부동산 생활세금을 알아야 내집 마련 설계를 할 수 있다

부동산 생활세금을 알아야 내 집 마련 설계를 할 수 있다
김창섭 지음 / 한국경제신문i / 2020년 9월

요즘 너무 핫한 부동산 생활세금에 대한 꼭 필요한 책이 혼란한 이 시기에 나와 주었네요. 뉴스와 신문에 쏟아지는 정신없는 대책들이 코로나로 정신없는 우리를 강태하고 있는 요즘입니다. 정말 신중하게 생각하고 정책을 쏟아내시는 것 맞는지 싶을 정도로 그냥 강하게만 강하게만 몰아부치는 것 같아 풍선효과가 언제 터질지 무려되는 마음도 큽니다. 이럴 때일수록 정부가 어떤 방향으로 규제를 강화했는지, 그냥 두려워하지만 말고 문제가 있더라도 현실을 직시해서 자신의 권리를 보호하고 재산을 최대한 지킬 수 있는 현명한 소비자?가 되어야 겠다는 생각을 하게 됩니다.

사실 전에 집 하나 보고 있는 나 같은 사람에게 부동산 정책이 뭔 말인가 하고 아무 관심없이 지내기도 했는데, 이 각종 대책이 그냥 평범한 삶을 살고 있는 저 같은 사람에게도 영향을 즉각적으로 줄 수 있는 상황이 되니 놀랍기도 하고 제대로 알아야 겠다는 생각이 컸습니다. 열심히 네이버 지식in을 뒤져보기도 하고 뉴스를 보기도 하고 유튜브를 보기도 했지만, 고만고만한 이야기들에 뭐가 맞는 이야기인지 혼란스럽기만 하더군요. 이럴 때일수록 전문가가 중요한데요. 요즘 하도 법이 누더기처럼 바뀌고 케바케가 되니 세무사 분들 중에도 '양포 세무사(양도세 계산 포기)'가 속출하고 있다는 뉴스에 씁쓸함이 듭니다. 하지만!!! 이 와중에 용기있게 이 책을 쓰신 분은 바로 김창섭 저자님인데요. 잠시 소개를 보겠습니다^^

현 예일세무법인 대표 세무사로 계시고, 대전지방국세청장 등 24년간 국세청 공무원 생활을 통한 실무경험의 끝판왕이라고 볼 수 있네요. 그래서 그런지 그냥 딱딱하게 법령을 나열하는 식이 아닌 핵심 노트식 정리와 우리가 현 시점에 가장 헤깔려하는 질문들을 QnA 형식으로 정리해서 하나씩 짚어주는 쪽집게 학원강사처럼 한눈에 들어오는 글을 쓰셨네요. ^^

1장 처음에는 무조건 알고가야 하는 3가지 세금 상식이 나옵니다. 특히 수입금액과 소득금액을 구분하라는 내용은 많은 도움이 되었습니다. 저도 이 책을 보며 정말 많이 배우고 자신감을 얻어서 내친김에 이번에 개정된 관련 시행령을 법제처에서 다운받아서 공부를 하게 되었네요. 좋은 스승 밑에서 좋은 제자가 나오듯이 막연한 부분을 명쾌하게 짚어주니 일단 머리에 중요사항을 그려보고 기사나 실제 법령을 찾아보니 더 정확하게 파악할 수 있더군요!

2장은 내집을 빨리 장만하기 위한 양도소득세 비과세 상식입니다.

책을 읽으면 읽을 수록 참 무지했구나 하는 생각이 들었습니다. 그냥 집만 팔면 양도세를 내는 것이 아니라 양도차익이 있어야, 즉 세금을 매길 대상금액이 있어야 세금이 부여되니까요. 전에는 1가구 2주택에서 1세대 2주택으로 개념이 전환된 사실과 비과세 요건을 맞추는 것이 생활세금을 얼마나 감소시킬 수 있는지에 대해서도 많이 알게 되었어요.

3강에서 5강까지는 주택임대사업자를 위한 세금혜택, 양도 및 증거를 통한 절세상식, 종부세 세금 상식이야기가 나옵니다. 특히 양도, 증여를 통한 합법적인 절세상식이나 종부세에 해당되시는 분들에게 유용한 장이 5강이네요.

