가장 효율적인 부동산 투자법

가장 효율적인 부동산 투자법
최진곤 지음 / 원앤원북스 / 2023년 8월

가장 효율적인 부동산 투자법 

투자의 본질은 간단하다

저: 최진곤 

출판사: 원앤원북스 출판일: 2023년 8월25일 

우리가 살아가는 자본주의 사회에서는 안정적인 삶을 위해서 종잣돈을 마련하고 이를 이용해서 투자활동을 이어가야만 한다. 그래야만 적어도 풍족하지는 않지만, 안정적인 삶을 살아갈 수 있는 기반을 마련하는 일이 될 것이다. 특히 우리나라는 근로소득으로만 삶을 영위하기 어려운데다가 복지제도가 여타 선진국보다 잘 갖춰지지 않았다. 결과적으로 이는 본인 스스로가 자신과 가족을 위해서 부를 늘리 방법을 찾아봐야 한다는 말이다. 

우리나라의 고도성장기에는 직장인이라고 하더라도, 쉽게 부를 얻을 수 있었다. 소득은 빠르게 늘었을 뿐만 아니라 단지 내 가족이 살 곳을 샀을 뿐인데 가격이 폭등했다. 자산 가격이 고도성장과 맞물리면서 이들의 cash flow는 안정되었고 이를 바탕으로 미래를 설계할 수 있었다. 그러나 근래 젊은 세대는 그러한 낭만적 고도성장기에 살아가지 않는다. 

이들은 불안한 미래를 부여잡고 어떻게 하면 안정적으로 살아갈까 생각한다. 그들은 기존 체제를 부정하기도 하고 비판하기도 한다. 혹은 소박하게 사는 것이 내 삶의 원칙이라며 만족해보려고 노력한다. 어떤 일부는 결혼도 포기하고 지금의 삶을 그냥 즐긴다고 말한다. 물론 전부 그런 것은 아니다. 일부는 적극적으로 투자를 해보려고 한다. 

그러나 그러한 투자가 정말로 제대로 된 투자. 합리적이고 이성적인 판단에 의한 것이 아닌 경우가 많다. (물론 투자에 심리라는 것이 빠질 수는 없겠지만) 어쨌든 코인으로 수많은 사람이 돈을 잃고 좌절했다. 영끌로 매수한 아파트는 경기침체기를 맞이해서 하락의 공포에 사로잡혔다. 인구절벽은 우리의 경제의 미래를 명확하게 보여주는 것 같다. 우리는 전부 같이 침몰하는 것 같다. 아니 적어도 자신은 침몰하고 있다고 믿는다.

이제는 가만히 앉아서 부자가 될 수 있는 시대는 아닌 것이 분명하다. 투자의 방법은 여러 가지 있을 것이지만 간단하게 정리하면 부동산, 주식, 채권일 것이다. 여기서 한가지, 나는 이 세 가지 중에 아무 투자활동도 하지 않는다는 점은 밝히고 싶다. 물론, 어떻게 하면 합리적인 의사결정을 하면서 투자를 할 수 있을까 고민하고 있다. (지금은 여러 책을 통해서 insight를 얻는 단계다.)

저자인 최진곤은 금융상품 투자로는 부를 이룰 수가 없다고 말한다. 금융소득에 대한 이자소득세가 15.4%이다. 주식투자도 10억 원까지 국내 주식의 양도차익은 비과세이나 해외주식에 대해서는 양도차익의 22%를 세금으로 내야 한다. 양도차익 250만 원까지는 비과세 혜택을 받기는 하지만. 

그러나, 부동산 투자는 분류과세로 종합소득에 합산되지 않는다. 현금흐름은 종합소득으로 합산되어 수입이 많아질수록 누진세율로 세금이 늘어나지만, 양도소득은 1년에 2채 이상만 팔지 않으면 합산되지 않는다. 따라서 부동산 투자는 세금 측면에서 본다면 자산을 늘리는데 유리한 점이 있다. 

