돈버는 꼬마빌딩은 무엇이 다른가?

돈 버는 꼬마빌딩은 무엇이 다른가 - 부동산 전문 펀드매니저가 알려주는 꼬마빌딩 투자.운용 플랜
강민성 지음 / 매일경제신문사 / 2018년 10월

얼마 전 신문에 이런 기사가 났다.

'한국에서는 기업하기가 어려워 기업을 팔고 빌딩을 매수한다'

이 내용의 댓글 대부분은 한국의 기업하기 어려움을 토로하는 것과 함께 결국 부를 빌딩으로 하는 나쁜 습관을 문제 삼고 있었다. 그런데 그런 부를 갖춘 사람이 심심해서 빌딩을 구매를 했을까? 개인이 살 수 있는 빌딩은 사실 어느정도 한정되어 있다. 수십억부터 수백억 수준의 사이인데 그런 빌딩은 소위 꼬마빌딩이라고 하는 소규모 빌딩이 될 수 밖에 없다. 그들의 부가 무조건 잘못되었다고 문제를 삼기보다는 그들의 부를 얻는 방식을 우리는 따라해야 하는 것이 아닐까? 그런 점에서 이런 책은 '빌딩으로 돈을 벌 수 있다' 라는 말도 안되는 내용 말고 실질적으로 '관리' 를 할 수 있는 방법을 나열하였기 때문에 더 현실적인 책이 아닌가 싶다.

사실 아파트의 경우 이미 수많은 책들이 출간되어 아파트 보는법, 오를 것 같은 동네, 향후 계획 등등 이미 너무 많은 정보들이 넘쳐나고 있다. 물론 최근에는 이러한 빌딩 관련 서적들도 나오고 있는데, 사실 거의 표준화가 되다시피한 아파트와는 다르게 아직 모르는 사람이 너무 많아서 정보도 적을 뿐더러 빌딩을 어떻게 사서 성공했다라는 내용만 나와 있고 그 빌딩을 대체 어떻게 사용을 하고 있는지에 대해서는 전무한게 사실이다. 그래서 개인이 다가가기 굉장히 어려운 면이 있다. 빌딩을 매수하는 것도 매우 중요한 일이지만 무엇보다 운용과 관리를 하는 것이 빌딩을 매수 후 차익이 생기기 때문이다. 가만히 둔다고 오르는 것을 산다면 빌딩이 아니라 토지가 더 현명한 투자일 것이다.

빌딩을 매수할 때 가장 크게 보는 것이 무엇일까?

무엇보다도 역세권 여부를 가장 크게 보는 것 같다. 결국 누군가가 사용을 하기 위해서는 교통이 편해야 하는데 역세권에 있는 빌딩의 경우 괜히 가격이 비싼 것이 아니다. 하지만 누구나 원하는 빌딩은 가격이 높기 때문에 개인이 다가가기 어렵다면, 앞으로 역세권이 될 곳을 미리 선점하는 방식도 괜찮은 방법이라고 볼 수 있다. 9호선이나 7호선 등의 연장 노선 위치에 있는 빌딩을 준비한다면 성공에 한 발자국 다가갈 수 있을 것이다. 추가적으로 보자면 주차시설을 볼 수 있다. 최근에는 기계식 주차시설을 아예 만들지 않는 경우가 많이 있는데, 많은 운전자들이 기계식 주차장에 차를 놔두려고 하지 않기 때문이다. 스크래치 발생 위험도도 높은 편인데다가, 필요할 때 차를 바로바로 빼낼 수 없는 경우가 많아 지하나 지상 일반주차장이 준비되어 있는 빌딩이 필요하며 경비 또한 빌딩 선택의 한 부분이라고 한다.

매수 이후 세입자를 유치하는 방법도 나와 있는데, 나 역시 가게의 세입자로서 주인과의 줄다리기가 있었다. 모든 가능성을 열어둠과 동시에 결국은 세입자의 사업이 잘 되어야 나에게도 큰 이득이 오기 때문에 장기적으로 갈 수 있다면 세입자가 필요한 사항에 대해서는 양보하는 편이 옳다고 한다. 우리 가게의 주인은 어떤 생각을 가지고 있는지는 모르겠으나 향후 2년 뒤에 어떤 계약이 이뤄질지 궁금하긴하다. 건물 주인 경우 계약을 1년 단위로 하는 것을 멀리하라고 하는 조언도 있었다. 이는 가격 하락을 부추길 수 있는 요소가 된다고 하며, 초기에 어느정도의 가격을 유지할 수 있도록 가격을 설정하고 렌트프리 형식으로 진행하는 편이 좋다고 한다. 그래서 우리 주인도 렌트 프리 형식으로 우리에게 진행을 했던 것 같다.

많은 사람들이 건물주를 꿈꾸지만 그저 꿈으로만 유지하는 경우가 많다.

나는 다르게 생각한다. 돈을 모아서 건물주는 누구나 될 수 있다. 하지만 건물주가 된 다음의 방법을 모르면 건물주가 될 자격이 없다고 생각을 하고 있다. 그래서 항상 이와 같은 책을 꾸준히 읽을 예정이다. 돈 버는 꼬마빌딩은 이제 찾아보면 되니 그 이후를 미리 한 번 준비해 보도록 하겠다.