투에이스의 부동산 절세의 기술-부린이의 세금 입문

투에이스의 부동산 절세의 기술 - 양도세, 종합소득세, 법인투자, 임대사업자까지 한 권으로 끝내는 세금 필독서, 전면개정판
김동우 지음, 송희창 감수 / 지혜로 / 2019년 5월

이 글에는 스포일러가 포함되어 있습니다.

우선 미리 4밝혀두지만 나는 부린이다. 육아에 전념하기 전에 맞벌이를 했을 때에도 해마다하는 연말정산도 그냥 아무 생각없이 제출하는 수준이다. 더군다나 세금은 따로 내본 것도 자동차세 정도가 전부인 어른이이다. 철저히 아무것도 모르는 생초보의 눈으로 본 책 리뷰가 될 것이다.

투에이스의 부동산 절세의 기술은 부동산 세금의 기본서라고 소문은 들었던 책이다. 짠! 헉, 책이 도착했는데 정말 통통한 두께를 보인다. 453쪽까지 있는 책이니 조금 도톰한 것은 사실이다. 갑자기 좀 겁이 났다. 아 너무 두꺼운데 나 세금 하나도 모르는 무식이인데 어쩌나 싶었다. 그런데 표지를 열자마자 바로 명언같은 저자 친필메시지가 딱 보인다.

투자의 완성은 절세입니다.
-김동우-

아니 이 심쿵 메시지를 보는데 아직 투자의 ㅌ도 모르는 부린이인 나지만, 책 내용이 너무 궁금해지는 것이다. 그렇게 읽기시작한 이 책은 금리책보다는 빨리 읽어내려갔다. 하지만 다른 책에 비하면 모든 것이 처음이라 조금 더 시간이 들었다.

그럼 이제 목차부터 훑어봅니다. 다 읽고나서 보니 이 책은 우선 1,2장은 무조건 읽으시고 3장부터 10장은 필요한 부분부터 읽어도 좋을 것 같다고 생각한다.
물론 나처럼 부동산 생초보는 처음부터 끝까지 읽고 난 후 재독을 하는 것이 좋다 생각한다.

22쪽
세금과 싸운다는 것은 국가를 상대로 싸우는 것이다. 그렇게 어리석은 일도 없다.그러니 정해진 법규에 따라 성실하게 납부하되 미리 준비하고 계획해서 절세하는 방법을 배워 둬야 한다.

27쪽
세금은 내는 방식도 다양하고, 예외조항도 많다. 절세의 기본은 바로 이 다양한 납세 방식과 에외조항을 조합하는 것이다. 투자 계획을 세우고, 수익률을 결정할 때부터 이러한 방법들을 구체적으로 따져봐야 한다. 그래야 나중에 수익률을 깎아 먹는 경우가 생기지 않는다.

41쪽
세금은 살아있는 생물이다. 오늘은 이렇게 움직이지만 내일은 또 모양이 바뀐다. 그러니 작년에 활용했던 방식이 올해도 통할 것이라고 호언장담 하지는 말자. 부동산 투자자가 정치적 이슈와 경기 흐름을 항상 주시해야 하는 것은 당연한 일이다. 이제부터는 여기에 더해 세금에 대한 것도 항상 주시하기 바란다.

47쪽 : 엎질러진 뒤 후회말고 미리 물어보라.
다시한 번 강조한다. 세금에 대해서만은 결정을 내리기 전에 반드시 전문가들과 상의하라. 그렇지 않으면 후회할 일이 생긴다.

50쪽
조세 정책은 단순히 내가 세금을 얼마나 내느냐의 문제를 넘어 앞으로의 부동산 시장이 어떻게 움직일지 가늠해볼 수 있는 주요지표가 될 수 있다.

54쪽: 취득세
취득은 돈을 주고 사는 것만 의미하는 게 아니라 승계나 명의이전 등을 통해 소유권이 넘어가는 것 전체가 해당된다.

