˝부자의 계산법˝ 서평

부자의 계산법 - 아파트, 빌라, 오피스텔, 단독주택, 꼬마빌딩까지 돈 되는 부동산 ‘엑셀 수익계산기’로 PICK!
민성식 지음 / 진서원 / 2019년 9월

오늘 만나 볼 책은 부동산을 사기 전 '엑셀 수익계산기'로 모의투자를 해보는 "부자의 계산법"입니다. 입지분석부터 시작하여 매입금액, 세금, 대출이자 등을 입력하면 매도시 수익률을 자동으로 계산해 주고, 엑셀에 수치를 입력할 때마다 상세한 설명도 따라옵니다.

저자는 20년 가까이 국민연금, 기관투자자 등 국내 최고의 부동산 큰손들의 투자를 위임받아 자산운용 관리자로 일하고 있는 분으로, 회계사, 감정평가사, 시행사, 금융사 등 전문가의 집단지성을 담은 이들의 투자프로세스를 자신의 투자에도 적용했더니 실제로 큰 수익을 얻게 되자, 이 경험을 '엑셀 수익계산기'로 응축하여 블로그(https://blog.naver.com/parisboys)에 올려 일반 개인 투자자들의 큰 반향을 일으키게 되었고 이렇게 책으로 나오게 되었습니다.

우선 책의 목차를 통해 이 책에서 소개되는 내용을 먼저 살펴보겠습니다.

첫째마당은 '부자는 부동산 투자를 어떻게 할까?'로 부자들이 부동산 투자를 위해 무엇에 주목하는지, 부자들의 숫자 감각 어디에 집중하는지, 수익률 극대화 방법 및 매수매도 타이밍은 어떻게 찾는지, 그리고 생애주기별 투자법은 어떠한지를 살펴봅니다.

개인적으로 궁금했던 '레버리지'를 잠깐 살펴보면, 수익률을 노리려면 타인자본을 활용하는 지혜가 필요한데 이때 남의 돈을 빌려 수익률을 극대화 하는 것을 '레버리지'라고 합니다.  

타인자본(부동산 담보대출)은 수익률을 극대화할 수 있는 유용한 시스템이지만, 그 대가로 이자를 지급해야하므로 대출이자를 감당할 만큼 충분한 임대수익이 발생하도록 투자구조를 설계해야합니다. 레버리지는 양날의 칼임을 잊지 말아야 하는데요, 잘 이용함하면 수익률을 극대화 할 수 있지만 반대로 상황이 나빠지면(금리상승, 부동산 경기 침체) 수익 하락폭도 그만큼 큽니다. 따라서 퉂투자전 엑셀로 시뮬레이션을 해보며 여러 변수를 살펴야하는데요, 사진에서처럼 이자감당 능력을 시뮬레이션 해보고 수익률이 +가 나면 투자를 고려해야 합니다.

둘째마당은 '반드시 이기는 부자의 투자법 4단계'로,

1단계 ; 투자검토 '위험을 감내할 수 있는가?'

2단계 ; 자금계획1 '투자자금 계획서 작성하기'

        자금계획2 '대출 계획도 자금 계획의 일부'

        자금계획3 '세금도 투자금, 절세 또 절세'

        자금계획4 '부대비용 놓치면 수익률 펑크나기 십상'

3단계 ; 보유 '리스크는 줄이고 수익률은 높이고'

4단계 ; 처분 '원금회수는 기본, 수익률은 드높게!' 입니다.

개인적으로 제대로 알고 싶었던 분야가 바로 '세금'부분인데요, 사실상 세금은 투자자가 통제할 수 있는 위험변수는 아니고, 더욱이 세금체계는 수시로 변하기 때문에 항상 최신 법제를 이해하고 있어야 합니다. 세금은 아주 쉽게 걷어 가지만 과오납된 세금을 되돌려 받는 일은 생각보다 쉽지 않기 때문에, 절세포인트로도 아주 중요합니다.

