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빠세클럽 부동산 파이널 투자 전략 - 최강 부동산 어벤져스의 프리미엄 가이드
김학렬 외 지음 / 비사이드 / 2020년 4월
평점 : 
요즘 청주가 핫하대!
김해에도 투자자들이 많이 들어갔대!
원주가 뜬다는 구만!!!
서울 전역이 투기지구로 묶여 대출이 나오지 않고, 급등한 수도권도 조정지역이 되었으며, 가격이 하늘높은 줄 모르고 솟자 투자자들은 '덜 오른 곳'을 찾아 지방으로 눈을 돌리고 있다. 그러면서 투자자들이 많이 진입한 곳에서는 어김없이 소식이 들려오곤 한다. 어디가 핫하다, 많이 올랐다 하는 이야기. 요즘은 지방 소도시들 이름까지 들려서 나로서는 놀라울 뿐이다. 그러면서 혼자 고민한다. '아...나도 가 볼까?', '어딘가 덜 오르고 많이 오를 곳...그런 곳 있지 않을까?'
그런데 이 책을 읽고 나서 서울 사람인 나는 시쳇말로 '내 나와바리'를 다시 챙겨야 할 필요성을 다시 느꼈다.
왜? 이 책에 실린 지도는 대부분 서울과 수도권 지도다. 그 중에서도 서울 지도가 더 자주 등장한다.
사실 책 내용이 어디서 들어볼 수 없는, 완전히 새로운 내용은 아니다. 저자는 <빠숑의 세상 답사기>에 단골 출연자들이고, 주요 내용은 빠숑님의 블로그나 유튜브나, 팟캐스트를 통해 이미 익숙한 내용이다. 하지만 자칭 타칭 대한민국 최고의 부동산 투자 전문가 4인의 최신의 투자 전략을 일목요연하게 정리할 수 있다는 점에서 좋았다.
어느날부터인가 책 뒷표지를 자세히 읽어보는 버릇이 생겼다. 광고 문구일 수도 있지만, 책 내용을 가장 함축적이고 명료하게 담고 있는 내용이 실리는 것 같다.
<빠숑의 투자 전략>
-신규 교통망, 환경 쾌적성 회복 지역, 대형 학원가, 실버 프리미엄에 주목
Lesson1은 빠숑님의 '오르는 아파트 어떻게 알아볼 것인가'라는 장이다.
(장 이름을 Lesson이라고 단 것이 의미심장하다. 무지몽매인들을 가르치겠다는 개몽의 의지가 넘친다.)
랜드마크와 A,B급 단지의 가격 차이는 작지만 꾸준히 벌어집니다. 그런데 어느 순간 급격하게 벌어질 때가 발생합니다. 이때, A,B급 아파트를 구매하면 됩니다. 시간이 지나면 A, B릅 단지의 가격이 오르면서 랜드마크와의 차이를 좁히게 되는데 이때 매매하면 그 차익을 얻을 수 있는 것입니다. (24쪽)
돈이 될 만한 곳을 찾는 빠숑님의 전략은 새로 교통망이 생기는 곳, 혐오시설(특히 집창촌)이 옮겨가면서 환경이 쾌적해지는 곳, 대형 학원가가 생기는 곳, 실버 프리미엄이 있는 곳이다.
다른 말은 무슨 말인지 알겠는데 실버 프리미엄이라니? 우리나라 노령 인구의 증가를 말하면서 지하철, 대형 병원, 즐길 거리, 쇼핑 거리가 가까운 입지가 인기를 끌 것이라고 말한다. 주상복합의 인기도 지금보다 높아질 것이라고.
일자리와의 근접성, 교통망 연장 등을 볼 때 앞으로 좋아질 곳도 말해주고 있다. 빠숑님이 지난 책을 냈을 때부터 계속 강조했던 곳들이다. 이렇게 보면 서울이면 다 좋은가? 할 수 있는데 순서도 매겨져 있고 빠진 곳도 드문드문 보인다. ㅎ 이 곳들의 가격을 꾸준히 모니터링 하다보면 언젠가 기회가 올 것이라고 한다.
각 장 끝에는 저자들과 ㅍㅍㅅㅅ와의 인터뷰를 넣었다. 빠숑님은 이 인터뷰에서 앞으로 서울 아파트가 신분이 될 것이라고 이야기했는데, 사실이라면 너무 씁쓸한 이야기다. 정부의 부동산 정책을 비판한 내용은 지난번 <앞으로 3년, 경제전쟁의 미래>를 읽으면서 그런 정책을 쓸 수 밖에 없는 정부의 입장을 조금 이해하게 되었기 때문에 공분하지는 않았다.
<아임해피의 투자전략>
-청약, 청무피사, 입주권 구입으로 서울 수도권의 신축 GET!
스스로를 신축전문가라고 밝히는 아임해피님은 거두절미하고 서울과 수도권의 신축을 가지라고 말한다.
방법은
1. 비선호 타입, 탑상형, 특별공급 청약을 통해 분양받기
2. 각 지역 대장분양권 및 신축 아파트 동향을 살피며 주변 지역 분양권 구입
(현재의 대장 아파트: 화서역 파크 푸르지오, 산성역 포레스티아, 성복역 롯데캐슬, 인덕원 푸르지오 엘센트로, e편한세상 인창 어반포레/ 미래의 대장아파트: 매교역 푸르지오 SK뷰, 송도 더샵 센트럴파크3차, 성남e편한세상 금빛 그랑메종, 신흥역 하늘채 랜더스원)
3. 더 이상 분양권이 나올 수 없는 서울(전매제한)에서는 재개발 재건축 입주권 구입
하지만 그래도 아파트는 입지기 중요하지 않나요?-.... '2배로 법칙'이 있어요. 서울의 신축은 무조건 2배가 된다는 거죠. 강남은 3배 이상이 되고. 거기에 입지까지 더해지면 폭발적으로 열광하게 돼요.(146쪽 ㅍㅍㅅㅅ와의 인터뷰 중에서)
<부룡의 투자전략>
-전세 상승으로 인한 또 한번의 수도권 상승장에 대비!
