부동산 투자 대격변

부동산 투자 대격변 - 변화된 패러다임에 대비하라
박준연 지음 / 두드림미디어 / 2024년 3월

부동산 투자의 지대가 바뀌고 있다?

개인적으로 부동산 투자에 항상 관심이 많다. 내가 처음 관심을 가지기 시작한 시점은 2016년이었는데 이때가 처음으로 청약이라는 것에 당첨이 되었을 시기이다. 당시에는 그저 돈 조금 더 번다는 생각에 약간의 차액을 남기고 매도를 했는데 청약에 되자마자 불과 3개월도 되지 않았을 때 매도한 것인데 몇 천만 원이라는 돈을 벌었기에 참 신기했다. 물론 누군가는 '집은 사는(Buy) 곳이 아니라 사는(Live) 곳이기 때문에 투자로 하면 안 된다'라고 하는 고루한 생각을 하고 있을 수도 있다. 그런데 우리는 자본주의 사회에 살고 있다. 모든 것에는 가격이라는 것이 붙어 있고 그것에 따라서 수요와 공급이 결정이 된다. 주택시장의 경우 큰돈이 들어가기 때문에 정부에서 참여를 하여 조정을 하는 경우가 있긴 하지만 그것을 완전히 무너뜨리면 안 되기 때문에 항상 투자의 목적도 분명 존재한다고 생각이 된다.

그런데, 저자는 이러한 주거형 투자에는 회의적이다.

이 부분은 사실 나와 다소 다른 생각을 가지고 있지만, 저자의 직업을 보고서 이해를 했다. 상업용 부동산 컨설팅을 하는 사람이 중개로도 충분히 매수매도가 가능한 부동산을 좋다고 평가할 순 없지 않은가? 다른 사람이 이 책을 읽을 때 초기 2번째 장까지 다소 불편한 부분이 있을수도 있다는 생각이 든다. 하지만 저자의 생각이기에 그 의견 역시도 좋은 의견이라는 생각이 든다. 실제로 인구가 이제 줄어들기 시작하는 시점이 왔고, 적극적인 대책이 없다면 2030 세대의 출산율은 앞으로 더 바닥으로 떨어질 것이니 말이다(이상하게 주변에서는 2~3명씩 낳는 경우가 많이 있던데 참 의외다) 이 책에서 나오는 오피스텔이나 생활형 숙박시설, 도시형 생활주택 등에 대해서는 관심을 아예 끊는 게 더 낫다는 의견에 나도 동의하는 바이다.

그 외에 다른 투자처도 분명히 있다.

토지라던가, 재건축, 그리고 지식산업센터, 호텔 등이 그 대상일 것이다. 사실 토지나 재건축의 경우 과실은 어마어마하다. 그리고 토지의 경우 지난 몇 십년간 가격이 떨어지는 경우를 찾는 것이 더 힘들 수 있다. 다만 원하는 때에 원하는 가격으로 팔 수 있는 확률이 매우 낮을뿐더러, 가지고 있어도 뭔가 활용을 하지 않는다면 그냥 빈 공터처럼 사용하고 세금만 축내는 시스템으로 갈 수밖에 없다. 개인적으로도 투자에 대해서 어느 정도 해박한 지식이 없다면 토지에 섣불리 투자하는 것은 좋은 선택은 아니라는 생각이 든다. 그리고 그 외에 다른 투자처의 경우 부침이 굉장히 심하고 불안한 요소가 많으니 그 역시도 상승 기류를 탈 것이 아니라면 선뜻 선택하기는 어려울 것 같다.

그렇다면 상업형 부동산은 좋은가?

사실 이런 문구가 가장 마음에 와 닿았다. 정부의 정책은 오직 '주거' 에만 맞춰져 있다. 대출 등도 사실 상업용의 변동은 별로 정책적으로 더하거나 덜하거나 하는 경우가 많이 없다. 거기다가 주거를 늘리기 위한 정책을 펴기 때문에 기존에 좋은 상업지구 자리들도 오피스텔이나 주상복합 등으로 바뀌는 경우가 많이 있다. 거기다가 이제 직원 채용 시 보통 과거에는 1.5평 내외의 공간만으로도 충분히 인원 보충에 문제가 없었으나 이제는 각종 편의시설을 포함하여 1인당 보통 4평 이상의 사옥이 필요한 상태이다. 아무리 재택이 가능하다고 하지만 결국 사원들조차도 그러한 편의시설에 더 끌리는 것이 있는 것이 사실이다(외적으로 얼마나 중요한 나라인가?) 그런 공간 자체가 점점 줄어들고 있다는 것이다.

