개정 주택임대차보호법 제6조 제1항에서는 계약갱신요구권의 행사기간을 ‘임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간’으로 정하고 있기 때문
계약갱신요구권의 행사기간을 ‘임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간’으로 정하고 있기 때문
주택임대차보호법 시행일로부터 계약 만료일이 1개월이 남지 않아 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없다고 하더라도 이미 계약이 묵시적으로 갱신이 된 경우라면 상황이 다를 수 있습니다.
임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나 계약조건(임대료 등)을 변경하지 아니하는 등 갱신하지 않겠다는 뜻을 통지하지 않았다면 임대차계약은 그 기간이 끝난 때에 종전 임대차와 동일한 조건으로 2년 동안 묵시적으로 갱신됩니다(제6조 제1항, 제2항).
임대인이 임차인에게 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 갱신거절 또는 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않겠다는 뜻의 통지를 하였더라도, 임차인이 같은 기간 내에 계약갱신요구권을 행사하면 임대인에게 법이 정하는 정당한 갱신거절사유가 없는 이상 임대차계약은 2년 동안 연장됩니다.
‘1개월 전까지’의 기간을 계산할 때에는 초일불산입의 원칙에 따라 계약만료일 전일부터 1개월 전까지, 예를 들면 계약만료일이 2020. 9. 30.인 경우 2020. 8. 29. 23:59:59까지 계약갱신의 의사가 임대인에게 도달하여야 합니다.
임차인이 갱신된 임대차에 대하여 임대인과 반드시 계약서를 다시 작성해야 하는 것은 아니며, 계약서를 다시 작성하지 않더라도 2년의 임대기간이 보장되고 대항력과 보증금에 대한 우선변제권도 그대로 유지됩니다.
임차인이 갱신요구를 하면 계약기간은 2년 연장되지만 무조건 2년을 더 살아야 하는 것은 아니고 임차인이 도중에 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있습니다. 다만, 해지의 효력은 해지통지를 한 날로부터 3개월 후에 발생되어 그 시점에 계약이 종료됩니다.
임대인의 실제 의도를 알아보기 위해 임대료를 얼마나 올려주면 갱신해줄 것인지 물어보고, 만약 임대인이 이에 응하여 임대료 증액을 요구한다면 실제로 거주를 하기 위한 목적이 아닐 가능성이 매우 높습니다.계약갱신요구권은 법이 임차인에게 보장한 권리이기 때문에 권리 행사를 저지하려면 임대인이 갱신거절사유를 명확히 제시하고 그에 대한 증거도 대야 합니다.
임차인이 갱신요구권을 행사하지 않은 경우에는 임대인과 합의하여 5% 이상 증액 합의를 할 수 있고, 이 경우 차후 임차인이 갱신요구권을 1회 행사할 수 있다고 설명하였습니다. 이러한 국토교통부와 법무부 해석에 따르면 총 6년(최초 2년 + 갱신요구권 행사없이 5% 이상 증액 합의로 2년 갱신 + 갱신요구권 행사로 2년 갱신) 동안 거주가 가능해질 수 있게 됩니다.
개정 주택임대차보호법은 임대차계약을 갱신하는 경우에만 임대료 인상률 상한제가 적용되도록 규정하고 있기 때문에 임대인과 임차인이 최초로 임대차계약을 체결할 때에는 임차인이 임대료 인상률 상한제 적용을 주장할 수 없습니다.
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