대한민국 부동산의 미래

대한민국 부동산의 미래
김장섭 지음 / 트러스트북스 / 2016년 5월

누군가는 수십채의 집을 가지고 있고, 누군가는 단칸방 하나도 자기 것이 없다.

방송에서는 서울에서 집을 사기 위해 돈을 벌어야 하는 시간이 점점 더 길어지고 있다고 한다. 약 40년 정도 꾸준히 일하고 저축해야만 겨우 두 사람이 살 수 있는 정도의 집을 살 수 있다는 것이다. 그것도 현재의 집값일 때 말이다.

더 슬픈 것은 중소기업에 다니는 사람은 평생을 벌어도 집을 한 채 사기도 힘들다는 것이다.

그러다보니 자기 돈만으로는 집을 살 수 없는 수많은 사람들이 은행 돈을 빌려서라도 집을 사려고 한다. 실제 대출없이 집을 마련하는 이는 거의 없을 것이다.

물론 은행 대출을 이용해 집을 산다고 해서 모두가 문제가 되는 것은 아니다.

잘만 이용하면 자신의 집을 살 수도 있고, 보다 유용한 재테크로도 이용할 수 있기 때문이다.

다만 무리해서 대출받아 집을 산 이들이 여러 가지 국내외적인 경제의 변동요인에 의해 한번에 전재산인 집을 날릴 수가 있다는 것이 문제다.

“사실에 기반을 둔 데이터와 숫자에 기반을 둔 투자는 오히려 향후 미래를 예측하지 못하게 합니다. 그렇다면 현재의 사실을 토대로 진실을 보는 눈은 어떻게 가질 수 있을까요? ‘사실’ 뒤편에 숨은 ‘진실’을 보는 눈은 맥락을 파악하는 데서 생깁니다.... 투자에서의 맥락은 무엇일까요? 아마도 저평가와 흐름이 아닐까요?... 숫자에 기만당하지 맙시다. 그 숫자는 전체를 대변하지 않으며 진실을 뜻하지도 않습니다.” - P. 74~75.

2008년 금융위기 이후 부동산 대출에 대한 위험을 알리는 경고가 많았다.

특히 빚을 내서 집을 사는 것에 대한, 그럼으로써 일본과 미국처럼 집값이 갑작스럽게 떨어지는 상황에 직면하게 될 지도 모른다는 경고는 지금도 계속되고 있다.

실제 우리나라의 가계대출중 부동산 담보대출의 비율이 너무 크다고 한다.

집값이 하락하는 순간 대출을 안고 있는 수많은 집들이 경매로 나올 수 있다고 말한다.

과연 그렇게 될까? 아니면 지금이라도 대출을 받아서 내 집을 마련하는 것이 옳을까? 라는 고민을 집을 가지지 못한 사람들은 집을 사기 위해 하고, 자금이 많은 이들은 부동산에 투자하기 위해 한다. 이런 질문에 답은 있는 것일까? 정답은 없다고 본다.

다만 보다 더 많이 생각하고, 발로 뛰면서 자료와 정보를 모으고, 이를 분석해서 자기 것으로 만드는 이들만이 투자에 성공할 가능성이 높다는 말은 진리라고 생각한다.

“많이 읽고 많이 생각해야 합니다. 많은 자료를 모으고 사람을 만나고 책을 읽고 투자에 대한 생각이 떠오를 때까지 데이터 수집을 게을리 하면 안됩니다. 모으세요. 아는 만큼 보입니다.” - P. 253.

<대한민국 부동산의 미래 – 지금이라도 사야 하나? VS 이제는 팔아야 하나?>는 각종 부동산에 투자하여 성공하였고, 지금도 꾸준히 부동산에 투자하여 고수익을 올리고 있는 부동산 전업투자자인 저자의 오랜 경험이 담겨져 있는 책이다.

저자는 우리나라 부동산투자의 흐름을 2,000년 전후부터 현재까지 시대별로 구분하여 설명하고, 이를 바탕으로 향후 대한민국에 일어날 수 있는 다양한 불확실성들 – 세계 경제의 불황과 호황, 빨라지는 은퇴시기와 길어지는 평균수명, 인구절벽과 저성장, 남북통일 등 - 을 반영한 최악 5가지와 최선 2가지의 시나리오를 가지고 부동산의 미래에 대한 예측과 어떻게 투자해야 할 것인지를 설명한다.

