우리나라 임대시장에서 다주택자의 압도적 지위는 전세냐 월세냐 하는 임대 형태를 결정할 수 있는 수준이다. 즉, 다주택자들이 집값 상승을 기대하면서 갭투자를 하기 시작하면 전세 공급이 증가하고, 집값의 보합이나 하락세를 예상하고 월수입을 원하면 월세 공급이 증가한다. 아주 간단한 원리다. (53)
하지만 안타깝게도 월세를 선호하는 투자자들의 요구와 달리, 2017년 이후의 신규 월세 공급은 구조적으로 막히는 상황이어서 앞으로는 월세 공급 절벽이 예상된다. 특히 신규로 월세를 받을 수 있는 가능성은 극히 낮다. 물론 이미 월세를 받던 임대인이라면 이를 유지할 수 있겠지만, 2017년 이후 월세 투자를 계획했다면, 안타깝게도 이미 버스는 떠나버렸다. 그런데도 여전히 ‘은퇴 후 월세로 월급받자‘는 책들이 넘쳐나는 걸 보니 신규 월세 공급이 잠정적으로 막혔다는 것을 아직 모르는 분들이 많은 것 같다. (56)
정부는 간주임대료 제도를 통해 갭투자자들에 일종의 제한을 가하기 시작했다. 세금에 대한 유명한 개념 중 ‘조세 부담‘이라는 개념이 있다. 이는 공급자와 수요자 중 누가 어느 정도의 조세를 내느냐 하는 문제와 맞닿는다. ... 그런데 우리나라는 만성적으로 집이 부족하기 때문에 공급자가 과세의 부담을 수요자에게 전가시키기가 대단히 유리한 구조다. 조세 부담은 약자에게 더 큰 문제가 된다. 즉, 조세 부담을 강화할수록 주택을 많이 보유한 다주택자들이 임차인들에게 그 부담을 전가시킬 가능성이 높다는 의미다. (67)
이처럼 어떤 지역에서 최초로 분양하는 단지는 가장 낮은 수준의 분양가로 책정된다. 따라서 뉴타운 같은 대규모 재개발 사업이 아니더라도, 해당 지역의 최초 재건축 재개발 대상 분양권을 매입하는 것은 대단히 훌륭한 투자 전략이다. 이는 2017년 이후에도 마찬가지일 것이다. (121)
집을 한 채 사고 다시 다른 집을 샀다가, 처음 산 집을 매도하는 한시적 2주택자인 경우, 신규주택을 매입한 후 2년 내에 종전 주택을 매도하면 양도세가 면제된다. 따라서 2주택자가 되는 순간부터는 이와 같은 투자 수익을 현실화하는 시점에서 세금을 절세하는 방법까지 고민하기 시작해야 한다. (151)
아무 생각 없이 덜컥 갭투자를 했다가 3주택 이상을 소유하게 되는 경우도 있을 텐데, 이는 지양해야 하는 상황이다. 1~2주택 상태를 유지하면서 2년 이내에 종전 주택을 매도하고 양도세를 면제받는 식으로 투자를 하는 것이, 3주택 이상을 유지하면서 양도세 전액 내는 것보다 나을 수 있다. 따라서 2주택 이상 보유할 예정이라면 무조건 세금부터 공부해야 한다. (152)
부동산 시장이 투자 관점에서 장점이 많은 시장이지만, 그 장점에만 함몰될 것이 아니라 금융 시장의 전문가들과 네트워크를 쌓으면서 리스크를 피하는 데 활용할 것을 권한다. 그들은 오프라인 커뮤니티에서 쉽게 만날 수 있는 사람들이 아니다. 오히려 너무 바빠서 인터뷰할 시간조차 없을지도 모른다. 그런 진짜 금융 경제 전문가들을 만나서 충분히 공부하여 나의 지식으로 만들라.
남의 지식으로 높은 투자 수익을 얻을 수 있다는 착각에서 벗어나야 한다. (159)
이런 재간접 펀드의 장점은 다양한 부동산 자산으로 분산 투자할 수 있다는 점이다. 바른빌딩만 매입하는 게 아니라 이런 펀드에 지분을 투자하는 재간접 펀드에 가입함으로써 다양한 부동산 자산에 투자할 수 있다. 일반적인 부동산 펀드는 수익형 부동산에 투자하고 3개월에 한 번 배당하기 때문에 개인투자자라면 은퇴 후 노후 자금을 부동산 펀드에 투자하는 것도 좋은 방법일 수 있다. (174)
도시정비법과 소규모 재정비법 신설을 통해서, 노후 단독주택을 신축으로 리모델링할 때 인센티브를 주는 법 시행도 임박했다. 이제 정부의 간섭 없이, 자유롭게 개축...되는 길이 열렸다는 점을 떠올리면 이러한 단독주택 시장의 변화는 꽤나 큰 의미로 다가올 것이다. (179)
소규모정비법은 태생부터 크게 태어나지 못한 군소 노후 주택 지대를 정비할 목적, 그리고 대규모 주택재개발 사업의 정비구역에서 지정 해제된 지역을 별도로 정비하기 위해 필요하다. ... 이런 소유주들이 정비구역 지정 해제를 요청하고, 이것이 받아들여지면 주택의 노후도는 급증하기 마련이다. 그러나 정비해야 할 필요성은 있기에 소유주들이 알아서 정비사업을 할 수 있도록 자율주택정비사업 모델이 탄생했다. 아파트라면 소규모 재건축이 될 것이다.
따라서 정비구역이 해제된 일부 지역에서 노후빌라를 매입하여 자율주택정비사업을 한다거나 나 홀로 아파트를 매입해서 소규모 재건축을 진행하는 것이 괜찮은 투자 방법이 되고 있다. (183)
더 큰 문제는 일반가구만 포함한 가구추계에 기반하여 정부나 정책기관이 주택공급계획이나 토지공급계획을 세우는 것이다. (198, 음, 설마 전문가들이 그런 실수를? 아니면 외국인 가구 수가 120만이라고 해도 여전히 전체 2200여 가구에 비해서는 작은 포션이니까 빼고 가는 것은 아니고?)
임차제도의 문제도 주택노후화의 주요 원인이다. 우리나라의 전세제도는 주택 가격의 70%에 이르는 큰 목돈을 두고, 기존 임차인의 퇴거와 신규 임차인의 입주가 같은 날짜에 이뤄지도록 한다. 살던 사람이 이사하는 날에 동시에 나도 입주하게 된다는 의미다. 서로 수리할 틈이 없이 입주해야 하고, 거주 중에 겨우 도배를 하거나 인테리어를 하는 불편을 겪는다. ... 하지만 지금과 같은 전세제도는 적정 시기에 유지 보수할 시간을 주지 않는다. (216)
이처럼 제주도는 이사가 연초의 특정 기간인 7~8일 사이에 밀집되어 있기 때문에 집을 도저히 수리를 할 수 없는 체제가 정착되어 있다. 그러니 해풍이라는 물리적 환경은 물론 동시다발적인 이사로 제주 주택의 노후화는 다른 지역보다 빠를 수밖에 없다. 그렇게 집은 사람보다 더 빠른 속도로 늙어간다. (217)
실제 정비사업 이후의 주거비용을 지불하기 못하는 소유주는 전용면적 59m2의 경우 약 57%, 전용면적 84m2의 경우 약 78% 수준으로 그 비율이 높은 편이다. 이 정도 비율이면 재개발 이후 빌라 임차인뿐 아니라 소유주도 거의 손 바뀜이 된다고 봐야 한다. (227)
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