결국 서울이다.

상업이든 주거든 부동산을 투자하게 된다면 사실 인구가 밀집되어 있고 장기적으로도 호재가 많은 곳을 선택해야 한다. 판교나 용인 등의 경우 사실 호재가 없는 것은 아니지만 한곳에 집중이 되어 있는 것이 아니라 사방팔방으로 퍼져나가는 방식이며 외곽으로 갈수록 그 온기를 느끼기가 어렵다. 하지만 서울의 경우 어느 한 지점이 아니라 여기저기서 개발이 이루어지고 있으며 상업형 부동산의 경우 이제 리모델링 등으로 바꿔야 하는 연한에 온 건물들이 많이 있어서 향후에는 투자 목적으로 좋은 선택이 될 수 있다는 의견이다. 단순히 이자를 낼 수 없을 것 같아서 하지 않는다는 것은 너무 멍청한 선택이라고 생각이 된다. 다양한 옵션을 두고 우리는 투자를 해 나가야만 '살아남을 수 있는' 세대가 아닌가?

페드 인사이트

페드 인사이트 - 주식 투자 성공의 핵심, 금리와 유동성
성상현 지음 / 경향BP / 2024년 3월

대체 유동성이 뭐길래?

언제부터인가 한국 사람들도 미국 주식에 너무나 관심이 많아졌다. 물론 신나게 올라서(?) 그런 이유도 있겠지만 무엇보다도 한국 주식이 미국의 주식 시장에 많이 동기화되면서 발생된 일이라고 하겠다(물론 미국이 훨씬 많이 올랐다) 한국 주식의 경우 지정학적 위치와 함께 항상 전쟁이라는 이슈가 따라다니는데 비해 미국은 언제나 미국에서 공격을 하면 했지 방어를 굳이 할 필요가 없는 나라이기에 너무나 유리하며 세계에서 가장 유명한 기업들과 더불어 많은 돈이 움직이는 곳이기도 하다. 심지어 기업 하기도 너무 좋은 나라이기도하니 그 또한 대단하다고 할 수 있다. 그런데 이런 나라에서 항상 유동성이라는 문제가 생긴다 왜 그럴까?

돈이 너무 많이 있어도 문제.

코로나를 거치면서 우리는 유동성 문제에 대해서 항상 이슈화를 한다. 코로나 때 국가적으로 소비가 얼어붙으면서 그냥 돈을 풀어서라도 소비를 하게 만드는 것이 더 낫다는 판단을 한 것이다. 미국 뿐만 아니라 세계 각국에서 그렇게 진행을 하였는데 그것이 도돌이표가 되어 2023년을 맞이하게 되었다. 이제 코로나가 종료가 되면서 그동안 풀었던 돈들이 높은 인플레이션으로 돌아오게 되었다. 페드(미국 연방준비제도)는 처음에는 이것을 간과한 것 같이 보였으나 결국 금리를 상승시켜 돈의 유동성을 줄이고자 했다. 정확하게는 회수하는 돈을 크게 늘리고자 진행을 하게 된 것이다. 물가가 좀 올라도 내가 돈이 많이 생기는 것이 뭐 어때서?

인플레이션이 급격해지면...

결국 소비를 할 수 없는 상황이 된다. 지금 집값도 상당히 비싸다는 평을 받고 있는 한국에서 막 2~3배씩 늘어나면 돈이 거의 휴지조각이 되어버리는 사태가 온다는 것이다. 물론 사람 기분에 따라서는 디플레이션이 더 노동에 대한 의지가 생기지 않고 한다고 하지만 높은 인플레이션을 경험했던 터키나 독일의 경우 절대 다시 그런 상태로 돌아가지 않도록 시장을 예의주시하지 않게 된다. 돈의 값어치가 떨어진다는 것은 국가의 영향력이(발권 등의) 급격하게 떨어진다는 의미인데, 과거 사례를 보았을 때 군부의 쿠데타나 각종 이슈가 이러한 것 때문에 발생될 수밖에 없다. 경제에 있어서 뭔가 급격한 변화는 악이라고 보는 것이 맞다. 아무리 좋은 쪽이라고 생각해도 말이다.

