또한 민간이 99%를 차지하고 있는 주택임대 시장의 기형적(주요 선진국과 비교할 때 그렇다) 구조를 개선하기 위해, 뉴스테이(기업의 주택 임대 사업) 시행 및 촉진을 위한 법령을 이미 시행하고 있다. 신규 택지 공급의 중단과 뉴스테이 활성화, 두 가지 정부 정책은 곧, 빈 땅에 집을 짓는 것보다 구도심의 택지를 재건축/재개발하는것을 활성화시키겠다는 의미이므로 자가소유와 임대 사이에 고민하고 있는 개인에게 시사하는 바가 크다. 

 뉴스테이를 통해 기업의 주택 임대시장 진입을 허용하고, 주택의 재건축/재개발 시 용적률 적용 규제를 완화시켜 사업의 수익성을 직접적으로 향상시켜 줌으로써, 재건축조합이 기업에 일반분양분을 대량으로 매각(블록딜)할 유인을 제공하는 것이 핵심이다.

 요약하면, 앞으로 신규택지 개발을 통한 대규모 신규 분양이 줄어들고, 구도심의 주택 재건축/재개발이 활성화 될 것인데 이 과정에서 기업이 참여하게 됨으로써 개인에게 할당되는 일반분양 물량이 많이 줄어들 것이다(거의 없을 수도 있다). 또한 이 과정은 지난 80년대말~90년대초에 200만호 가까이 공급된 1기 신도시 또는 이전의 노후 주택이 재개발 되는 시기에 맞물려 2016년 하반기~2021년까지 급격하게 진행 될 것이므로, 집을 구매할 여력이 있는 개인은 지금이라도 집을 사야한다는 것이다. 부동산 시장에 대한 이해도가 떨어지다보니 대충은 이해가 가면서도 명확한 구조가 한번에 정리되지는 않는다. 투자자로서의 요점은, 5년 내에. 좋은 입지를 가진 아파트 또는 주택을. 조합설립인가 이전에 사서 관리처분인가 직전에 팔아라 정도가 되겠다.

[16.10] 돈, 일하게 하라

돈 일하게 하라 - 당신도 행복한 투자자가 될 수 있다
박영옥 지음 / 프레너미 / 2015년 10월

[16.10] 돈, 일하게 하라

- 박영옥 -

 이 책의 곳곳에 "제발 최소한의 손실만 입고 떠나기를 바랄 뿐이다"라는 표현이 자주 등장한다. 주식 시장에 아무 준비 없이 발을 들여본 사람이라면 누구나 공감할만한 부분이다. "제발 실패를 빨리 하여 손실을 최소화하길 바란다"는 표현도 있었던 것 같다. 너무나 공감하는 말이다. 저자의 이런 말에 공감한다고 해서 투자에 성공한다고 할 수는 없겠지만, 최소한 주식 시장이라는 곳에 대해 조금은 알고, 실패를 덜 할 준비가 되었다는 의미는 될 것 같다.

 투자는 기술이 아니라 철학에 가깝다. 철학에 기반한 원칙이 명확해야하고, 원칙을 끝까지 고수할 수 있는 인내심이 필요하다. 투자하려는 회사를 찾는데에도 인내심이 필요하고, 한번 투자한 이후에는 동업자처럼 회사의 성장과 과실을 기다릴 수 있는 인내가 필요하다. 전업투자자인 저자는 일반 투자자들이 본업에 종사하는 동안에도 끈임없이 더 좋은 회사가 없는지, 지금 투자한 회사의 성장성은 여전한 것인지 알기 위해 전화기를 붙잡고, 회사를 찾아 다닌다. 그런 사람마저 관심이 생긴 기업에 투자하기까지 1~2년을 지켜본다고 하니, 저자의 눈부신 수익과 자산을 그저 '부럽다'라고 생각한다거나, 노력없이 얻어진 것처럼 여겨서는 안될 것이다. 

