건물 투자

어쩌다 건물주란 없다 - 30대 흙수저의 꼬마빌딩 성공기
오동협 지음 / 영림카디널 / 2019년 9월

꼬마빌딩이란 말 그대로 작은 빌딩이다. 

대로변이 아닌 골목에 주로 위치해 있고, 꼬마빌딩에 근생시설이 입점하면 골목상권이 생겨난다. 

최근 몇년간 투자수요가 꼬마빌딩으로 꾸준히 몰리고 있다.

이는 다주택자에 대한 규제가 심해지면서 아파트 대체재를 찾는 사람이 많아졌기 때문이다. 아직까지는 아파트와 달리 빌딩은 여러 채를 가지고 있어도 상대적으로 규제가 덜하다. 따라서, 다주택 규제를 피하고자 보유하고 있던 아파트를 팔아서 생긴 여유자금으로 꼬마빌딩을 매입하는 추세

또한, 관리서비스 업체가 많이 생겨나면서 컨설팅 등 도움을 받을 수 있는 전문가군이 생겨났고 투자자들이 빌딩 관리에 많은 도움을 받을 수 있게 되었다. 소유주는 재산세만 제때 잘 내면 되고 나머지는 시스템과 구조가 알아서 해준다. 

빌딩 투자의 첫 단계는 정확한 매입 자금의 계획을 세우는 것에서부터 시작된다.

취득세+부동산 중개수수료-임대보증금의 방식으로 계산하는 부수적 비용까지 꼭 염두에 두고 있어야 한다.

은행에서 감정평가법인에 탁상감정가를 의뢰하면 담보대출 가능 금액을 확인할 수 있다. 빌딩은 주택이나 아파트와 달리 정해진 담보대출 가능액에 신용대출을 더할 수 있다. 

그래서 2억원으로 20원짜리 빌딩을 사는 경우도 있다!

대출을 받는 경우 소득금액에 대한 비용처리에서 장점이 있다. 월세를 받으면 소득세를 납부해야 하는데 대출을 이용하면 그 이자만큼 비용처리를 할 수 있다. 

이때 유의해야 할 점이 비용처리가 가능한 이자는 매입자금용으로 받은 대출금에 대한 이자만 적용된다. 매입 후 추가로 대출받는 것은 운용 용도의 대출이기 때문에 해당 이자는 비용처리에서 제외된다. 

빌딩 매입에서 가장 중요한 것은 구매 목적이다. 

빌딩의 용도는 크게 임대 수익, 시세 차익, 자가 사용 등이 있다. 

직접 사용하는 경우는 사옥형 빌딩이나 상가주택 빌딩을 추천한다.

사옥을 매입하면 임대료보다 싼 이자로 지출은 줄이고 빌딩을 회사 성격에 맞게 리모델링해 브랜드 이미지를 높일 수 있으며 지가 상승에 따라 빌딩 가격도 높아지므로 향후 시세 차익도 기대할 수 있다.

하지만, 명도여부, 필요면적, 위치를 고려해야 한다.

상가주택빌딩은 빌딩 내 일부 층에 주거 공간이 있는 빌딩을 말한다. 직접 거주를 하며 임대 수익까지 얻을 수 있는 일거양득의 장점이 있다. 보통 자금이 부족하거나 처음 빌딩을 매입하는 투자자들이 많이 찾는다. 

임대 수익을 위해 빌딩을 구입하는 경우 1층을 보고 관심을 갖기 보다는 상층부를 주목할 필요가 있다. 

1층은 임대료가 문제이지 임차인이 없는 것은 아니다. 투자자가 공실을 걱정할 필요가 없지만 상층부는 그렇지 않다. 

상층부에 어떤 업종의 임차인이 입주했는지에 따라 그 지역의 임대 상황을 알 수 있다. 

근생시설 또는 업무시설의 임차인이면 좋지만 원룸, 고시텔, 주택 등이 입주해 있다면 투자를 신중하게 고려해야 한다.

공인 중개사 시험 공부하면서 배웠던 내용들이 꽤나 많이 나온다.

거래 사례 비교법, 수익 환원법 등등

공부했던 내용이 나와서 신선했다. 저자 분께서 현직 공인중개사셔서 그런 것 같기도 하다.