아직도 내 아파트를 마련할 마지막 기회는 남았다

아직도 내 아파트를 마련할 마지막 기회는 남았다 - 소규모주택 재건축, 재개발, 가로주택 투자의 모든 것
김종선 외 지음 / 팬덤북스 / 2021년 11월

요즘 사람들 사이에서 가장 큰 관심사 중 하나는 부동산일 것이다. 한 달에 몇천씩도 쑥쑥 올라가는 집값 상승세는 어느새 10억을 뚫고도 멈추지 않고 "내집마련"이라는 꿈에 찬물을 끼얹는 분위기다. 대개는 대출로 집을 구입하게 되지만 화장실 한칸만 빼고 나머지는 은행 것이라며 우스갯소리로 말하며 실소를 하면서 인생의 꽤나 많은 시간과 열정을 집을 사기 위해서 살아가게 되는 것이 대한민국의 현실이다. 가족, 친구, 직장, 삶과 추억이 모두 투기과열지구에 있는 경우는 더욱 절망스럽다. 그래서 많은 젊은이들은 부동산에 눈을 돌려 주식이나 가상화폐를 통해 작은 지푸라기라도 잡듯이 암담한 미래에 저항한다.

그 중 하나도 나일것이다. 그런 나에게 "아직도 내 아파트를 마련할 마지막 기회는 남았다"라는 책의 제목은 읽지 않을 수가 없게 하는 한 줄기 희망처럼 보였다. 정말 그게 가능하단 말일까? 의심하고 기대하며 한장 한장 책을 읽어보았다.

높은 아파트들을 바라보며 희망이 식은 갑갑한 시선을 거두고, 다른 곳을 바라보게 하는 새로운 눈을 뜨게하며 미래의 가능성을 선물해준다. 바로 소규모주택 정비사업에 대한 이야기다. 소규모주택 정비사업을 통해 스스로에게 꿈의 집을 선물할 수 있는 기회를 찾을 수 있도록 도와준다.

소규모주택 정비사업을 주목해야 하는 이유는 여러 가지가 있지만 그 중에서도 노후·불량 건축물 증가와 인구감소에도 불구하고 도심 주요 지역에 대한 주택수요는 오히려 증가할 것이라는 점을 들 수 있죠. (p.97)

소규모주택 정비사업은 크게 4가지 종류가 있다. 바로 자율주택 정비사업, 가로주택 정비사업, 소규모 재건축, 소규모 재개발이다.

서울의 경우 재개발과 같은 대대적인 변화는 잘 이루어지는편도 아니고 이곳에 참여하기란 바늘구멍을 통과하는 것 만큼 어렵다. 그렇다면 솟아오른 집값을 감당해야만 하는데 경제적인 문제 역시 인생의 커다란 낭비적인 부분도 있다고 생각한다. 하지만 소규모주택 정비사업이라는 시대의 변화와 가능성을 받아들인다면 힘없이 재개발이나 청약을 기다리기 대신 스스로 내 안락한 집을 창출할 수 있는 가능성을 높여줄 수 있다.

서울시에서 규모가 큰 재개발이나 재건축을 추진할 수 있는 곳은 의외로 많지 않죠. 규모가 있고 사업성을 확보할 수 있을 것으로 예상되는 지역들보다 광역적 정비사업이 어렵거나 사업성이 떨어지는 지역이 더 많다는 의미죠. 따라서 소규모주택 정비사업의 중요성은 갈수록 커질 것입니다. (p.99)

서울에는 30년 이상 된 노후화된 건물들이 많다. 그 건물들의 가치는 상대적으로 낮을 수 있겠지만, 소규모주택 정비사업 가능성의 가치는 높아진다. 그리고 이를 통하여 내집마련의 가능성 또한 높일 수 있다. 아는 것은 힘이라는데 아마 그 힘은 먼저 내 주변을 둘러봄으로써 시작되지 않을까 싶다.