미국 금리는 떨어질까?

최근 금리가 5.5%까지 급격하게 오른 다음에 향방이 묘연하다. 많은 시장 관계자들은 다양한 지표를 이유로 대면서 떨어질 것이다라고 예측을 하지만 아직까지는 요지부동이다. 사실 언제 떨어질지는 모르겠으나 결국은 떨어뜨리긴 해야 한다는 것은 점차 늘어나는 실업률과 더불어 경제 성장이 조금씩 꺼져간다는 위기 때문을 것이다. 이러한 모든 지표들이 바로 결정을 만들어 낸다. 재미있는 것은 페드가 국가 소속이 아닌 상업은행 모임이라는 사실이다. 미국이라는 나라도 각 주가 합쳐진 것이고 각 주마다 법률도 가지각색인 것을 보면 미국이라는 나라는 뭔가 합쳐져 있지만 따로국밥 같은 묘한 매력이 있다. 특히 금융적으로도 이렇게 차이가 있는 것을 보면 신기할 따름이다.

이러한 지표를 우리는 투자에 적용할 수 있을까?

이 책에 나온 많은 지표들이 우리 투자에 적용될 수 있을까? 아마 있으니까 책을 지었겠지만 개인적으로는 이 중 몇 가지만 좀 유심히 보더라도 경제를 보는 눈이 좀 커지지 않을까 생각을 해 본다. 저자 역시 프랍 트레이더로서 많은 데이터를 근거로 투자를 결정하게 되는데 이러한 부분을 생각해 본다면 우리는 그런 사람들의 지식을 이렇게 가져와서 투자에 적용할 방법을 연구할 필요가 있다(적어도 나보다는 훨씬 투자 수익률이 나아보이니 말이다) 한편으로는 이런 것을 매크로로 만들어서 적용을 하면 어떨까? 그런 생각도 해 본다. 누군가는 그런 생각을 하고 있을 것이고 이미 적용된 부분도 있지 않을까 싶기도 하다. 남들 다 오를 때 좋은 투자 성적을 내지 못한 나로서는 조금 더 공부할 필요성을 느끼며 책을 다시 펼쳐본다.

세컨드 브레인 부스트

세컨드 브레인 부스트
티아고 포르테 지음, 이희령 옮김 / 쌤앤파커스 / 2024년 3월

기록의 중요성은 이루 말할 수가 없다.

뭔가 잊어버리기 전에 기록을 한다는 것, 바로 그러한 습관이 있다는 것 자체는 굉장한 이득이자 도움이 된다. 그런데 현대 사회를 살면서 이러한 기록만 가지고는 별 의미가 없어지고 있다. 주변에 너무나 많은 정보들이 있으며 이런 것을 가공해서 나의 것으로 만들지 않으면 안 된다. 특히 내가 해야 할 일과 하고 싶은 일, 해도 되거나 하지 않아도 되는 일을 구분하는 것은 어쩌면 업무뿐만 아니라 인생 전반에서 굉장히 중요한 역할을 하는 것이다. 그런데 막상 이런 것을 하고자 한다면 생각보다 쉽지 않은 것이 사실인데, 보이지 않는 것을 뭔가 정리하고 하는 것이 그렇게 쉬운 일은 아니기 때문이다. 어떤 식으로 정리를 하면 좋을까?

당신의 데이터를 서랍 속 먼지로 만들지 마라.

서두에 언급했든 모으기만 한다면 아무런 쓸모가 없어진다. 우리는 그것을 정리해야 한다. 흔히 회사에서 하는 프로젝트 형식으로 정리를 하는 것이 중요하다고 한다. 사실 내가 있는 회사는 제조업 중심의 회사이기 때문에 그리고 하루살이 같이 일을 하는 곳이기에 프로젝트의 중요성이 그리 크지 않다. 당장 내 눈 앞에 떨어진 일부터 시작을 해서 가끔씩 더 높은 사람들이 시키는 일을 더 빠르게 하는 사람이 인정을 받는 상당히 '올드한' 조직이긴 하다. 그럼에도 이런 조직에서 조차 요즘에는 프로젝트 형식으로 일을 하도록 각종 프로그램을 활용 중이다(마이크로소프트 팀즈가 바로 그런 예시 중 하나이다) 이러한 정리에서 가장 중요한 부분은 바로 우선순위와 필요성일 것이다.

