입지 좋은 곳을 알아보려면 단순하게 그 지역에서 대형병원이나 백화점 근처에 있는 아파트를 유심히 살펴보는 것도 좋다. 스타벅스나 커피빈 같이 유명 커피 프랜차이즈나 CGV, 메가박스 등 영화관이 입점해 있는 곳 주변을 살펴보는 것도 내가 좋아하는 방법이다.
앞으로 입주 물량이 많은 지역이라면 아무리 입지가 좋은 지역이라 할지라도 투자 대상에서 과감히 제외한다. 그런 지역은 나중에 입주가 마무리되고 공급이 부족해질 때쯤 관심을 둬도 되기 때문이다.
공급이 없는 지역들을 대상으로 가격 흐름을 본다. 이때 KB부동산(nland.kbstar.com)을 참고하면 좋다(부동산 정보 〉 KB부동산 통계 정보 〉 주간 KB주택시장 동향 〉 시계열 엑셀파일). 여기서는 매매가와 전세가의 데이터를 보는 것이다. 해당 지역의 최근 매매가율 및 전세가율 상승 폭을 잘 확인해 본다. 특히 매매가율이 조금씩 살아나고, 전세가율이 큰 폭으로 매매가율보다 상승하는 지역이 있는지 찾아본다.
매물이 어떻게 있는지 매매·전세 현황을 유심히 살펴본다. 바로 투자금 체크이다. 그리고 가장 중요한 체크 사항은 전세 매물이 거의 없거나 한두 개여야 한다는 것이다.
다음의 세 가지 데이터로 종결된다. 수요, 공급 그리고 가격이다. 이 세 가지 데이터 안에 부동산 투자에 필요한 모든 유익한 정보가 다 들어 있다고 해도 과언이 아니다.
조금 더 상세하게 미분양 수치를 보려면 최근 6개월간의 흐름을 보면 된다. 최근의 미분양 수치가 증가 추세인지 감소 추세인지를 보는 것이다. 미분양이 급격히 감소하는 지역은 투자 혹은 내 집 마련을 할 때 최우선적으로 관심을 둬도 좋은 지역이다.
미분양 수치는 매월 초 국토교통부 통계누리 홈페이지(http://stat.molit.go.kr)에서 시·군·구 단위까지 상세한 현황을 제공해 준다(주택 〉 승인통계 〉 미분양주택현황보고).
새롭게 분양되는 단지들에 대해 총 세대수가 얼마인지, 입주 시기가 언제인지를 파악하면 나만의 입주 물량 데이터를 가질 수 있다. 내 경우에는 2주에 한 번 정도 전국에서 분양하고 있는 단지들에 대한 입주 물량을 정리하고 있다. 이 데이터를 통해 향후 3년간 전국에서 입주하는 공급량 파악이 가능하다. 그리고 이를 투자에 활용함으로써 공급 과다로 인한 전세 가격 하락, 매매 가격 하락 지역을 피할 수 있게 된다. 또한, 공급 부족 때문에 가격 상승이 예상되는 지역도 골라낼 수 있다.
KB주간시장동향 데이터의 가격은 크게 매매 가격과 전세 가격으로 나누어져 발표되는데, 이 중에서 더 눈여겨볼 데이터는 바로 전세 가격 동향이다. 부동산 투자를 할 때에도 반드시 전세 흐름에 대해 깊이 공부해 두어야 하고, 늘 관심을 가져야 한다.
전세는 한마디로 사금융이다. 은행을 거치지 않은 개인 간 담보 거래인 것이다.
2000년대 초반에도 매매가 대비 서울 전세가 비율이 60%를 넘으며 전세 투자가 널리 유행했었다. 이때도 전세 가격이 높아지며 한계에 다다르자, 실수요자들 사이에서는 차라리 조금 더 보태서 집을 사자는 분위기가 일었다. 그 때문에 집값 상승이 시작되었고, 이를 두고 전세가율 60%의 법칙이라고 칭하기도 했다.
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