대상이 주식투자이든 부동산 투자이든 제대로 된 투자 관련 책은 대부분 돈의 흐름을 파악하는 것, 시장의 현재 상황을 파악하는 매크로적인 시각을 놓치지 않는다. 미 FED에 의한 정책은 그래서 중요하다. 이들이 정하는 금리는 부동산 시장에도 큰 영향을 미친다. 일반적으로 금리와 부동산 시장은 역의 관계이다. 

그렇지만 그러한 시장이라고 하더라도 저평가 부동산을 매입하는 투자를 해볼 수 있다. 저자가 소개한 저평가 부동산은 첫째 급매, 둘째 분양가상한제가 적용된 청약, 셋째 전세가율이 높은 아파트 혹은 오피스텔, 넷째 마이너스 프리미엄의 아파트 등, 마지막으로 임대가 맞춰진 상가라고 할 수 있다. 참고로 아파트의 가격을 견인하는 요인은 9가지로 정리된다. 세대수, 남향, 단지 모양, 경사, 학군, 역세권, 주차장, 커뮤니티시설, 주변 인프라이다. 

저평가 부동산을 찾는 비법은 먼저 인근 매물과 비교한다. 둘째 원가법을 통해서 저평가 여부를 판단한다. 건축비를 통해 원가를 계산하여 적정가격을 유추한다. 셋째 수익률 비교법으로 수익형 부동산의 저평가 여부를 판단할 때 사용한다. 한편 경매는 시간적 제약이 있는 일반인에게는 권하지 않는다. 들이는 시간과 노력에 비해서 결과가 미비하기 때문이다.

저자는 부동산 투자를 하는 데 있어서 시야를 넓힐 필요가 있다고 주문한다. 신문 기사의 트렌드를 살피고, 정부 정책에 주목한다. 교통 호재를 살펴볼 필요도 있다. 돈은 교통로를 따라서 흐르기 때문이다. 청약 통장을 오래 묵히는 것보다는 청약가점이 낮다면 틈새시장을 공략할 필요가 있다. 

우리가 간과하고 있지만, 중요한 것은 부동산 관련 세금이다. 취득세, 양도세 등 부동산 투자와 관련된 것이다. 부동산 관련 세금만 잘 알고 있어도 부동산 투자에 있어서 매우 유리한 포지션을 취할 수 있다. 예를 들어서, 서울에 아파트를 사고, 오피스텔을 사고, 비조정대상지역에 아파트를 사면 취득세가 일반세율이 아닌 8%가 적용된다. 그러나 서울에 아파트를 산 다음, 비조정대상지역 아파트를 먼저 사고 오피스텔을 사면 세 번째 주택이 오피스텔이라 취득세는 4.6% 단일 세율이 적용되기 때문이다. 

이 책의 마지막 부분은 실제로 저자에게 부동산 투자 관련한 상담을 받은 다양한 사례를 싣고 있어서 본인의 경우와 비슷한 사례를 찾아서 참고할 수 있다는 장점도 있다. 물론, 당시의 시장 상황과 다른 점이 분명히 있으므로 이러한 전략으로 고민할 수 있겠구나 정도로 생각하면 맞을 것 같다. 

부동산 투자에 대해서 매우 부정적인 의견부터 긍정적인 의견까지 다양한 반응이 있다. 일본의 사례를 생각해보면, 수도권과 지방의 부동산 가격은 큰 차이를 보일 것으로 생각한다. 인구변화의 추이도 눈여겨봐야 할 것 같다. 무엇보다도 나는 우리가 매크로적인 경기분석을 기본적으로 한 다음에 부동산이든 주식이든 투자를 해야 한다고 믿게 되었다. 

따라서, 부동산 투자에 대해서도 이러한 거시적인 시점에서 경기상황을 판단하고 투자에 임해야만 할 것이다. 물론 저자와 같이 저평가된 부동산을 탐색하고 투자하는 공부도 필요하다. 그리고 그러한 투자에 있어서 cash flow를 감당할 만한 금리인지 또한, 현재의 경기 사이클은 어디에 있는지를 계속 생각해볼 문제라고 본다.