부동산 세금첵체계는 매입, 보유, 처분의 3단계로 나눠볼 수 있는데, 각 단계별로 어떤 세금이 부과되고 세금을 계산하는 기분인 과세표준준과 세율이 어떻게 되는지만 알면 누구나 직접 계산할 수 있습니다. 책에서는 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세를 자동으로 계산헤 주는 엑셀서식(부자의 세금계산법.xlsx)이 제공되므오 세금부과원리만 머릿속에 넣어두면 이 서식으로 쉽게 계산을 할 수 있습니다. 마지막에는 '초보자가 꼭 알아야 할 부동산 절세법' 이 추가되어 있어 실용적인 TIP도 얻을 수 있습니다.

셋째마당은 이 책의 꽃이라 불릴 수 있는 파트로 '부자의 계산법 엑셀로 익히기 -내집마련붙부터 꼬마빌딩까지-'입니다. '엑셀 수익계산기'에 10개의 실제매물을 넣어 모의투자를 진행하는데, 

생애주기를 1~5기로 나눠 

1기 사회초년생 월세용투자  

2기 신혼부부 서울 직주근접용 투자 

3기 다자녀부부 하학주근접용 아파트투자

4기 정년준비 단톡주택 투자

5기 노후자금 종착지 꼬마빌딩 투자로 각각 2건의 실제매물로 다섯가지 판단 지표에 따라 투자여부를 결정합니다.

4기 노후를 준비하는 김진명씨의 단독주택 수익형 모델과 투자전략을 살펴보면,

50대 은퇴직전 직장인의 10억자산으로 월세 수익 창출을 목표로, 20억원대 월세 수익 나오는 역세권 단독주택 2채(서울시 강동구 성내동 단독주택과 서울시 관악구 봉천동 단독주태)를 검토해봅니다. 투자전략은 부동산종류 -> 투자방식 -> 자금계획 -> 투자수익 -> 매도시기의 순으로 수립하게 되는데요, 안내되는 순서대로 엑셀을 돌려보면 맨 마지막에 자동으로 투자판단 지표가 산출되고 그것을 바탕으로 투자의사를 결정하게 됩니다. 

성내동 단독주택의 경우 대출금에서는 부적합, 투자수익과 평균수익률에서는 적합, 담보대출비율은 51%, 자기자본 수익률 평균은 2.03%가 계산되었습니다. 업무지역을 많이 지나는 5호선 역세권 주변으로 원룸 수요자가 많을것으로 예상하였으나, 보유하는 동안 자기자본 수익률 평균이 3%를 넘지 못해 은퇴 후 생활자금을 위한 수익형 부동산으로는 적합하지 않다는 평가입니다. 또 매입가도 높은 편이라 투자자금에도 다소 무리가 있고 무엇보다 담보대출비율이 상한선을 초과하므로 투자를 재고하는 곳이 좋겠다는 결론입니다.

확실히 숫자를 통해 분석을 하고 보니 내가 투자하려고 하는 목적과의 부합성으로 합리적인 투자판단이 가능해 집니다.

부록으로는 엑셀 수익계산기 작동법과 세금과 기타비용 계산법이 자세히 소개됩니다.

부동산 투자는 아무리 작게 투자를 한다고 해도 그 금액이 만만치 않기에 쉽게 결정하기 어려운데요, 어떻게 판단을 해야하는지 역시 어렵기만 했습니다. 그러나 엑셀을 이용하여 계산하고 계산된 지표들의 결과를 통해 나의 목적에 부합하는지를 판단할 수 있으니, 위험도는 줄이고 수익률은 올릴 수 있는 조금은 안전한 부동산 투자가 가능할 거 같습니다. 또 제대로 알지 못하고 내기만 했던 세금들도 어떻게 계산되고 또 어떻게 절세할 수 있는지도 제대로 한번 짚을 수 있었습니다.

항상 두고 활용할 수 있는 부동산투자 실전서입니다.