아파트 살 돈이면, 상가주택에 투자하라

아파트 살 돈이면, 상가주택에 투자하라 - 2022년 전면 개정판
Andy Kim.장성수 지음 / 이언이노랩 / 2021년 11월

지금 아파트는 가격이 꼭대기다. 내가 결혼할 시점부터 꼭대기라 했고 우리는 그래서 전세로 신혼살림을 시작했다. 빚, 대출이라는 게 무서운, 둘다 이제 사회초년생에 막 접어든 시점이었고 은행, 어쨌든 남의 돈을 빌리는 게 쉬운 일은 아니었다. 그러고 6년이 지난 지금, 그때 꼭대기였던 집값은 어디가 꼭대기인지 시험이나 하듯 오른다. 다행히 경제관념이 있던 남편이 몇 년 전 집을 큰맘먹고 하나 장만하자 하여 메뚜기 신세는 면할 수 있게 되었지만, 서울 신축 평당 1억이 기본인 세상에 아파트만 바라보면서 사는게 가능할까 의문이 들었다. 그리고 이 책을 만나게 되었는데, 영끌 차익하지 않고는 불가능한 새 아파트 매입에서 상가주택으로 시선을 바꿔보라고 얘기하는 책이다.

상가주택은 총 3개층까지, 합계 200평 이하의 면적한도에서, 몇 개의 호실로 나누던 세법상 집을 하나로 본다. 이 책에서 얘기하는 <아파트보다 상가주택>인 이유를 6가지로 정리하면, 내 급여는 생활비로, 월세는 대출 상환으로 할 수 있고, 실제로 다주택인데 1주택자로 종부세, 월세 소득까지 비과세다. 실제 동네 상권에서 접하는 소형 상가주택은 기준 시가 9억 미만인 경우가 많아 비과세다. 임대 주고도 실거주로 양도세 비과세 혜택도 있으며 장특공 80%혜택도 고스란히 받을 수 있다. 매도 시 비과세 2년 요건을 충족하기도 용이하며 상가주택은 철저히 노력한 만큼 벌 수 있는 소득이라고 말한다. 따라서 노후 대비 확실한 절세 수익형 부동산이기 때문에 투기가 아닌 장기적 가치투자, 자산 투자 부동산으로 자리잡을 수 있다.

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이 책은 크게 매입단계, 보유단계, 매도단계로 나누어 설명하고 있다.

먼저 1장의 매입단계에서는 왜 우리가 현 시점에서 상가주택에 주목해야 하며 언제 시작할지, 주택형 부도한 투자는 어디에 해야할지에 대해 말한다. 저자는 30대부터 시작하는 걸 추천하며 미니빌딩, 빌라 투자에 대한 솔직한 생각을 2021년 달라진 부동산 제도와 함께 잘 정리하여 언급하고 있어 판단에 도움이 된다. 현재 조정지역에는 10가지의 제약이 있는데 주택담보 대출 규제 사항 최신판을 실어놓고 있고 주택 가격 14억원 주택 매입 시 주택 담보 대출 LTV한도 계산의 경우를 예로 알기 쉽게 설명하고 있으며 RTI 같은 여러 대출 한도 관련 용어들을 정리해주고 있기 때문에 정말 많은 도움이 되었다. 소형 상가 건물에 대한 RTI 대출 실제 사례도 소개되어 있다. 그래서 매입 자금을 어떻게 마련할 것인지를 감을 잡을 수 있고, 잔금 치르기 전 임대사업자 등록하는 방법부터, 부동산 취득세, 공동명의를 할지 말지에 대한 생각을 밝히고 있어 매입단계에서 고려한 모든 것들을 총 망라해 놓았다.

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2장은 보유단계다. 종부세가 어떻게 계산되는지, 보유기간 실질 수익률 계산의 예시가 나와 있다. 아파트와 상가주택의 총 보유세를 비교하여 설명하고 있기 때문에 한눈에 차이를 알아볼 수 있다. 주택임대사업자 명칭과 관련한 실수, 오해 등을 다시 정리해주고 개정된 주택 임대사업자 핵심사항을 정리해주고 있어 많은 도움이 된딘. 앞으로는 주택임대 최소 의무 기간이 10년으로 늘었고 아파트는 주택임대 사업에 등록할 수 없으며 오피스텔, 다가구, 다주택은 여전히 8년 임대를 기존 사업자도 연장 가능 및 신규 등록도 가능하다. 주택임대 사업자에 대한 취득, 보유, 양도 시 부동산 세제 혜택 요약도 꼼꼼히 정리되어 있다. 임대사업자가 기억해야 한 중요한 5개 날짜도 꿀팁이었다. 등록 임대 사업자의 10대 공적 의무내용, 임대 사업자에게 주는 6가지 세금혜택도 기재되어 있어 놓치지 않게 정리되어 있다. 건물 임대 관리 노하우까지 나와 있는데 공사 스펙 내역서 확보라든지, 임대기간 중 발생하는 각종 비용 처리 문제, 임대차 재계약 증액시 유의사항 등이 잘 정리되어 있다.

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3장은 매도단계다. 단기매매, 다주택자에 대한 징벌적 양도세 중과가 있으므로 주의해야 한다. 주택 양도시 다주택자는 어떻게 판정하는지, 장기보유 특별공제 요건은 어떠한지에 대해 자세히 설명되어 있으며 아파트와 상가주택 양도세를 비교하고 있는데 확실히 상가주택이 여러 면에서 이점이 많다. 오피스텔 세금 중 주의해야 할 부분과 법인주택투자 관련 내용도 읽어보면 좋을듯 하다.

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이 책은 상가주택만의 차별적 가치 전달과 더불어 특화된 절세 노하우를 중심으로 상가주택의 투자에 대해 쉽게 설명하고 있어서 많은 도움이 되었다.