경매가 보이면 부동산이 보인다

경매가 보이면 부동산이 보인다 - 경매초보 탈출을 위한 실전 바이블
이영욱 지음 / 랜드프로 / 2021년 2월

요새는 주식시장이 활기를 보이며 재테크 붐이 덩달아 일어나는 듯하다. 주식 공부를 하다가 주식 이외의 여러 가지 재테크에도 관심을 갖게 되었고 그 중의 하나가 바로 '경매'다. 부동산시장의 가장 큰 변수는 정책이다. 현 정부에서는 집값을 안정시키기 위해 계속 규제정책을 하고 있지만 집값은 잡히기는 커녕 점점 더 오름세다. 그러나 부동산 시장이 안정화되고 때가 오면 경매나 공매가 부동산 투자의 한 흐름이 될 수도 있을거라 생각한다.

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나같이 완전 생초짜 부린이를 위해 첫 장에서는 어떻게 부동산공부를 시작해야 하는지 길을 제시해준다. 부동산 투자의 목적이 수익인지, 차익인지를 먼저 명확하게 정하고 나만의 관심지역 세 곳을 정해 어떤 유형의 부동산에 투자하고 싶은지 정하는 것이 우선이다. 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역이 어디인지(2020년 12월 18일 기준), 그리고 어떻게 지정되는지 자세하게 알려주고 있으며 부동산세금 체계와 취득세 세율에 대해 표로 보기 쉽게 안내하고 있다. 이 책은 세금이나 경매 단계 등을 표로 일목요연하게 정리해놓고 있기 때문에 한눈에 알아보기 쉽다.

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1부에서 경매란 무엇이며 어떤 목적으로 경매에 임해야 하는지를 확인했다면 2부에서는 실전경매를 위한 7단계 과정을 제시한다. 물건선정, 권리분석, 물건분석, 현장분석(임장), 입찰가분석, 입찰, 명도에 이르는 일곱 과정을 단계별로 제시하고 있는데 특히 권리분석 단계에서 말소기준권리가 무엇인지, 임차인이 있을 경우 대항력이 있을 때와 없을 때, 또한 대항력이 있는 경우에도 낙찰자가 보증금을 인수하는 경우와 그렇지 않은 경우를 여러 가지 사례를 들어 자세하게 설명하고 있어서 권리분석에 대한 대강의 감을 잡을 수 있었다. 말소기준권리를 찾고 대항력발생시점을 확인하고 우선변제권 기준일을 확인하고 최우선변제권 유무만 확인하면 아주 어려운 특수물건을 제외하고는 5분만에 권리분석이 80%는 가능하다고 한다. 여러 물건을 살펴보면서 권리분석을 실제로 해보는 작업이 필요하겠지만, 이 책에서도 일곱 단계 중에 가장 신경써서 다루고 있는 부분이 권리분석 부분인 것 같다. 물론 권리분석에 앞서서 가장 먼저 어떤 물건을 고르느냐가 제일 중요하겠지만 권리분석을 제대로 하지 않았을 때 생길 만약의 사태를 생각한다면 두 번째 단계인 권리분석이 정말 중요한 것 같다. 임장이나 입찰가를 분석할 때 어떤 부분을 고려해야하는지, 그리고 실제 법원에서 입찰하는 과정과 그 준비물 등에 대해서도 잘 다루고 있어 이해하기 쉬웠고, 특히 까다롭다는 명도 과정을 어떻게 대비하면 될지에 대한 이야기들이 나열되어 있어 실전 경매 시 도움이 많이 될 것 같다.

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현재 부동산 정책의 규제로 아파트 이외에 상가 등에 많은 경매인들의 관심이 쏠리는 것 같다. 이 책은 초보자를 위한 책이고 보통 초보자들은 아파트와 같은 주거용 부동산에 집중하는 것이 좋기 때문에 상가나 토지와 관련된 부분에 대한 자세한 언급은 없다. 또 공매라는 것도 있지만 공매는 경매에 비해 전자입찰과 같은 면에서 시간적 효율이 있으나 조금 더 까다로운 부분도 있어 경매와의 차이점을 다루는 정도에서 설명하고 있는 점도 참고해야겠다. 내게 재테크에 대한 새로운 영역인 <경매>를 처음 입문하는 사람들이 읽으면 좋도록 쉽게 경매과정을 설명하는 초보자용 책이라 많은 경매 초보자들에게 도움이 될 것 같다.