업무에서도 반드시 필요한 것과 아닌 것이 있다.

우리는 분명 업무를 하다보면 그런 것이 갈리게 된다. 나름의 노하우가 있는 사원들은 알아서 잘 해결하기도 하지만 나중에 더 어렵거나 많은 일을 받게 된다면 쉽게 정리하기가 힘들어진다. 가끔은 패닉에 빠져서 아까운 시간을 소비하게 되는데 이때 필요한 것이 바로 기록과 정리라고 할 수 있다. 그리고 너무 급하지 않은 것과 필요하지 않은 것은 잠시 넣어둘 수 있는 서랍과 같은 곳이 필요하다. 물론 이 서랍에 있는 것이 영원히 사용되지 않을지도 혹은 다시 새롭게 사용될 수도 있다. 하나의 예를 들어보자면 신입사원들의 교육에 대한 내용을 기록해 두었는데 내가 퇴사를 해 버리면 사용이 불가능하다. 하지만 이런 것을 내가 회사를 차리게 되었을 때 다시 끄집어낸다면 좋은, 그리고 필요한 아이템이 될 것이다. 바로 이런 방식으로 활용을 하자는 것이다(내가 어떻게 될지는 아무도 모르니 말이다)

누구나 깔끔하게 정리된 상태를 좋아한다.

본인 집, 혹은 본인 자리를 어지럽히더라도 남이 어지럽힌 것까지 사랑해 줄 사람은 없다. 정리를 잘하는 사람에게 좀 더 높은 평가를 주는 방식도 개인적으로는 나쁘지 않은 선택이라고 생각이 된다. 적어도 '정리' 라는 것을 할 줄 아는 사람이니 말이다. 이 책에서 나오는 다양한 방식은 어쩌면 쉽게 와닿지 않을 수도 있다. 왜냐하면 '평소에 하던 방식' 과는 너무나 다른 방식으로 진행이 되기 때문이다. 그렇지만 우리는 본능적으로 알고 있다. 이렇게 정리하는 습관이 길러지게 된다면 앞으로 뭐를 하더라도 수월하게 할 수 있다는 사실을 말이다. 살면서 뭔가 정리가 되지 않거나 꽉 막힌 것 같다는 생각이 든다면 이 책에서 나오는 방식을 직접 적용해 보는 것은 어떨까? 적어도 손해는 보지 않을 것이라고 믿어 의심치 않는다.

퇴사 후 비로소 나를 찾았다

퇴사 후 비로소 나를 찾았다 - 긍정의 눈으로 세상 보기
황지혜 지음 / 두드림미디어 / 2024년 3월

직장인들의 재미난 사실이 하나 있다.

다들 정말 퇴사를 하고 싶어 미치겠어하면서도 정작 하지 못하는 경우가 많이 있다. 물론 요새는 이러한 퇴사 자체도 거리낌 없이 하는 사람들이 꽤나 많이 늘어나고 있지만 나 같은 40대 아저씨가 퇴사를 선택하기란 쉽지 않은 일이다. 이렇게 힘든 퇴사이지만 누구나 사표를 한 장씩은 가지고 다닌다는 말을 할 정도로 퇴사 생각을 많이 하게 된다. 그런데 이 책 제목 좀 재미있지 않은가? '퇴사 후 비로소 나를 찾았다' 라니. 퇴사를 하고 싶지만 이런저런 이유로 못하고 있는 것이 사실인데 어떻게 나를 찾을 수 있다고 자부할 수 있을까? 아마 그 내용이 궁금하다면 이 책의 첫 페이지를 넘겨봐야 알 것이다.

저자는 재미난 이력을 가지고 있다.