 그 회사가 어떤 식으로 돈을 버는지 이해할 수 있고, 되도록이면 시장의 관심을 덜 받아 심심해보이는 회사를 찾아 보초병을 세운 뒤, 긴 시간에 걸쳐 재무제표, 사업보고서를 분석하고, 경영자의 성향이나 주주와의 소통, 과거의 비전과 그 비전의 달성여부 등 전 영역에 걸쳐 조사한 후에 투자하고, 성장주기를 정해 그 기간을 인내심을 가지고 기다리는 것이 저자가 말하는 투자의 핵심이다. 

 이 책에서 얻은 가장 직접적인 수확은? 경제신문을 구독하고 출퇴근길에 읽기 시작했다는 것이다.

[마이리뷰] 치과의사 피트씨의 똑똑한 배당주 투자

치과의사 피트씨의 똑똑한 배당주 투자
피트 황 지음 / 스마트북스 / 2016년 8월

[16.09] 치과의사 피트씨의 똑똑한 배당주 투자
- 피트 황 -

6년전 사회생활을 처음 시작했을 때 목돈을 모으기 위해 시작한 저축은행 적금이 금리는 연 5.8프로였다. 시중은행의 예금 금리가 거의 의미 없을 정도로 낮아진 현실을 볼 때, 완전한 안전자산의 금리가 6프로에 가까운 시절이 불과 5~6년 전이라는 사실이 잘 믿기지 않는다. 적금 시작 이후 1년만에 저축은행 부실 사태를 맞아 내가 적금을 붓던 그 은행도 사라졌지만... 예금자 보호에 의해 원금은 물론 약정된 5.8프로의 이자까지 안전하게 만기 해지할 수 있었다. 지금과 같은 저성장이 지속된다고 가정할 때 위와 같이 (거의)100프로 안전하면서 6프로 정도 수익을 주는 자산이 있다면 누구라도 투자하고 싶지 않을까? 저자가 고배당을 주는 주식에 대한 투자를 '이겨놓고 싸우는' 손자병법의 한 구절에 비유하는 이유도 배당투자가 그만큼 이길(안전하면서도 비교적 높은 수익을 줄) 확률이 높기 때문일 것이다.
일관성있는 배당이 주는 가장 큰 의미는 신호에 있다. 대주주가 기업이익의 주주 환원에 관심이 있으며, 실제로 대규모 현금을 외부로 보내도 될만큼 사업이 탄탄하다는 뜻이기 때문이다. 개인이 주식 투자에 실패하는 주요 원인 중 하나가 오너리스크, 빅배스 등 회사의 기만에 따른 것임을 감안하면 이런 신호의 기능만으로도 배당주 투자는 충분한 매력을 가진다.
저자는 배당주 투자의 방식을 몇 가지로 분류하였는데, 그 중 저자가 생각하고 실제 유용성을 증명한 국채시가배당률법이 이 책의 핵심이다. 배당주 투자의 매력은 예금의 이자율과 같은 시가배당률 자체 뿐 아니라, 거시경제 환경을 알려주는 3년물 국고채금리와의 비교를 통해서 더 강화된다는 것이다. 국고채금리가 내려가고, 주당배당금이 올라가면 국고채시가배당률비가 올라가며, 이것이 매수 신호에 해당한다는 간결한 이론이다. 특히, 이 방법은 배당주를 배당자체보다 시세차익을 얻는 관점에서 접근한다는 것이 일반적인 투자자가 배당에 대해 가지고 있는 시각에서 더 나아간 것으로 생각된다. 저자는 책의 상당 부분을 실제 투자 사례를 통해 이를 증명하는데 할애하고 있다. 물론 이것만 맹신하여서는 안된다는 점도 뼈아픈 실패 사례 등을 통해 알려주고 있다. 투자의 기본을 따라 사업보고서를 통해 사업의 실체와 이익의 지속성, 대주주의 평판과 신뢰도, 성장성 등을 종합적으로 잘 판단하여야 함은 당연하다.
이 책의 또다른 장점은 바텀업식 투자에 탑다운 시각을 함께 적용하여 균형잡힌 시각을 가질 수 있게 하였다는 점이다. 주식 투자를 성장하는 회사를 주가등락과 무관하게 장기간 보유하여 그 이익을 공유하는것, 또는 실제 가치보다 낮게 평가된 주식을 사서 제값을 넘어섰을 때 파는 것이라 볼 때, 특히 첫번째 성장주 투자의 경우 개인이 심리적으로나 재무적으로나 버티기 힘든 것이 현실이다. 따라서 신용잔고오실레이터나, 미국의 정크본드스프레드 등을 통해 거시경제 지표가 주는 신호에 항상 주목하여하 한다는 조언은 불황과 침체의 시기에 미약한 개인이 살아남는데 큰 도움이 될 것 같다.

