이것이 바로 경매다. (초보자 중심의 경매투자 노하우)

2000만원으로 연봉버는 경매투자
윤재호 지음 / 경향미디어 / 2008년 11월

되로 배워서 말로 써먹어라


경제학에서 인간이 합리적인 선택(자신의 이익을 극대화 하는 행위)을 한다는 것은 왈라스의 경매의 법칙을 통해서 실감할 수 있다. 수요-공급의 날카로운 교차점에서 가격은 결정되고, 균형에서의 순간적인 이탈도 곧 안정을 되찾는다. 경매란 정말이지 인간이 만들어 놓은 가장 정교한 가격 장치라는 데에 이의를 달 수가 없을 것이다. 그렇다면 부동산 경매는 어떨까? 분명한 것은 부동산 역시도 경매라는 도구를 통해서 가격이 결정되기는 하지만, 다양한 변수들이 가격 균형점을 교란하고 있으며, 그만큼 많은 기회가 존재하는 곳이다.

경매라면 어렵고 부동산에 대한 해박한 지식을 가져야만 투자가 가능하다고 느끼는 많은 사람들의 선입견은 경매투자로 가는 가장 큰 장애물임에 분명하다. 저자는 이것이 일반인들이 가지는 경매에 대한 편견일 뿐이라며, 소정의 지식과 발로 뛰는 부지런함을 갖춘다면 누구나 경매에서 성공할 수 있다고 역설한다. 또 흔히 주위에서 말하는 '남의 불행을 이용해 이득을 챙기는 행위'라고 호도되고 있는 경매에 대한 막연한 부정적인 인식에도 채권자와 채무자의 윈윈게임라는 점을 분명히 했다. 경매 과정에서 채권자는 채무를 회수하고 채무자는 빌린 돈을 갚아 신용불량에서 벗어나기 때문이다.

일반인이 가장 합법적이고 투명하게 투자할 수 있는 '법원 경매'와 '공매'를 통해 수익을 창출하는 방법은 대단히 매력적이다. 저자는 법원 경매 절차, 상권분석 테크닉, 투자 수익률, 위험 분석, 투자자의 마인드, 세세한 서류까지 경매 전문가가 그동안 쌓아놓은 방대한 지식과 노하우를 제공하고 있다. 무엇보다도 초보자를 배려했다.

누구든 경매부동산에 대한 일반적인 투자상식과 간단한 조사방법을 익힌 후 입찰보증금 10%, 도장, 신분증만 가지고 경매입찰장에 참여하면 값싸고 시세차익을 얻을 수 있는 부동산을 살 수 있는 경매대중화의 장이 열려 있는 만큼, 열린 마음으로 경매투자에 도전할 수 있다. p-69

경매투자의 핵심은 바로 우량한 부동산을 적기에 값싸게 사는 것을 기본으로 한다. 저자는 그동안 수백 건의 경매물건을 사주면서 느꼈던 현장 경험을 철저한 경제적 분석과 함께 내 놓는다. 물론 경매라고 모두 성공으로 가는 것은 아니다. 투자자의 노력(발품, 손품, 입품) 여하에 따라 기회는 달라지며, 분명한 것은 명도 저항을 비롯한 갖가지 함정이 도사리고 있다는 것이다.

주의해야 할 것은 경매에 부쳐진 상가는 영업력이 많이 떨어지거나, 그 지역이 슬림화되거나, 업종변경이 필요하는 등 문제가 있을 여지가 있다. 입찰 전 충분한 상권 및 입지 조사를 통해 상가의 미래 가치와 함께 앞으로의 활용 가능성이 있는지를 따져봐야 한다. p-197

입찰전 미리 부동산의 점유자를 만나 누가 거주하고 있고 어떠한 성향의 세입자들이 살고 있는지를 확인해보는 것이 필요하다. 특히 종자돈으로 경매투자를 할 경우 근거 없이 억울함을 주장하며 버티는 소액임차인이 여럿 거주하고 있다면 불필요한 시간과 과다한 명도비가 부담되기 때문이다... (중략)... 인생의 막장에 몰려있는 배 째라 식으로 나가는 사람이 있다면 유쾌할 리가 없다.

예를 들어 불과 돈 1,000만 원 정도 남는 수도권의 농가주택을 입찰하려 한다고 치자. 그 집에는 실제 채무자가 살고 있어 권리상 하자가 없다고 하자. 그런데 실제 그 집에는 인생의 황혼에 접어든 부모 같은 80 대 노부부가 사회복지사의 도움을 받아 근근이 먹고 산다고 한다면... 오갈 데도 없는 이 불쌍한 노인들을 독자라면 웃으면서 명도할 수 있겠는가? 그래서 명도분석이 정말 중요한 경매의 과정이다. p-273

[2000만원으로 연봉버는 경매투자] 그것은 정말 경매의 알파와 오메가다. 경매에 대한 법률적, 행정적 절차와 함께 경제적 분석까지를 아우르는 종합 투자서나 마찬가지다. 무엇보다도 투자자의 실전에 임하는 태도나 다양한 에피소드 등은 이 책이 주는 가장 큰 장점 중의 하나다. 일반인들에게 생소한 경매라는 소재를 이렇게 재미있고, 현장감 있게 써 놓은 책도 흔치 않을 것이다. 법원 경매는 특수한 직종에 근무하는 전문가들만의 영역이라는 선입견은 이 책의 마지막 장을 덮고 나서 날려버리는 것이 좋을 듯 싶다. 고독한 투자 - 경매의 성공 비밀은 분명 자신의 노력에 달려 있기 때문이다...

2008 년 최고의 투자서로서 손색이 없다고 자부한다.