6강은 상속, 증여에 대한 이야기 입니다. 7장은 기타 세금상식 및 시사용어 설명입니다. 알차게 구성되어 있네요.

저자분이 정리해주신 핵심개념 중 '비례세율'과 '누진세율'에 대한 개념이 있습니다. 비례세율은 소득에 일률적으로 몇%를 곱하는 세율이고 보통 취득세가 이런 비례세율이네요. 반면 누진세율은 금액이 커질 수록 세율이 점점 커져서 세금이 많아지는 세율이고 보통 '소득세'가 이런 누진세율이에요. 우리가 부동산을 매매할 때 양도차익에 대해 내는 양도세가 바로 이 '소득세'율 방식을 쓰고 있어서 이 계산방식을 이해하면 바로 쉽게 구할 수가 있네요.

실제로 헤깔리는 부분을 이렇게 표 형태로 깔끔하게 정리해주어서 쉽게 계산이 가능합니다. 즉 어느 구간까지 어떤 세율이 적용되는지 쉽게 따라가며 정리할 수 있네요.

단순 개념 설명에 그치지 않고, 이 책의 좋은 점은 바로 이 QnA에 있습니다. 가려운 부분을 사례로 뽑아내서 모범답안을 제시하고 있어서 도움이 많이 됬어요. 저도 있는 지역이 조정대상지역으로 묶여있는 상황이라 과연 실제로 매매 진행 시 양도차익이 발생한다면 양도소득세가 어느정도 발생하는지 궁금하고 걱정이 되었는데, 요 강의를 보면서 쏙쏙들이 알수가 있었어요. ^^

저자도 세무서 입사 초기에 구분하기 어려웠다는 개념에 대한 이야기에요. 수입금액과 소득금액의 차이.

수입금액은 직장인이라면 세전수입이고 소득금액은 공제금액을 제외하고 남은 금액이 되겠네요. 사업자라면 판매금액에서 각종 비용을 공제한 금액(즉 과세표준)이 소득금액이 되구요.

일시적 2주택(이사 등으로 인한) 비과세 특례의 경우, 비조정대상지역은 3년 내 처분해야 인정이 되고 조정대상지역은 1년 내로 처분을 해야 인정이 된다고 해요. 말이 1년이지 이런 혼란기에 1년안에 착착 매수자를 찾아서 매매를 마쳐야 인정한다는 것은 결국 매매를 하지 말라는 이야기나 마찬가지가 아닌지. 아예 거래절벽을 만들어서 최소한의 실수요자들의 이동까지 차단하는 신호를 주는 것은 결국 나중에 부작용을 키울 소지가 크다고 생각이 되요.

하지만 조정지역이던 아니던, 9억원 이하의 1세대 1주택 양도는 비과세 요건만 갖추면 세금이 없다는 희소식도 있어요. 이런 조건에 해당하시는 분들은 비과세 요건만 잘 관리하시면 세금폭탄을 피하실 수 있겠네요~

양도소슥세 세율은 상식으로 알아야 한다는 말씀. 이제 정확히 이해했어요. 소득세의 누진세율 구간을 적용해서 계산하면 바로 바로 나오더군요. 조정지역의 2주택은 기본세율+ 20%를 가산하고 3주택은 기본세율+ 30%를 가산하면 양도세 규모가 대충나옵니다. 1주택의 경우 양도차익이 1억 5천이면 약 4,136만원의 양도세가 나오지만 조정지역 2주택자의 경우, 양도차익 1억 5천이면 양도소득세가 약 7,436만원으로 뛰게되네요. 금액이 커질 수록 징벌적으로 커져서 3주택자의 경우 5억 이상일 떄의 세율은 무려 75%까지 올라가는 거로 나오네요.

막연하게 걱정만 하고 있다면, 조정대상지역에 거주하고 있고 이사를 준비하고 있거나 입주를 고민하고 계시하면 양도소득세가 얼마나 나올까 걱정하고 계신 분이라면, 계속 쏟아지는 부동산 세금에 대해 개념을 잡고 계획을 짜려는 분이라면 정말 도움이 될 것 같아요. 세알못인 저도 이 책을 통해 기본개념과 계산방법을 이해했습니다^^