56쪽
양도소득세는 조건에 따라 세율이 세분화 되어 있고 공제받는 항목이 다양하다. 이것만 잘 알아도 절세효과가 상당하다.

59쪽
이처럼 주택은 특별하다라는 명제는 앞으로 부동산 세금 정책의 많은 부분에서 확인할 수 있다. 따라서 투자자 입장에서는 많은 혜택을 받을 수 있는 주택 투자는 필수라고 생각한다.

61쪽
열거주의란 여러 가지 사항을 주욱 열거해 놓고 그에 해당하는 것에만 세금을 물리는 방식이다. 즉, 세금을 물리는 분야를 정해서 열거해 놓았다. (소득세, 정해놓은 부분만 과세하는 열거주의)

포괄주의란 열거주의와 반대로 여러가지 사항을 주욱 열거하고, 여기에 해당하는 것만 예외로 두고 나머지는 모두 세금을 물리는 방식이다. 즉 적혀있는 예외조항 외에는 모두 적용하므로, 얼거주의에 비해 엄격하다. (법인세, 정해놓은 부분만 예외로 치는 포괄주의)

63쪽
제척기간과 소멸시효의 차이는 연장이 되느냐 안 되느냐에 있다. 제척기간은 연장이 되지 않는다. 중간에 변동사항이 있든 없든 상관없이 정해진 시점에 기간이 완료되는 것이다. 반면 소멸시효는 부과하는 주체가 일정한 움직임(내용증명 발송, 가압류 등)을 취하면 기간이 연장된다.

65쪽: 서류보다 실질적 상황을 우선하는 실질과세의 원칙
실질과세의 원칙이란 쉽게 말하면 법적인 서류가 어찌 되었든 실제로 사용된 용도에 준하여, 그리고 실제 수익을 본 사람을 대상으로 과세를 한다는 뜻이다.

66쪽 : 근거가 없으면 세금을 매기지 않는 근거과세의 원칙
세무당국이 과세를 하려면 근거를 제시해야 한다.

이처럼 정부가 임대차계약서를 전산화하고 월세애 대한 소등공제 혜택을 점차 확대하는 이유 역시 세금을 과세하기 위한 '근거'를 마련하려는 것과 무관하지 않다.

74쪽
세금을 공부해야 하는 이유는 최종수익률을 높이기 위해서라고 말이다.

흔히 수익률을 계산할 때는 투입한 실투자금 대비 얻게 된 수익만으로 계산하곤 한다. 신중한 투자자들은 여기에 중개사 수수료와 법무비, 취득세까지 포함시키기도 한다. 하지만 필자는 취득세 뿐 아니라 양도소득세, 종합소득세, 재산세 등 이후의 세금까지 고려해야 한다고 생각한다. 어차피 우리가 손에 쥘 수 있는 수익이란 세금을 내고 난 '세후수익'이기 때문이다.

76쪽
부동산 규모가 커질수록 절세할 수 있는 금액도 커진다는 뜻이기도 하다.

세금의 종류와 적용방식은 다양하지만, 기본구조는 단순하다. 모든 세금은 '해당과세표준(과표)x해당세율'이라는 공식으로 구해진다. 따라서 절세의 핵심 역시 단순하다. 과세표준을 줄이거나, 해당 세율을 낮추면 된다. 우리가 앞으로 배울 것들은 무척 다양하고 복잡해 보이지만, 알고보면 모두가 이 두가지 중 하나에 속한다.

내야 할 세금을 내지 않거나, 일부러 누락하는 탈세 행위보다는 적법한 방식으로 현명하게 절세하는 전략이 필요하다. 제때 신고해서 가산세를 내지 않는 것, 필요경비를 꼼꼼하게 챙겨서 공제를 많이 받는 것은 기본이다. 이제부터는 세금의 종류별로 어떻게 세금을 아낄 수 있을 지 구체적으로 알아보도록 하자.