3번째 타자로 나선 부룡님은 현재의 부동산 시장을 지난 상승장과 비교하며, 다음은 어떻게 될지 예측해 보는 데 많은 분량을 할애하고 있다. 그리고 여러 가지로 볼 때 올해는 전세 시장이 상승할 가능성이 높으며 이로 인한 또 한번의 상승이 예상된다는 것이다.
입주 물량은 감소하고 전세 가격은 상승할 것 같은데 수요가 많아서 성공 가능성이 가장 높은 투자 지역은 어디일까요? 당연히 서울과 수도권입니다. 하지만 서울은 이미 너무도 많이 올랐습니다. 따라서 상대적으로 수도권의 성공 가능성이 더 높다고 판단할 수 있습니다. (197쪽)
결론적으로 매전갭이 작아져 갭투자에 유리한 서울의 2,3등 아파트들, 입주가 끝나 가는 신축 아파트, 상대적으로 덜 오른 곳이며 9억원 미만 주택비중이 높은 지역 등이 성공 확률이 높다고 말한다. 또 한번의 상승기에 시세 상승 지역을 따라 갭메우기가 예상된다는 것이다.
Tip 갭메우기 예상 지역과 아파트 찾는 법
수도권에서 매매가 상승률이 가장 높은 지역(아파트),서울에서 뒤늦게 급등한 지역, 교통 호재가 예정된 지역(5호선 연장 구간, 수인선 연장 구간, 7호선 연장 구간, 송도 연장선)찾기> 이들 주변에 누적 상승률이 낮은곳 찾기> 가격 많이 오른 지역과 덜 오른 지역, A급 아파트와 B,C급 아파트, 신축과 구축, 일반 아파트와 주상복합, 중소형과 중대형의 가격 갭을 이용해 투자처 선택.
부룡님은 이 책에서 유일하게 지방 투자에 대해서도 말하고 있다. 공략 포인트는 광역시 규모에서 상대적으로 가격이 저렴해 보이는 곳, 상승세가 나타난 지역 주변에서 입주 물량이 크게 줄어드는 곳, 규제 때문에 가격이 조정되었지만 누구나 선호하는 핵심지역. (중소도시 투자는 신중할 것)
당장은 강력한 모멘텀 때문에 좀 더 오를 가능성이 있다는 얘기인가요? -네, 지금 상황에서는 서울이 웬만큼 상승한 후 규제를 받아 조금 주춤할 테고, 그사이에 나머지 수도권 지역이 갭을 메울 겁니다. 그러면 서울이 상대적으로 싸게 되잖아요? 이렇게 물고 물리면서 기하급수적인 초장기 상승이 올 수도 있다고 봅니다.(242쪽 ㅍㅍㅅㅅ와의 인터뷰 중에서)
<월천대사의 전략>
-옆그레이드 NO NO! 학군 명문지로 업그레이드!
월천대사님의 글을 읽다보면 힘이 좀 빠진다. 서울 맞벌이 부부는 돈이 많고, 아파트 구입 여력이 크다는 것이다. (나만 없어, 돈!). 어디에 터를 닦느냐에 따라 손자의 거주지나 생활권까지 결정된다고 말하는 지점에서는 왠지 민망했다. 현타가 왔달까....ㅎㅎㅎ
아무튼, 아파트 구입 여력이 큰 사람들이 선호할만한 직주근접 인프라 좋은 곳, 특히 학세권에 주목해야 한다고 말한다.
Tip. 투자 지역 찾는법
1. 대장주 찾기와 2015년부터 현재까지의 가격 변동을 통해 2배 법칙을 이해한다.
2. 3핵, 정비사업지역, 신축까지 다 합쳐서 지도에 그린다.
3. 호재 예정인 교통 노선도 그린다.
4. 교집합 지역을 찾는다.
5. 찾아낸 곳 중 자기 자본에 맞는 지역에 투자한다.
2020년은 실거주자들이 집을 사러 움직이는 시기이기 때문에 마지막 상승기에는 바로 학군이 꽃을 피울 것이라고 생각합니다. (302쪽)
그럼 학군이란 어딜까? 현재 학군 지역으로는 다들 알다시피 서울에서는 대치동, 중계동, 목동 수도권에서는 평촌과 일산을 들 수 있다. 월천대사님은 앞으로 학군이 좋아질 지역, 즉 미래 학군에 대해서 이야기하는데 이 부분이 특히 흥미로웠다. 시간이 걸리고 전통 학군지 만큼은 아니어도 학부모들이 선호할 지역을 주시하고 선점하라는 것이다.
이런 지역으로는 마포구, 성동구, 강동구나 규모가 큰 뉴타운 등을 든다.잠실 엘리트레 주변과 반포, 길음뉴타운의 길음초 길음중 학구, 가재울뉴타운 가재울초, 우장산역 인근처럼 될 수 있다는 것이다. 광교, 위례, 미사, 동탄도 주목해 보아야 한다. 입주가 시작되는 시흥 장현지구도 눈여겨 봐야 한다.
책을 다 읽고 해야 할 일이 떠올랐다.
당장 서울과 수도권 역세권, 인기 신축, 학군지역을 중심으로 아파트 시세 조사를 해야겠구나. 그래서 갭메우기 기회를 노려야 겠구나.
기회는 준비하는 자들에게만 오는 것이니까. 굿 럭~