왜 긍정의 힘이 중요하다고 할까? 아마 저자가 '나는 이것을 할 수 있다' 라는 마인드를 가지고 있었기 때문에 가능하지 않았을까 생각을 해 본다. 대학교에서 농대를 나온 사람이 갑자기 약학을 배우고 싶다고 해서 석사부터는 약학으로 바꾸었고 그에 따라 연구원이 된 독특한 이력이다. 아마 주변에서 이런 사람을 찾기가 쉽지 않을 텐데 그녀는 이렇게 긍정의 힘을 결국 노력을 통해 얻어냈다고 한다. 대단하다. 회사에 이런 사람이 한 명이라도 있었다면 롤모델로 정말 생각해서 많이 물어보고 했을 텐데 왜 주변엔 그런 사람이 없을까?(물론 그게 내가 되어야겠다는 생각도 했다. 나라고 그것을 못하겠는가? 단지 그저 게을러서 그렇다는 생각도 든다)

그녀는 연구원으로서는 만점은 아니었던 듯하다.

이건 사실 읽어보고 나서 개인적인 느낌이다. 회사를 다니면서 우리는 많은 불합리를 접하게 된다. 신입사원 때는 맨날 노는 것 같은 부서장이나 상사들이 미웠고 나이가 들어서 그 자리에서 바라보니 막상 노는 것이 아니라 막중한 책임 때문에 많이 힘들었다는 사실을 깨닫게 된다. 하지만 다시 신입사원으로 돌아가도 나의 상사를 이해할 수는 없을 것 같다. 모든 사람들이 이건 똑같다. 겪어보지 않은 것을 이해하는 것은 정말 어려운 일이다. 아마도 그녀가 팀장이나 더 위의 보직을 맡지 못했던 것은 책에서만 보자면 융통성이 부족하거나 뭔가 사람을 대하는 방식에 다소 부족한 면이 있지 않았을까 싶었다. 다시 생각해 보자면 연구원을 하고 싶었지만 오직 '연구원'이라는 것을 하고 싶었던 것이지 회사원으로서는 사실 아쉬운 점이 어느 정도 있었다는 의미가 된다.

그래서 그녀는 퇴사를 결정하게 된다.

처음 퇴사는 본인의 자의로 퇴사한 것은 아니다. 15년간 일한 회사의 사업부가 줄어들면서 연구직을 굳이 유지할 필요가 없어서 당차게 권고사직을 받고 나온다. 그리고 천운이 따라서 스타트업에 다시 연구원으로 취직을 하게 되었는데 그 과정에서 그녀의 긍정의 힘이 큰 도움이 되었다고 생각이 된다. 하지만 결국 회사에 들어가서의 어려움은 누구나 다 있기 마련이었는데, 그러한 과정에서 결국 퇴사를 결심하게 된다. 하지만 다른 사람과 다른 것이 있다면 이미 '퇴사할 준비를 모두 해 놓고 나온' 사람이었다는 것이다. 그 덕에 재테크도, 이렇게 책도 낼 수 있는 여건이 마련되었다. 여러분은 과연 퇴사할 준비가 되어 있을까?

나는 그녀를 존경한다.

나와 비슷한 나이대다. 그런데 나는 정작 회사라는 울타리를 벗어나면 지금 아무것도 할 수 없는 사람이 될 수 밖에 없다고 생각이 된다. 나는 회사가 끝나고 난 시간에 대체 무엇을 하고 있었을까? 우리는 100세 시대를 맞이하여 지금 40대, 50대가 결코 늙었다고 생각을 하면 안 된다. 이때 새로운 것을 하지 않으면 결국 가라앉는 배에서 생을 마감할 수밖에 없다. 지금 우리 아버지 세대가 그렇게 힘들어하는 것은 젊을 적에 이런 것을 준비할 여유를 갖지 못했기 때문이다. 회사가 너무 바쁘고 힘들어도 분명 시간은 존재한다. 우리는 적어도 이미 퇴사한 저자보다 더 많은 것을 준비해야만 퇴사를 할 수 있다. 퇴사가 지상과제는 아니지만 스스로에게 많은 울림을 주는 책이라고 생각된다.

100배 식당 장사의 비밀

100배 식당 장사의 비밀 - 그 식당 메뉴, 팔면 얼마 남을까?
이미나 지음 / 라온북 / 2024년 2월

그래도 먹는장사가 최고다?

