소액 빌라 경매로 은퇴 부자 되기

꿈장사의 월세혁명 - 2000만 원으로 시작해서 평생 월세 받는 탄탄한 직장인 노후준비 프로젝트
조영환 지음 / 잇콘 / 2019년 10월

이 글에는 스포일러가 포함되어 있습니다.

이 책 <꿈장사의 월세혁명>은 세 번 읽었다.  첫번 째 읽을 땐, '와! 감탄하며 읽었다' 두 번째 읽을 땐 뭔가 틀린 곳이 없나 매의 눈으로 살폈다. 그리고 책이 나왔다. 이미 두 번이나 읽었으니 더 이상 안 읽어도 될 거란 생각을 했다. 하지만, 왠지 또 읽고 싶었다. 그래서 처음부터 찬찬히 다시 한 번 읽었다. 그러면서 깜짝 놀랐다. 새로이 보이는 게 너무 많은 거다. 나름 꼼꼼히 본다고 생각했는데 그렇지가 않았나보다. 
 

​열심히 줄을 긋고 별표를 하며 읽었다. 나와 같은 실전 경매 투자자에게 <꿈장사의 월세혁명>은 보물상자다!!!

꿈장사의 월세혁명은 기존에 나왔던 책의 전면 개정판이다. 다른 출판사에서 1,2권으로 나왔던 책을 달라진 점을 업데이트하고, 현재 상황에 맞춰 거의 다시 쓰다시피한 책이다.

꿈장사님은 유명한 경매 강사이자 투자자다. 책에 소개한 대로 재개발 쪽 일을 하다가 부동산 경기 악화로 일자리를 잃을 위기에 몰리자 소액 경매로 월세 수입을 만들기로 결심한다. 살고 있는 집을 담보로 1억원 대출을 받아 열심히 동분서주 한 끝에 1년 만에 33채의 집을 경매로 낙찰받아 월세를 1000만원이나 받게 되었다고 한다. 이 때 쓴 투자법이 무피투자나 플피투자였다. 얼마 안되는 투자금이 묶이지 않게 하기 위해 최선을 다해 노력한 결과였다. 50세의 나이, 절박함이 만들어낸 놀라운 성과였다. (나도 그 나이가 머지 않았다.)

꿈장사님은 은퇴 대비로 소액 경매 투자만한 것이 없다고 말씀하신다. 소액도 무피나 플피투자처럼 아주 적은 돈으로 할 수 있는 방법을 알려주신다. 나도 남편 은퇴하면 함께 경매하며 삶을 꾸려갈 계획을 세우고 있다.

무피 투자란 경매 낙찰이나 매매를 전세가와 같도록 하는 등의 방법으로 투자금을 전혀 들이지 않고 투자하는 방법이다. 이보다 더 심한 게 플피 투자다. 플피 투자란, 투자를 하고 났더니 오히려 돈이 남는? 이상하고도 아름다운 도깨비나라의 투자법이다. 그런 것이 가능하냐고? 꿈장사님은 말한다. 정부의 대출 규제 등으로 어려워지긴 했지만 불가능한 것은 아니다! 라고.

최근, 역전세란이 났다고도 하고 전세 사기로 무고한 세입자들이 돈을 날렸다는 기사도 나온다. 그렇다면 무피투자란 것도 이러한 위험성을 가진 것 아닐까?

저자는 무피투자의 4가지 리스크, 즉 대출금리 인상, 대출금 상환요구, 월세 미납, 수리비 지출 등을 대비하고 대처할 수 있는 방법도 소개한다. 대출은 가능하면 30년분할상환조건이나 사업자 대출을 이용하고 임차인에게 보증금을 넉넉히 받으며 너무 낡거나 하자 있는 물건에 투자하지 않도록 임장을 꼼곰히 하면 이러한 리스크를 조금이나마 방지할 수 있다고 말한다. 또한 임대사업은 수요가 풍부한 도심지역에서 하는 것이 미래의 리스크까지 방지하는 방법이다.

또한 집이 몇 채냐보다 수익률에 초점을 맞추고 뚜렷한 본인만의 기준에 따라 투자해야 한다고 말한다. 최소한의 비용으로 최대의 효과를 낼 수 있는 수리법을 익히거나 남들이 기피하는 불법건축물 등을 노려 경쟁을 낮추는 기술도 습득해야 한다. 무엇보다도 시세보다 적은 돈으로 투자하기 위해서는 경매의 기술을 배워두는 게 좋다.

