부동산 규제가 심할수록 경매가 답이다

부동산 규제가 심할수록 경매가 답이다 - 어떤 상황에서도 수익을 내는 부동산 경매 A to Z
이성재 지음 / 센시오 / 2021년 6월

재테크에 대해 생각하지 않는 대한민국 국민이 없을 만큼, 주식, 코인 등 가히 재테크 열풍, 광풍이다. 은행 이자로는 더이상 돈을 불리기 힘든 시스템에서 위험 부담을 감수하고라도 주식이나 코인 등에 몰두하는 사람들이 늘어났으며, 경매 역시 좋은 재테크 수단 중 하나로 인식되고 있다. 그러나, 대출 규제 등으로 이제 경매가 재테크 수단으로 생각되지는 못할 것이라는 관점도 존재한다. 이 책의 저자인 <베프옥션>의 이성재 대표는, 규제가 심할때도, 심하지 않을때도 누군가는 경매로 돈을 벌고 있고 여전히 좋은 재테크 수단이라고 말한다.

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1장에서는 왜 지금 이와 같인 불경기에 경매를 해야하는가, 그리고 경매로 규제 시기 이후에도 수익을 남긴 수강생들의 성공담을 중심으로 경매의 필요성을 이야기하고 있다. 많은 사람들이 경매에 관심은 가지고 있지만 주식처럼 실제로 실행해 옮기는 사람은 적다는 것. 어쨌든 아무리 대출을 끌어모은다 해도 최소한의 종잣돈은 가지고 있어야 하기 때문에 주식과 같이 적은 금액으로 할 수 있는 것이 아니라 생각해서 진입 장벽이 높은 편이다. 그러나 실제로 내가 생각했던 금액보다 훨씬 적은 종잣돈으로 차익, 수익을 남길 수 있는 좋은 수단임을 1장에서 짚어준다.

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2장은 소액으로 시작하는 경매의 성공 예들을 중심으로 설명한다. 어떤 물건을 골라야 할지 따져보는 방법들을 중간중간에 계속 알려준다. 예를 들어 상가는 꼭 새 건물이 아니어도 입지와 환경만 좋은 승산이 있으며, 앞으로 장사가 잘 될만한 입지환경인지를 따져봐야 한다. 상가로 어떻게 수익을 낼 수 있는가를 시나리오 그려보면, 2억 2700만원에 낙찰받은 상가를 2억 400만원 대출하여 본인부담금 2,300만원만 내고 거기에 취등록세 4.6%, 법무비 5%를 추가해도 3500만원 정도의 종잣돈으로 상가를 낙찰받을 수 있다. 그렇다면 이익은 대출이자 2.6%로 쳐서 44만 2200원이지만 월세 70만원이므로 25만 8000원을 남길 수 있다는 것이다.

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3장은 남들 눈에는 잘 안보이는 알짜 물건을 고르는 팁에 대해 알려준다. 재건축, 재개발 가능성 있는 서울 안의 빌라를 잘 눈여겨 보거나, 국토교통부 보도자료를 검색해서 공공재개발 후보지를 공모한다고 하면 어떤 지역이 참여했는지 확인해보는 것이다. 공공재개발 후보지로 선정되면 투기나 폭등을 방지하기 위해 토지거래허가 구역으로 지정하는데, 실수요자 외에는 이 지역에 일정 규모 이상의 토지를 살 수 없으나 경공매는 예외이기 때문에 좋은 것이다. 또한 낙후지역 경매는 조급한 마음을 버리고 미래를 보고 투자해야 한다. 또한, 입찰보증금 적는 법, 입찰 전에 사건 번호 목록을 확인해야 하는 이유, 물건번호가 많은 사건 주의점 등을 알려준다. 위반건축물을 볼 때 기준이 되는 날짜를 주의해야 한다. 중개사무실 한 곳과 오래 거래하며 신용쌓으면 급매도 노릴 수 있다. 재매각 물건을 공략하고 임차인이 많은 물건을 겁내지 말고 감정가가 낮은 신건을 찾아보기를 권한다.

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4장은 임장과 시세 조사하는 기술에 대해 말하고 있다. 임장은 가장 중요하다. 감정가는 참고용일 뿐 시세 조사는 직접 해야 한다. 그 이유와 원리를 알려준다. 임대보증금을 포함할 때와 하지 않을 때의 상가매매가 계산법이 수록되어 있어 유용했다. 상가같은 수익형 부동산은 임대료 기준으로 매매가액을 평가하는데, 상가 낙찰자 또는 매매 구입 시 현 임차인의 임대료를 너무 맹신하지 말것, 그리고 상가 미납관리비가 있는지 반드시 알아보길 권한다.

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5장은 실제 권리분석하는 간단한 요령을 알려준다. 말소기준등기(말소기준권리)에 대해 간략하게 알아보고, 특히 전세권에 대해 심도 있게 다루고 있다.

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6장은 경매와 공매의 다른 점을 바탕으로 공매의 특징을 간단히 설명하고 있다.

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이 책만으로 경매의 모든 것을 알 수 있는 것은 아니라 더 복잡한 권리분석 등을 할 수 있게 소개된 책이나 강의가 필요하겠지만 적어도 경매를 해야 한다는 마인드 장착 뿐만 아니라 어떤 세세한 부분을 고려하여 경매해야 하는지에 대해 아주 쉽게 잘 설명해놓았기 때문에 경매에 입문하기를 망설이는 초보자들이 결심을 세울 수 있게 도와주는 책이다.