우리는 자영업을 하려고 할 때 제일 먼저 생각하는 것을 먹는 것을 선택한다. 물론 공간대여나 무인판매점, 그리고 옷가게 등이 있겠지만 음식의 경우 사람이 절대 먹지 않으면 살 수 없기 때문에 한 번은 살 수밖에 없다는 가정이 붙는다. 그래서 정말 많은 사람들이 도전을 하게 되는데(아마 장벽이 낮은 것도 한몫을 하는 것 같다) 성공률은 그리 높진 않은 것 같다. 반대로 완전히 망해서 없어지는 경우도 엄청나게 많지는 않은 것 같은데, 적어도 일정 수준의 판매는 되니까(?)라는 생각이 든다. 근데 과연 우리는 이렇게 하는 장사를 너무 대충 시작하고 있는 것은 아닐까? 하나의 사업인데 전략은 왜 하나도 세우지 않고 오직 위치만 바라보고 될 것이라고 단정을 하는가?

장사의 핵심은 매출이 아니고 수익이다.

이 문구에 정말 마음이 와 닿았다. 매출을 늘릴 수 있는 방법은 꽤 많이 있다. 하지만 그 매출에 따른 수익 증가는 이야기가 다르다. 매출이 늘어난다고 해서 수익도 같이 평행하게 올라가는 케이스는 별로 없다. 최근 급격하게 상승된 인건비와 더불어 정말 줄이기 힘든 재료비나 결국 주인이 쏟을 수밖에 없는 엄청나게 많은 시간 등을 생각하면 쉽지 않다. 이런 와중에서 가게의 주인이라고 하면 단순히 매출 증대가 아닌 수익을 더 어떻게 해야 하는지 고민이 필요하다. 그런데 그런 것을 가르쳐 주는 책은 그리 많지는 않다. 이 책이 소중한 이유는 바로 그것이다. 동네 식당 사장님들이 꼭 알아야 할 부분에 대해서 정리를 해 주고 있기 때문이다.

그렇다고 식재료를 무조건 싼거를 쓰는가?

사실 그건 절대 안될 말이다. 물론 싼 것이 무조건 나쁘다는 것은 아니지만 아무리 유명한 집이라고 해도 재료가 바뀌면 맛도 바뀌듯 고객들은 그런 부분에 민감하게 반응한다. 그렇다면 창업자는 방법을 찾아야 한다. 지금 공급을 받는 쪽이 늘 한결같으면 좋겠지만 결국 자본주의이기 때문에 언제 어떻게 바뀔지 모른다. 투자를 할 때도 한 바구니에 담지 말라는 이야기가 있듯 이 역시도 항상 다음에 대한 준비가 필요하다. 특히 프랜차이즈가 아닌 개인 사업자의 경우 언제든 공급에 문제가 생길 수 있기 때문에 몇 군데를 더 확인하면서 대응이 필요하다. 

내가 만드는 음식은 과연 효율적인가?

집에서 음식을 만들 때는 사실 시간에 그리 제약을 받지 않기 때문에 아예 일찍부터 준비하면 시간 내에 음식을 만들 수가 있다. 하지만 식당에서는 다르다. 장사가 안돼서 천천히 하는 것은 어쩔 수 없을 수 있지만 매출이 서서히 오르고 있는데 무작정 천천히 하는 것은 말이 되지 않는다. 그래서 내가 만드는 음식이 효율적이어야 한다고 생각한다. 특히 나 혼자 모든 것을 만들어 낼 수 없으니 누군가와 같이 일을 해야 하는데 레시피가 명확하다면 나의 부재에도 충분히 가게는 돌아갈 수 있다. 그러니 되도록이면 식당 내부에 있는 거의 모든 것에 대해서 표준화를 해야 하는 것이 식당 사장의 의무이기도 하다. 

창업하기 전에 공부를 하자.

우리는 창업이라는 것에 대해서 너무 쉽게 생각을 한다. 특히 회사원일 때 기분이 나쁘면 '내가 더러워서 나가서 창업한다' 이런 이야기를 하는 경우가 많다. 사실 쉽지 않다. 회사원일 때는 하라는 것만 열심히 해도 충분히 성과가 나왔지만 이건 누가 정해 놓은 길이 없는 것이기 때문에 쉽지 않다. 그래서 우리는 공부가 필요하다. 처음부터 실제 영업을 하는 과정에서도 매우 중요하다. 이 책에서 나오는 각종 길라잡이는 우리의 시행착오를 충분히 줄여줄 수 있다고 생각한다. 생각이 있다면 이 책은 절대적으로 필독 도서이다.