사람들은 명도(살던 사람을 내보내는 것)의 두려움 등으로 경매를 기피하기도 한다. 그러나 실제로 차근차근 해 보면 그리 무서운 것만은 아니라는 것을 알게 된다고 한다.(나도 경매를 하고 있지만 빈집만 낙찰 받아 명도를 해 본적이 없다) 책에는 임장하는 법, 입찰가 정하는 법, 잘못 낙찰받았을 경우 취하하는 법까지, 경매의 실전팁까지 아낌없이 전달하고 있다.

책의 제목인 '월세 혁명'에서 월세가 어디서 나오는 월세인지를 이해해야 한다. 꿈장사님은 빌라에 중점적으로 투자한다. 빌라는 다세대나 다가구처럼 여러 세대가 사는 여러층 짜리 주택을 말한다. 많은 사람들이 아파트에 살고 싶어하지만 사실 모든 사람들이 아파트에 살 수 있는 것은 아니다. 나도 신혼 초 6년 동안 오래된 빌라에 살았다. 기반 시설이 조금 부족할 수도 있지만 빌라 또한 서민들의 소중한 보금자리다.

저자 꿈장사님은 빌라투자의 매력에 대해 이렇게 말한다. 1. 아파트보다 낙찰가가 훨씬 저렴하다 2. 임대수익률이 좋다 3. 무피투자가 가능한 거의 유일한 부동산이다. 4. 전세가 오르는 지역에 투자하면 매매차익까지 노릴 수 있다.

하지만 주의해야 할 점도 있다. 1. 임대가 잘 되는 지역이여야 한다. 2. 건축한 지 10년 이내의 물건을 노려라 3. 오래된 벽돌조, 좁은 골목 안쪽이나 높은 곳, 구조가 반듯하지 않는 것, 외벽에 금이 많이 간 것, 반지하, 엘리베이터 없는 5층 이상, 햇빛 안 들어오거나 기찻길옆, 도시가스 연결 안된 빌라는 피해라.

빌라는 위치만 좋다면 임대가가 높다고 한다. 경매로 빌라를 저렴하게 낙찰받아서 깨끗히 수리를 하여 대출을 받고 월세 임대를 놓으면, 대출금+월세 보증금이 낙찰가에 가까워질 수 있다. 이 때 월세는 대출 이자를 내고도 남아야 한다. 그렇게 보유하다가 적당한 때 팔면 된다. 내돈이 (거의) 안 들어간 상태에서 소액이지만 월세를 받으며 기다리다가 매매차익까지 얻으니 이보다 더 좋은 투자가 어디있을까?

꿈장사님은 강조한다. "빌라 투자 우습게 보지 말라"고. 나는 우습게 보지 않는다. 내겐 오히려 어려워보인다. 꿈장사님이 하는 것처럼 확실히 싸게 받으려면 흠있는 것(특수물건)에 도전해야 하는데, 특수 물건은 잘 모르고 함부토 덤볐다가 멘탈 탈탈 털리도록 고생한다는 것을 알고 있기 때문이다. 적은 돈으로 투자하기 위해서는 더욱 열심히 공부해야 하고 더 열심히 발품을 팔아야 한다. 세상에 공돈은 없으니까.

이 책의 부록은 정말 대박이다. 꿈장사님이 싼 가격에 낙찰을 받아 수익을 낼 수 있다는 특수물건을 처리한 다양한 사례를 보여주며 각각의 꿀팁들을 전수한다. 아직 특수물건에 도전해보지 못한 나로서는 두고두고 읽으며 익혀야 할 내용이다.

한 가지 사족처럼 덧붙이자면 이 책은 공공장소에서 함부로 읽지 못하는 책이다. 시뻘건 제목에 주먹을 불끈 쥔 그림이 있는 표지도 불온하고 ㅋㅋ 중간 중간 튀어나오는 꿈장사님의 유머에 지하철 같은 곳에서 읽다가 혼자 웃음을 터뜨린다면 실없는 사람으로 찍히기 딱이다. 저자의 인간적인 모습을 너무나 잘 드러내는 부분이다.

꿈장사님 따라서, 나도 얼마 남지 않은 남편 은퇴를 대비하려고 한다. 내년엔 월세 부자의 꿈을 이뤄보고 싶다.