<취득세>
85쪽
신축의 경우 추가로 고려하면 좋은 사항은 유상옵션이다. 아파트 분양가격이 5억 8,000만원이면 취득세는 1.1%로 638만원인데, 유상옵션으로 2010만원을 추가로 납입하면 취득가액은 6억 10만원이 되어 취득세는 2.2%인 1320만원이 부과되는 것이다. 고작 10만원 때문에 취득세가 두 배 오르게 되므로 분양 시에 옵션을 선택하지 않고 아파트가 완공된 후 해당 옵션을 따로 공사하는 것이 이득이다.

87쪽
2006년도부터는 과세표준을 정할 때 무조건 실거래가를 기준으로 하는 것이 원칙이 됐다. 단, 2006년 이후에도 시가표준액이 실거래가보다 높은 경우에는 시가표준액을 기준으로 한다.

<재산세>
89쪽
재산세에서 기억해야 할 것은 딱 하나 6월 1일이라는 날짜다. (재산세, 종합부동산세 과세 기준일)

부동산을 파틑 사람 입장에서는 되도록 6월 1일 이전에 잔금을 받는게 유리하다. 반면 사는 사람 입장에서는 6월 1일 이후에 잔금을 치르는 게 유리하다.

92쪽
참고로 주택의 시가표준액, 즉 주택공시가격을 알고 싶다면 부동산공시가격알리미(www.realtyprice.kr)사이트를 이요하면 된다. 단독주택은 '개별단독주택공시가격'을 , 아파트와 연립주택과 다세대주택은 '공동주택공시가격'을 선택해 알아보자.

93쪽 : 누진세율이란?
누진세율을 계산할 때 주의할 점은 전체 금액에 대해 동일한 세율이 적용되는게 아니라, 구간에 따라 계단식으로 세율을 적용한다는 점이다.

공식보다 중요한 것은 재산이 많아질수록 세율이 높아진다는 사실이다. 다시 이야기하겠지만, 누진세율의 이러한 특징 때문에 세금을 아끼려면 일단 명의나 매도 시기를 분산해야 한다. 그것이 절세의 기본이다.

<종합부동산세>
104쪽: 종합부동산세를 줄이는 방법 총정리
매매시기를 잘 선택한다. 재산세와 종합부동산세 과세 기준일인 6월 1일을 기억하자.
실속없는 주택은 과감하게 매도한다.
명의를 분산한다.
임대주택으로 등록한다.

108쪽
그 어려운 세금을 우리 같은 비 전문가가 어떻게 공부하란 말이야라고 생각할 수도 있다. 그러나 절세의 중요 포인트 중 하나가 바로 조세감면조항을 정확히 이해하고 숙지하는 것이다. 세무당국은 세금을 깎아주거나 비과세하면서 조건을 내건다. 당신이 이러이러한 것을 지키면 세금을 깎아주거나 면제해주겠다는 것이다. 그 조건은 매우 다양하고 복잡하지만 절세를 하기 위해서, 즉 돈을 벌기 위해서는 그 다양하고 복잡한 세금을 공부해야 한다. 이 책에서 모두 다 알려줄 수는 없지만, 중요한 포인트는 대부분 적어 놓았으니 우선 이 책의 내용만이라도 잘 읽어보면 도움이 될 것이다.

하루 빨리 경제적 자유를 얻고 싶다면 골치가 아프더라도 세금 공부는 반드시 해야한다.

<양도소득세>
111쪽
내 집을 내가 팔아서 수익을 얻는다는데 왜 양도소득세를 매기는 걸까? 이유는 우리나라가 부동산을 통해 이익을 얻는 것에 대해 엄격한 잣대를 들이대기 때문이다. 다른 나라에도 Capital Gain Tax(자본이득세)라고 해서 비슷한 개념의 세금이 있지만, 우리나라의 양도소득세율은 상대적으로 높은 편이다.

113쪽
양도 소득세에는 항상 지방소득세가 함께 붙어서 나온다. 지방소득세는 10%만큼 추가된다.

115쪽
따라서 웬만하면 주택은 1년이상, 주택이외 다른 부동산은 2년 이상 보유하는 것이 세금을 줄이는 방법이다.