향후 우리 동네 혹은 평소 관심을 갖고 있는 지역이 소규모주택 정비사업이 진행될 수 있는 요건을 갖추고 있는지, 요건을 갖추고 있다면 어떤 사업을 추진할 수 있을 것인지를 예측해볼 수 있기 떄문이죠. (p.15)

수도권이나 지방대도시에서 아파트로 내 집 마련을 할 수 있는 마지막 방법이 소규모주택 정비사업이라는 확신이 있습니다. 재개발·재건축에 비해 투기적 거품이 작기 때문이죠. 특히 초기단계인 구역들이라면 더욱 그렇습니다. 조합설립을 위한 창립총회에서 제시된 사업시행계획은 사업진행과정에서 많은 변화가 있기 마련이고 그래서 저평가되기 쉽습니다. 그렇기 때문에 관심을 갖고 있는 지역이 있다면 그 지역에서 추진되고 있는 소규모주택 정비사업구역을 찾아 해당 구역의 조합창립총회에서 제시된 사업계획을 꼼꼼히 분석해 보는 것이 필요합니다. 물론 그 이후 조합총회에서 변경되는 사업계획도 꼼꼼히 분석해야합니다. (p.235)

이 책은 자율주택 정비사업, 가로주택 정비사업, 소규모 재건축, 소규모 재개발에 대해 알려주고 이것의 사업적인 개념과 방법들을 익힐 수 있도록 친절히 설명해준다. 그리고 또한 여러 총회책자 응용 자료들을 통하여 최대한 현실적인 감각으로 생각하고 판단력을 키울 수 있도록 연습하는 것을 도와준다.

이 책에서 말하고 있는 소규모주택 정비사업에서 기억하면 좋을 중요한 문장과 개인적으로 꼭 기억하고 싶은 여러 문장을 모아봤다.

먼저 소규모주택 정비사업에서 가장 좋은점은 사업의 진행이 빠르다는 점이다. 이는 물리적인 부분과 감정의 영역에서 더 우월한 조건이라고 생각된다.

소규모주택 정비사업 그 중에서도 특히 가로주택 정비사업과 소규모 재건축에 주목해야 하는 이유는 무엇보다 신속한 사업추진이라는 장점에 있습니다. 우리에게 친숙한 재개발이나 재건축이 통상 10년 정도의 기간이 소요되는 데 비해 소규모주택 정비사업은 소요기간이 4~5년 정도로 매우 짧죠. (p.74)

부린이라고 부르던가? 정말 모든것이 처음인 나에게 조합원, 감정평가액, 비례율, 권리가액, 용적률, 건폐율, 용도지역, 사업비 구성 등에 대한 개념들을 이해하는 것은 어렵고 힘들었지만 겉핥기 느낌이라도 조금은 알 수 있게 되어 앞으로 살아가다 이 용어들을 이해할 상황에서 도움이 될 것이라 생각된다. 그래서 언제든지 다시 꺼내볼 수 있도록 중요 문장들을 모았다.

비례율이야 말로 지혜로운 의사결정에 있어 강력한 도구가 되어줄 수 있다는 점에서 비례율은 가로주택 정비사업이나 소규모 재건축사업 및 소규모 재개발사업에서도 매우 중요한 개념이죠. (p.193)

총분양수입은 용도지역에 따른 건폐율과 용적률의 영향을 아주 많이 받습니다. 따라서 가능하다면 준주거지역이나 상업지역에서 추진되고 있는 소규모주택 정비사업을 주목하는 것이 좋죠. (p.238)

용도지역이 상업지역이거나 준주거지역인 경우 동일한 면적형을 공급한다고 가정할 경우 다른 용도지역에 비해 공급세대가 많을 수밖에 없습니다. (p.312)

결국 용도지역 혹은 분양가격이 확실하게 뒷받침해준다면 소규모주택 정비사업의 사업성을 확보하기 쉬워진다는 뜻이죠. (p.299)

총수입과 총사업비의 개략적인 추정방법은 물론 개략적인 종전재산평가액의 추정을 통해 비례율을 추출하고 이를 통해 사업성을 검토할 수 있다면 본격적으로 사업이 추진되기 이전이라 할지라도 분명 좋은 지역을 선점할 수 있을 것으로 기대해도 좋을 것입니다. (p.309)

좋은 지역이란 동일한 조건이라면 더 많은 공급세대를 창출할 수 있는 지역이라고 볼 수 있습니다. (p.312)