[16.09] 여자없는 남자들

여자 없는 남자들
무라카미 하루키 지음, 양윤옥 옮김 / 문학동네 / 2014년 8월

[16.09] 여자없는 남자들

- 무라카미 하루키 -

 소설은 무언가 알 수 없는 지점에서 툭툭 끊어져 끝이 난다. 무엇을 말하고자 하는지 잘 이해할 수 없는 이야기도 있었다. 그런데 나중에서야 갑자기 작가가 느낀 것이 무엇이고, 어떤 것을 표현하고자 했는지 느껴질 때가 있다. 어느 날 갑자기 누군가를 처음으로 '진짜' 사랑하게 되고, 그 아픔을 이기지 못해 스스로를 0으로 만든 사람, 어느 날 갑자기 여자 없는 남자들이 된 남자들, 멀리 돌아가는 두 남녀의 이야기. 표지의 반쯤 잠긴 얼음 달은 "예스터데이"에 나오는 장면이다. 제목인 '여자 없는 남자들'과 함께 가장 기억에 남는 이야기였다. 

[16.09] 고객의 요트는 어디에 있는가

고객의 요트는 어디에 있는가
프레드 쉐드 주니어 지음, 김상우 옮김 / 부크온(부크홀릭) / 2012년 5월

[16.09] 고객의 요트는 어디에 있는가

- 프레드 쉐드 -

 고객의 요트는 어디에 있는가. 1920~40년대 월스트리트의 탐욕과 비이성을 풍자한 유쾌한 책. 이 책이 쓰여진 시점과 현재는 무려 70년 이상의 시차가 있지만 책에 묘사된 월가의 광경은 신기하게도 거의 변하지 않은 것 같다. 그 사이 증권거래는 객장에서 개인의 모바일 단말기로 이동하고 세계 대전을 겪고 여러차례 석유파동을 겪었으며, 전례없는 버블 붕괴로 전세계가 패닉에 빠지기도 했다. 그럼에도 불구하고 월가의 브로커, 펀드매니저, 은행가는 여전히 부유하고 고객은 대부분 빈털터리다. 즉, 스스로 금융시장을 알고 항상 경계하고 생각하지 않으면 증시에 투자한다는 것이 얼마나 허황된 일인지 명쾌하게 알려 준다. 작가는 월가에서 아마도 신통치 않은 실적을 내고 은퇴 했겠지만, 이 책만은 투자의 세계에 발을 들여놓으려 하는 많은 사람들에게 언제까지나 유용한 길잡이로 남을 것이다. 대학생, 직장인, 은퇴 자금을 굴리고자하는 노인, 누구라도 투자를 처음 시작하기 전이라면 이 책을 읽도록 권하고 싶다. 차티스트, 시세판독자, 그 밖의 미신이나 다름 없는 것을 신봉하는 사람들에 대한 풍자, 투자에 앞서 고려해야할 삶의 철학과 투자의 목적 등은 한번 증시를 접해본 사람이라면 누구나 고개를 끄덕이게 할 것이고, 아직 경험하지 못한 사람에게는 좋은 지침서가 될 것이다.

"투기는 적은 돈으로 큰돈을 벌기 위한 노력으로, 실패할 확률이 높은 행위다."

"투자는 큰돈이 적은 돈이 되는 것을 막기 위한 노력으로, 성공할 확률이 높은 행위다."

저자의 투기와 투자에 대한 정의는 오늘 날에도 여전히 유용하며, 

빨리 부자가 되려하는 명백한 투기꾼들마저 스스로는 투자자라 생각하고 있음은 현재에도 동일하다.