116쪽
세법에서 조합원 입주권은 주택 수에 계산되는 반면, 분양권은 주택수로 보지 않고 부동산 권리로 본다. 분양권은 등기가 이루어지기 전까지 주택에 포함되지 않는다. 그래서 분양권은 등기가 이루어지기 전까지 주택에 포함되지 않는다. 그래서 분양권은 받은지 1년 이내에 팔게 되면 50%, 2년 이내에 팔게 되면 40%의 높은 단기 세율을 적용받게 된다.(조정지역 대상내 분양권은 무조건 50%) 분양권에 투자하려는 사람은 이 점을 고려하시기 바란다.

이 때의 기준일은 계약일이 아니라 잔금일이다. 계약은 2년이 채 안된 시점에 하더라도 매도자와 잘 협의해서 잔금일을 2년이 지난 후로 미룬다면 40%의 세율이 아니라 일반세율인 6~42%을 적용받을 수 있다. 따라서 부동산을 살 때부터 미리 팔 시기를 계산하고 맞추는 것이 훌륭한 투자자의 소양이다.

117쪽
양도소득세를 줄이는 가장 기본적인 방법은 과세표준을 줄이는 것이다. 그리고 과세표준을 줄이는 가장 좋은 방법은 공제를 많이 받는 것이다. 양도소득세 공제항목은 매우 다양하기 때문에 그중에서 내가 이용할 수 있는 것은 최대한 이용하는 것이 현명하다.

더 많은 투자자 관점의 절세 기술은 다 옮겨적기 어려운 관계로 궁금한 분들은 직접 읽어보시기를 바란다.다 읽어본 부린이,세린이의 입장에서 이 책의 장점은 3가지이다.

첫째, 생초보도 이해하기 쉽게 서술했다. 전공도 전혀 세금, 부동산 이런 쪽과 1도 관계 없는 나도 1회독에 대부분 이해가 잘 되었다. 고백하면 내 영역이 아닌 부분은 슉슉 부담없이 읽었다. 몇번 더 읽지뭐 이런 마음으로. 원래 모르는 분야는 계속 파고파고 또 파듯이 그 분야책을 읽다보면 이해가 되는 것이라는 스승님 말씀을 기억하면서 즐겁게 읽었다. 기본적인 세금용어 이제는 친숙해진 것 같다.

둘째, 세금의 구체적 내용에 더해 실제 투자자의 입장에서 고려해서 절세하는 방법들을 자세히 적어놓았다.​

두리뭉실한 설명이 아니라 구체적 예를 들어가면서 설명하고, 촘촘한 채로 딱 건져내듯 절세의 기술이 정말 들어가 있다. 책 제목이 바로 이 책의 빛나는 장점을 보여주고 있다고 생각한다.

셋째, 중간중간 세금을 정말 잘아는 부동산 투자 고수의 인사이트와 세금 관련 이야기를 각장마다 넣었다. 세금뿐 아니라 부린이에게 피가 되고 살이 되는 내용들이었다.

나는 이 책은 곁에 가까이두고 필요한 항목을 그때그때 골라서 반복해서 읽어보려고 한다. 너무 어려울 것 같았던 세금이 지금은 그리 어렵고 막막하게 느껴지지 않는다. 처음 만나본 용어들도 쉽게쉽게 설명하려고 애쓴 저자의 노고 덕분이라고 생각한다. 세금에 대한 지식도 쌓는 동시에 투자자로서 갖추어야 할 부분도 책 곳곳에 담겨있어서 나와 같은 부린이에게도, 프로 투자자에게도 모두모두 의미있는 귀한 책이라고 생각한다.

꼭 전문투자자가 아니더라도 내집마련할 사람이라면 꼭 읽어보길 추천하면서 #투에이스의부동산절세의기술 서평을 마친다.

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투에이스의 부동산 절세의 기술
저자
김동우
출판
지혜로
발매
2019.05.30.
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#투에이스의부동산절세의기술
#세금
#양도세
#재산세
#종합부동산세
#증여세
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