소규모주택 정비사업이 진행되기 좋은 지역이 되기 위해서는 용도지역, 사업시행구역면적, 토지등소유자수, 분양가격 등이 양호해야 합니다. (p.348)

소규모주택 정비사업은 모든 토지등소유자들이 디벨로퍼의 역할을 수행할 수 있습니다. 어떻게 이런 일이 가능할까요? 바로 공적지원 때문입니다. (p.399)

그리고 한가지 더 기억하고 싶은 개념! 세대당 대지지분에 대한 이야기다. 실제 사용하는 공간이라기보다 어거지 공용 공간이라고 생각했어서 그런지 나는 별로 신경을 쓰지 않았던 부분이었다. 재개발이나 소규모주택 정비사업에서 대지지분이 얼마나 중요한지 이해하니 당장 써먹지는 않아도 이제는 알게 되었다는 것에 안도가 되는 부분이었다.

세대당 평균대지지분이 많다는 것은 동일한 조건을 갖고 있는 곳이라면 더 높은 용적률을 기대할 수 있다는 뜻이 됩니다. (p.362-363)

각 세대별 대지지분을 분석함으로써 해당 지역내 면적형별로 어떤 면적형에 상대적으로 가격에 거품이 형성되어 있는지를 알 수 있는 것은 물론 한 발 더 나아가 인근지역 동일 혹은 유사 면적형과 비교해봄으로써 가격에 상대적으로 거품이 끼어 있는지도 파악할 수 있습니다. (p.368-369)

앞으로 30년은 인구구조 변화가 강력하게 경제전반에 영향을 미치게 될 것입니다. 그 연장선상에서 부동산 시장 역시 엄청난 영향을 받을 것으로 예상됩니다. 특히, 기반시설을 잘 갖추고 있는 기존 도심에 대한 수요는 증가하는 데 비해 신규 신도시에 대한 수요는 사라지다시피 할 것입니다. 그런데 기존 도심에 대한 수요에 적절히 대응하기 위해서는 필요한 곳에 필요한 물량을 적시에 공급하는 형태가 될 것입니다. 이런 형태의 주택공급은 가로주택 정비사업이나 소규모 재건축, 소규모 재개발, 자율주택 정비사업 같은 소규모주택 정비사업에 최적화된 형태입니다. 결국 대한민국은 앞으로 소규모주택 정비사업이 대세가 될 수밖에 없을 것입니다. (p.406)

세상은 계속 변화하고 움직인다. 부동산 또한 마찬가지다. 정부는 서민들을 위한 부동산 대책으로 여러가지 방안을 마련해주려 노력하지만 체감상으로는 도움이 되지 않는다. 그렇게 상황은 좋아지기보다 반대되는 방향으로 계속 흘러가는 듯 하다. 그래서인지 새로운 정부가 내놓을 새로운 대안을 기대하기도 한다. 마침 대선도 얼마남지 않았기 때문이다. 하지만 정부가 바뀌어도 부동산 시장은 바뀌기 어려울 것이다. 책에서는 여야가 바뀌더라도 예측할 수 있는, 대한민국이 선택할 부동산의 방향은 도시재생이라는 것을 말하고 있고, 여기서 도시재생에 빠질 수 없는 소규모주택 정비사업의 중요성을 강조한다.

이제는 대규모 개발이라는 개발성장시대의 패러다임에서 빠져나와 도심 내 필요한 곳에 맞춤형 공급이라는 패러다임을 받아들여야 할 때가 되었습니다. (p.392)

소규모주택 정비사업이라는 새로운 패러다임을 받아들일 수 있도록 시선을 키워주고, 청약과 재개발과 같은 희망을 바라보며 기다리기보다 희망을 집짓는 기회를 알려준 책에 너무 감사드린다. 무엇보다 앞으로의 미래에 더 좋은 선택지가 생긴 것 같다. 사실 나는 책의 내용들을 정확히 이해하지는 못했지만 앞으로 관심을 가짐으로 이해의 폭과 깊이를 넓혀가야겠다.

해당도서를 제공받아

작성한 리뷰입니다.

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