서울 아파트 상승의 끝은 어디인가

서울 아파트 상승의 끝은 어디인가 - 2020 수도권 입지의 대전환이 온다
강승우 지음 / 매일경제신문사 / 2019년 11월

이 글에는 스포일러가 포함되어 있습니다.

여러 정책들로 부동산 가격을 잡으려 애쓰지만 항상 서울의 아파트 가격은 상승하는 것처럼 보인다.

그렇지만 상투를 잡는 것이 아닐까 불안해하며 뒤로 미뤄둔 내 집 장만은 점점 더 어려워만 간다.

불안해하지만 부동산 정책이나 지난 시간동안의 자료들을 볼 시간이나 분석할 능력이 되지 않았기 때문에 

막연히 불안해하는 것 외에는 할 수 있는 것이 딱히 없이, 서울 아파트는 언제까지 매매가가 오를 것인가 불안해왔다.

그런데 그 와중에 이 책을 만나게 되었다.  이 책은 서울아파트의 시세만을 다루고 있어 더욱 자세한 정보들과 시세의 흐름에 대해서 살펴 볼 수 있었다.

서울아파트의 가격을 결정하는 요인 중 하나는 서울아파트의 수급물량이다.서울아파트의 수급은 서울과 수도권의 입주물량에 영향을 받고, 이는 전세가를 통해 알 수 있다. 

수도권 신도시는 개발과정에서 지구지정 2-3년간 지급되는 토지보상금으로 인해 서울부동산 시장에 단기적인 상승압력을,  장기적으로는 주택공급 측면에서 하락압력을 제공한다.

(기존 사례들을 보면 2020년 지구 지정시 2027~2028 년 입주예상되며, 이 때는 GTX A,C 신안산성 개통시점이므로 서울집값의 하방 압력이 매우 클것으로 보인다)

그리고 서울아파트의 주택매수 여력이 있는 연간소득상위 20%(5분위)의 가구의 소득은 급증하고 있으며, 주택구입부담지수PIR 또한 역대 최고점과 거리가 있다. 

(서울은 소득대비 집값은 역대 최고점이나, 대출과 갭투자가 가능한 상황에서 주택구입조달비용이 과거에 비해 상대적으로 저렴하므로 집값이 비싸보여도 하락을 논하기에는 어렵다.)

그럼 항상 서울아파트는 상승하기만 할까? 장기간 조정기간이 온다면 장기간 상승 후 대규모 공급 이후에 나타난다. 버블은 매매지수와 전세지수의 이격 수준으로 알수 있다. 

- 1991~1995년, 2010~2013년 서울 아파트 버블 절정일때의 매매지수는 전세지수의 1,64배 였으며, 2019년 3분기는 1.17배로 그 수준에는 미치지 못한다. 

이 책을 통해서 본 서울아파트의 상승의 끝은 특정 시점을 의미할 수도 있겠지만 상승과 하락의 시그널들을 통해서 끊임없이 지켜봐야 하는 것으로 보였다.