만화로 배우는 맹지盲地 탈출

만화로 배우는 맹지 탈출 ㅣ 혼자만 알고 싶은 대박 경매 시리즈 1
정기수 지음, 안주 그림 / 봄봄스토리 / 2019년 4월

재테크에 관심이 많아지면서 경매도 공부하고 있습니다. 지금까지 전혀 모르던 분야다 보니 경매는 참 어렵네요. 특히 토지는 아직 안목이 없어서 더 어렵더라고요. 그래도 앞으로 은퇴 후 전원주택을 짓고 살고 싶은 생각도 있고, 투자 목적으로도 괜찮을 것 같아 토지에 관심이 많은데요. 맹지에 대한 책이 나왔다고 해서 잘 읽어봤습니다. 만화로 나와있어 쉽게 읽었어요.

보통 사면 안 된다고 말하는 '맹지'에 대한 책인데요. 진입로가 없어 가치가 낮은 땅입니다. 그런데 이 맹지를 경매에서 잘 취득하는 방법을 알려줍니다. 남들이 관심 없는 맹지이지만 잘 살펴보면 맹지가 아닌 경우가 있기 때문이지요.

저자는 부동산 경매의 3대 블루칩으로 '맹지, 법정 지상권, 공유 지분 경매'를 듭니다. 이 책은 그중 하나인 '맹지'에 대한 책입니다. 토지에 대해 공부하려면 '건축행정 길라잡이'라는 책자를 보면 좋은데요. 국토교통부에서 발생한 건축법령 해설집이므로 참고하기 좋습니다.

저자와 토지 경매 초보자의 대화로 구성된 만화이고요. 중간중간 핵심 내용이 요약되어 있어서 정리해가며 읽기 좋습니다. '맹지'란 지적도상 도로가 없는 땅입니다. 하지만 보행이나 차량 통행이 가능한 현황도로 가 있으면 맹지가 아닌데요. 현황도로는 도시 4m 이상, 비도시 2.5m 이상 자동차 통행이 가능해야 건축이 가능합니다. 건축을 하지 못한다면 가치가 낮기 때문에 도로 여부를 잘 파악해야 합니다.

지적도상에는 맹지로 나온다고 해도 현장답사를 가보면 맹지가 아닌 경우가 있기 때문에 경매 참가 전, 임장은 필수입니다. 하지만 현황도로가 있다고 해도 건축 허가가 나지 않는 경우가 있기 때문에 항상 건축조례를 확인해야 한다고 합니다.

낙찰받은 맹지 옆에 다른 사람이 농로를 만들어 이용하고 있으면 소유주의 사용승낙을 받아야 하지만 그 농로로 인해 건축 허가를 받은 곳이 있다면 건축법상 도로가 되기 때문에 어부지리로 사용승낙 없이 농로를 사용할 수가 있게 됩니다. 법이 그러니 현장답사는 꼭 해야겠네요.

하천점용허가로 맹지 탈출하는 방법도 신기한데요. 맹지로 낙찰받은 후 하천점용허가를 받아 도로로 연결하면 맹지가 아니겠죠. 그다음 교량을 국가 또는 지방자치단체에 귀속시키면 점용료도 면제받고 앞으로 유지, 보수도 행정기관이 하게 됩니다. 이런 좋은 방법도 있네요. 저평가된 좋은 땅을 보는 눈을 기르기 위해서는 이런 다양한 맹지 탈출 방법을 알아두면 좋겠습니다.

자신의 땅이 경매에 넘어간다면 감정평가금액이 나왔을 때 경매 법원에 재평가를 신청할 수도 있는데요. 대부분의 채무자들이 잘 몰라서 그냥 넘어가는 경우가 많다고 해요. 평소에 자신의 땅에 대해 분석해봤으면 손해를 덜 볼 수도 있는데 안타까운 상황입니다. 덕분에 저평가된 토지가 나오면 고수들이 눈을 반짝이며 입찰을 하겠지요.

토지를 구입하기 전 자신이 사용할 용도에 맞는지 확인하는 것이 중요한데요. 법률 조항에는 항상 예외가 있기에 이 예외 조항을 잘 활용해서 문제점을 해결하는 사람들이 고수라고 하네요.

마지막에는 토지사용승낙, 통행로 등에 대한 법원의 판례가 나옵니다. 잘 읽어보고 알아두면 좋은 내용들이 많네요. 아는 것이 힘이 될 사례들이 많습니다.