뉴스테이 시대 사야할 집 팔아야할 집

뉴스테이 시대, 사야 할 집 팔아야 할 집
채상욱 지음 / 헤리티지 / 2016년 6월

자신의 집이 있든 없든, 자가든 전세든 아니면 월세든 거의 모든 국민들은 부동산 가격변동에 대한 관심이 많다.

자기 집이 없는 사람들은 집을 사고자 부동산 가격변동에 관심을 가지고, 자기 집이 있는 사람들은 부동산에 투자하여 더 많이 벌어보고자 관심을 가진다.

부동산은 주식, 펀드, 채권과 함께 투자상품의 한부분을 담당하고 있다.

하지만 투자자금이 부동산에 몰리면 언제나 그렇듯 거품이 발생할 수 밖에 없고, 이는 최악의 경우 2008년 금융위기를 불러왔던 상황까지도 갈 수 있음을 우리는 알고 있다. 그럼에도 약간의 여유돈이 있으면 더 많은 돈을 벌기 위해 부동산을 찾아다니는 것이 현실이다.

“독자들이 부루마블이든 모노폴리든, 주택부동산 시장에서 게이머로서 주사위를 돌릴 생각인지, 아니면 구경만 하고 있는지를 잘 고민해보길 바란다. 토지공개념이 완전히 자리 잡지 않은 이상, 토지사유제를 통해 토지를 확보한 이들만이 인구와 가구가 지속해서 증가하고 경제성장이 플러스로 유지되는 한국에서 그 부가가치를 누리게 된다.” - P. 124.

광복 이후 대한민국, 특히 본격적으로 경제가 발전하기 시작함과 동시에 시작된 토지개발은 개발 정보를 미리 알고 있던 소수의 고위층 사람들을 부동산 갑부로 만들었으며, 동시에 가족들을 먹여살리기 위해 일밖에 모르고 살았던 수많은 사람들을 거리로 내몰았다.

이런 현실은 지금도 그대로다. 가진 자는 더 가져가고, 없는 자는 그나마 있는 것마저도 빼앗기고 있다. 바로 정부가 운영하는 세금을 통해서.

“전 세계 주택시장에서 공동주택의 비중이 한국처럼 높으며 동시에 공급 집중도가 높은 나라를 찾기란 어렵다. 이 때문에 멸실 수요를 통해서 시장 수요를 자극할 수 있는 여건을 갖춘 나라는 세계적으로도 희귀한 국가라는 것을 참고하자. 재건축, 재개발은 그래서 한국 주택시장의 핵심이자 모든 것이나 마찬가지다.” - P. 135.

<뉴스테이 시대 사야할 집 팔아야할 집>은 저자가 증권사 애널리스트로 활동하면서 에프앤가이드(증권사 리서치 자료가 공개되는 서비스)에 올렸던 <기업이 주택을 소유하는 시대, 부동산의 후방 밸류체인에 투자하라>라는 제목의 자료를 기반으로 한 책으로, 2015년 12월 29일 시행된 ‘민간임대주택에 관한 특별법’, 소위 ‘뉴스테이법’으로 알려진 법령이 시행되면서 한국에 실제 일어나고 있거나 앞으로 일어날 긴박한 주택시장의 변화들을 다루고 있다.

저자는 뉴스테이법의 시행으로 재개발, 재건축 시장을 중심으로 이제는 개인과 개인의 부동산 임대는 사라져가거나 상당히 줄어들고, 대신에 거대 자본을 가진 기업이 부동산 임대주택시장의 중심으로 들어설 것이라고 말한다.

특히, 저자는 1인 또는 2인 가구의 증가와 맞물려 주택이 더 많이 공급되어야 하며, 여기에 뉴스테이법의 시행은 부동산시장에 거대한 변화를 불러올 것이라고 예측하고 있다.

물론 국내정치와 국제 경기변동에 민감하게 반응하는 국내 부동산시장의 특성상 정확한 미래를 예측하는 것은 어렵지만, 그럼에도 뉴스테이법이 몰고올 변화를 정확히 이해하는 것이 부동산투자에서 승리하는 길이라고 저자는 이야기한다.

“한국은 주택보급률 100%가 넘는 상황인데도, 인구 증가와 가구 증가가 동시에 진행되고 있어 앞으로 20년 이상은 꾸준히 주택을 공급해줘야 한다. 눈여겨볼 부분은 2035년까지 가장 높은 증가속도를 보일 것으로 기대되는 1인가구다. 이에 발맞춰 최근 주택 공급 업체들이 1인 생활에 맞는 주거 공간을 공급하겠다는 계획은 합리적이다.” - P. 44.

“지금 시점에서는 한국이 소규모 개방경제라는 것과 정치가 가장 큰 리스크라고 할 수 있다. 세계 경기의 불확실성이 확대된다거나 부동산 정책이 변화할 수 있다는 점이 확실히 주택시장의 안정성을 해치는 요소다.” - P. 129.

“한국 주택시장에 거품이 끼었다, 아니다는 아마 영원한 떡밥일 것이다. 누군가는 지속해서 거품을 주장하고 누군가는 아니라고 할 것이다. 중요한 건 이런 거품 논쟁에 사로잡히는 것보다, 지금의 상태가 어떻게 변화하고 있는지 시장의 변화를 조망하는 편이 훨씬 효과적이다.... 그러니 지금 상태보다 ‘변화’에 주목하고 변화에 집중하라. 한국 주택시장은 역사상 처음 존재하는 민간 기업형 임대주택의 등장과 함께 변화하고 있다.” - P. 235~236.

이유야 어찌되었든 정부가 임대주택 시장을 민간에 개방한 것은 또 다른 민영화가 아닐까 생각한다. 물론 대한민국의 임대주택시장이 개인과 개인에 의해 이루어져옴으로 인해 많은 문제가 있었더라도, 국가가 아닌 민간기업에 이 시장을 개방한다는 것은 결국 기업들의 수익을 위해 세입자들의 빈주머니를 탈탈 털어가겠다는 것으로 밖에는 생각되지 않는다.

국가가 해야할 공공부분을 기업에 넘겨주면서 덤으로 높은 수익까지 안겨주는 민영화.

일본의 형태가 아닌 유럽의 방식처럼 국가가 임대주택을 공급함으로써 보다 저렴하게 국민들이 쉴 집을 마련해주는 것이 훨씬 좋은 나라가 아닐까 생각한다.

특히나 급격하게 노령화가 되고, 1인 또는 2인 가구가 늘어나는 상황에서 과연 뉴스테이법이 좋은 것일까 싶다. 물론 투자를 하는 입장에서는 어떨지 모르겠지만.

“한국은 전체 임대주택시장의 87% 이상을 ‘민간 개인’이 책임진다. 어떤 이유에서든 집을 사지 못하는 이들에게 임대주택을 공급하는 핵심 주체는 정부나 공공기관이 아니라 ‘집을 더 산 개인’들이다. 그들이 전세나 월세를 놓는다.... 임대시장에서 임대인 절대 ‘갑’인 나라. 그것이 대한민국이다.” - P. 22~23.