돈이 되는 토지를 사라

돈이 되는 토지를 사라 - 소액으로 실전에서 바로 써먹는 토지투자의 기술
이일구 지음 / 황금부엉이 / 2021년 9월

정부의 부동산 규제 정책으로 다주택자 양도세중과로 인해 세금 부담을 느낀 투자자들이 아파트에서 토지로 눈을 돌리고 있는 듯하다. 아파트 가격은 연일 오르고 있고 지금이 꼭지인듯, 꼭지아닌, 꼭지같은 느낌이다. 아파트라는 한정적인 부동산 투자 마인드에서 벗어나 토지로 눈길을 돌려볼 적절한 때인 것 같은데, 이 책은 그런 측면에서 현재의 상황에 부동산 투자자에게 많은 도움이 될 듯한 책이다.

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1장은 개발계획이라는 큰 틀에서 시작한다. 한 지역의 투자가치를 판단하기 위해 가장 먼저 확인해야 할 것이 바로 국토종합계획인데, 현재는 제5차국토종합계획(2020~2040)이 추진되고 있다. 그 리고 도종합계획, 시군종합계획이 있으며 시군종합계획 밑에는 시군관리계획이 있다. 이건 법적 구속력이 있다. 그 안에서 특정 지역계획, 부문별 계획을 잘 살펴봐야 한다. 국토종합계획은 정권에 따라 변하므로 정권의 의도를 파악하여 향후를 예측할 수 있어야 하며 반드시 현장을 확인해야 한다. 관련 지도와 계획을 보고 어떻게 투자할 것인지를 연습해야 하는데 그 과정을 예를 들어 소개하고 있다. 토지에 대해 공부할 때는 그린벨트 해제 지역, 광역 철도, 물류, 항만, 수자원 활용 등을 키워드로 광역도시계획을 분석, 해석하면 좋은데, 파주시를 예로 들어 파주의 특성, 정치적 분위기, 투자 관점에서의 의미를 살펴보고 구체적인 투자지역을 선택하는 방법을 소개하고 있다. 토지이용계획확인서를 어떻게 보는지를 자세하게 다루고 있어 많은 도움이 되었다. 실제로 땅매매 계약 시 유의 사항(관련 서류, 신분 증명과 계약 순서, 가격 조율)을 알려주고 있어 실전에 적용할 수 있을 것 같다. 수도권에 관심이 있는 사람들은 평택에 집중해야 하는 이유를 이 책에서 잘 설명하고 있으므로 살펴보길 바란다.

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2장은 땅값을 결정하는 4가지를 설명하고 있다. 교통, 산업단지와 택지개발지구, 인구를 바탕으로 도로, 철도, 인구 증가한 곳따라 돈이 흐르고 거래량 상승지역을 잘 살펴보라고 조언한다. 이 네 가지 조건으로 평택, 화성, 세종시를 분석하고 있고 그 중 화성시에 집중해야 하는 이유를 근거를 들어 설명하고 있다. 지방에 사는 나는 수도권을 잘 알지 못하고, 역시 수도권인가 하는 생각도 든다.

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3장은 데이터를 어떻게 분석하는지에 대한 내용이다. 부동산 공법이란 무엇인지에 대한 이론적인 설명을 바탕으로 국가통계포털에서 빅데이터 분석을 하는 방법을 소개한다. 결국 인구분석이고 이것이 부동산 통계 분석인데 땅 투자를 위해서는 한가지 통계만 보는 것은 위험하고 다양한 부동산 수치들을 해석해봐야 하므로 이 책에서 언급하는 사이트의 빅데이터 분석을 해볼 필요가 있을 것 같다. 하지만 빅데이터만이 능사는 아니며 자신의 주관도 있어야 하고 땅투자 정답은 존재하지 않으므로 많은 이론과 경험과 데이터가 융합되어야만 제대로 된 성과가 나옴을 말하고 있다. 그리고 4차산업시대를 선도할 지역을 언급하고 있다. 이 시대의 신종직종과 4차산업혁명을 주도할 지역이 어딘지를 알아보고 있는데 이 책에서 언급한 것을 토대로 독자의 판단을 유도한다.

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4장은 현장을 직접 답사하는 것에 대한 내용이다. 다양한 경험이 더 큰 수익을 가져온다. 보지도 않고 2천~3천만원을 투자하면 된다는 생각에 가볍게 투자하지만 잘못될 경우 그 타격은 오래가므로 신중을 기할 것을 당부한다. 네이버 지도로 주변 지역과 현장을 미리 파악하고 짐작하는 가격과 현장의 가격을 다르다는 것을 명심하며 매수는 타이밍이라는 걸 잊지말고 개발지와의 거리를 잘 살펴보라는 조언을 담고 있다. 그리고 살 때보다 팔때가 더 어렵기 때문에 매도에 동원되는 마케팅과 협상 팁을 알려준다.

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5장은 딱지투자에 대한 내용이다. 이택투자에서 주의할 점 등을 언급하고 있으며 아직 나에게는 생소한 물딱지 등의 용어도 나온다. 판교신도시, 위례신도시, 동탄, 고덕, 현덕지구 등의 이택투자에 성공한 사례를 소개하고 있어 호기심을 자극한다. 자가 건축을 하려는 사람들에게 손해볼 확률을 줄이는 팁도 알려주고 있다.

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마지막 장에서는 마케팅 투자, 건축 후 매매에 대한 내용, 길목 투자 등 여러 가지 투자 기법에 대한 설명을 하고 있는데 초보 토지 투자자라면 이러한 지식들을 좀 알고 있어야 할 것 같다.

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아파트, 상가, 오피스텔 등의 투자가 아니라 토지 투자라는 새로운 부동산 투자를 접하는 초보자들이 이해하기 쉽게 많은 표와 예시를 들고 있어서 좋았으며, 주로 역시 노른자인 수도권을 집중적으로 다루고 있는데 이를 바탕으로 내가 살고 있는 지역 인근의 토지 투자에 대한 안목을 키울 수 있을 것 같다.