“투자할 때 장기투자가 큰돈을 번다고 해도 정작 그렇게 하는 사람은 별로 없습니다. 대부분의 사람들은 단기투자에만 집중합니다. 단기투자가 좋아도 그중 하나는 많이 오를 수 있는 곳에 장기투자를 합시다. 그것이 부동산이든 주식이든 말입니다.” - P. 82.

“최상의 시나리오 결론은 무엇일까요? 우리나라 전역이 오를 수도 있지만 외국인들이 사는 곳이 오르고, 통일해도 수도권이 오르는 것이겠지요. 그렇다면 최악의 시나리오와 최상의 시나리오중 교집합은 무엇일까요? 바로 서울과 수도권의 1기 신도시입니다.” - P. 240.

저자는 갈수록 일할 수 있는 시간이 짧아져가고 있는 상황에서 노동만으로는 돈을 벌 수 있는 것이 한계가 있다는 것을 깨닫고, 자본과 토지(부동산)가 안정적이고 지속적으로 수익을 올려줄 수 있는 방법을 만들라고 강조한다.

젊은 시절부터 그렇게 함으로써 말년에는 편안한 노후를 즐길 수 있게 하라고 말한다.

이 책에서 말하고자 하는 저자의 결론은 어떻게든 종자돈을 마련하여 최악의 경우든 최선의 경우든 부동산 가격이 떨어지지 않을 곳, 즉 향후 1~2인 가구들이 점점 더 늘어나면서 계속적으로 수익률이 안정적으로 유지될 수 있는 서울의 역세권을 찾아 투자하라는 것이다.

그리고 이러한 부동산에 투자할때 반드시 확인해야할 공실여부, 실투자금의 정도, 수익률, 지난 매매가, 매매 용이여부 등에 대해서 자세히 알려준다.

책을 읽어 보면 저자가 아주 현실적으로 부동산 투자시 반드시 염두에 두어야 할 투자방법에 대해 이야기하고 있다는 생각이 된다.

“주택을 매입한다면 그것이 투자수익 목적이던지, 실제 거주 목적이던지 간에 포인트는 ‘내가 산 집값이 떨어지지 않아야 한다’는 것입니다.... 주택을 매입할 때, 절대 기준이 있습니다. ‘집값이 오를 곳을 사는 것이 아니라 집값이 떨어지지 않는 곳을 사야 하는 것’입니다.” - P. 5~6.

“열심히 일한 우리가 왜 노인이 되어서도 일할 수 밖에 없을까요? 토지가 일하고 자본이 일하는 자본주의의 원리를 실천하지 않았기 때문입니다. 그래서 열심히 노동을 할 수 있을 때 노동을 하면서 노동력이 떨어질 때를 대비해서 틈틈이 토지와 자본이 일을 할 수 있도록 준비해야 합니다. 결국 노동이 아닌 토지와 자본이 굴러가는 시스템을 알아야 합니다. 이 책은 어떻게 하면 부동산이 일하는 시스템을 구축할 수 있는지, 앞으로 닥칠 위험은 무엇이고 무엇이 안전한지에 대해 힌트를 제시합니다.” - P. 29~30.

60세에 정년퇴직을 할 수 있다 하더라도 40년을 더 살아야 하는 현실이다.

나는 ‘과연 어떻게 이 긴 시간을 경제적인 어려움없이 보낼 수 있을까?’ 하는 걱정을 매일매일 하고 있다. 다만 걱정하는 만큼의 대안이 잘 세워지지 않는다는 것이 문제일 뿐.

저자의 계획처럼 열심히 꾸준히 부동산에 투자하고, 60세 이후에는 여기저기 신경써야 하는 부동산들을 정리하여 편안하게 노후를 보낼 수 있다면 얼마나 좋을까 생각해본다.

그리고 지금이라도 조금 더 관심을 가지고, 내 노후를 위한 공부와 투자를 하고자 한다.