땅 투자 100계명-서평

땅 투자 100계명 - 돈의 흐름을 예측하는 부동산 바이블
박홍기 지음 / 바른북스 / 2021년 7월

『땅 투자 100계명』은 우리나라 부동산 정책의 역사와 부동산 투자 방향 등 부동산 투자에 대한 모든 것을 알려주는 책이다. 총 8개의 PART로 <우리나라 부동산 정책의 변화> <역대 정부별 부동산 정책> <우리나라 땅값 상승 추이> <수도권 집중 억제를 위한 명분과 대책들> <지역별 제5차 국토종합계획 요약> <부동산의 미래> <서울2030 계획> <우리나라 부동산의 미래와 땅 투자>로 구성되어 있다.

<우리나라 부동산 정책의 변화>는 일제시대부터 2000년대까지 우리나라의 국토 정책의 시대적 변화와 정책의 변화를 적고 있다. 더불어 1970년대부터 시작한 ‘국토종합개발계획’에 대해서도 함께 설명한다. 도로와 공원 등을 조성하는 우리나라의 근대적인 도시의 시작은 1880년대 시작한다. 일제에 의한 식민지화 초기 도시계획은 1912년에 시작해 1929년까지 이어진다. 무단통치시기에 이루어진 도시계획은 한양 도성 내를 대상으로 이루어졌다. 일제는 식민치 통치를 위한 근대 도시계획제도를 도입해 토지조사사업을 실시하고, 시가지계획령을 제정한 후 전국지도를 제작하고 등기제를 실시한다. 도시를 중심으로 도로, 철도, 항만, 통신 등의 시설이 만들어진다. 한양 도성은 식민지 통치와 일본인들을 위해 도시화가 가속화된다. 서울이 일제에 의해 산업도시로 변해가면서 일자리를 찾아 사람들이 몰려들었다. 주택과 상업지역이 혼재되면서 ‘환경훼손, 쓰레기 무단투기, 범죄 발생 등’의 문제들이 발생한다. 1930년대 경성부 전체를 대상으로 한 최초의 도시계획이 입안된다. ‘대동아 공영권’의 거점도시로 삼으려는 일제의 계획에 따라 1934년 ‘조선시가지계획령’이 공포된다. 최초의 대규모 도시계획으로 신도시로 조성된 곳은 가격이 사상 최대로 상승한다. 반면에 도시 외곽은 개발에서 제외되면서 도시 내 양극화가 발생하면서 계급 분화가 이루어지는 원인이 되었다. 일제의 식민통지와 전쟁을 위한 수단이 된 서울로 사람들이 몰려들면서 서울의 인구수는 계속해서 증가했고, 주택 부족 사태는 더 심각해졌다. 서울의 주택 부족 사태로 인해 1920년대 결혼하는 이들 사이에서 ‘남자는 집, 여자는 살림’이라는 공식이 등장한다. 주택 부족 사태가 심각해지면서 이혼율이 증가하고 결혼을 늦게 하는 사람들이 늘어났다. 급기야는 결혼을 거부하는 이들까지 생겨났다. 1920년대의 상황이 2000년대를 살아가는 우리의 모습과 같다는 생각이 들었다. ‘N포세대’라는 말이 나올 정도로 사람들은 모든 것을 포기하고 있다. 집값이 미친 듯이 상승하는 상황에서 결혼을 포기하는 이들은 요즘에도 많아지고 있는 추세다. 100년 전의 상황과 달라지지 않은 현실이 안타까움을 넘어 무섭다는 생각마저 들었다.

8.15 광복 이후 대한민국 토지의 80%를 지주가 소유하고 있었다. 수확량의 상당부분을 소작료로 내야하면서 지주와 농민의 갈등이 심화되었다. 토지개혁의 필요성을 느끼기 시작한 이승만 정부는 1949년 ‘유상매입, 유상 분배’ 방식의 농지개혁법을 국회 본회의에서 통과시킨다. 이 법은 1950년에 개혁안이 최종적으로 공포되었다. 이로 인해 1951년에는 소작지의 비율이 급격히 줄어들었다. 6.25 전쟁 이후 농지 자본이 산업 자본으로 넘어가면서 도시로 사람들이 모여들기 시작한다. 인력이 넘쳐나면서 저임금을 발판으로 경공업이 성장한다. 급격한 산업화로 인해 농촌 인구가 도시로 유입되면서 도시의 주택 사정이 악화된다. 정부는 1962~1966년 서울 및 주요 대도시 주택 공급 문제 해결을 위해 총 32만 호의 주택을 공급할 계획을 세운다. 불량 무허가 주택 정비가 진행되면서 토지 가격이 급등한다. 1970년대 들어서면서 강남이 개발되기 시작한다. 1970년대와 1980년대 주택 총수가 증가했지만 도시로 유입되는 인구가 계속 늘어나면서 주택 부족 문제는 해결되지 않았다. 정부가 토지 공급을 확대하고 투기적 가수요를 억제하면서 부동산 가격이 안정화되었다. 하지만 1980년대 말에 세계화와 개방화 시대가 시작되면서 토지가격이 다시 상승하기 시작한다. 1990년대 IMF를 겪으면서 부동산 정책의 규제가 완화되었다. 2000년대 들어서면서 주택 보급률이 증가해 2008년에는 100.7%가 넘어갔지만 1인 2주택 이상 소유의 편중 현상으로 인해 실제로 10가구 중 4가구는 무주택자였다. 정부의 노력에도 불구하고 수도권으로 사람들이 몰리면서 비수도권과 격차가 벌어지면서 정부는 지방분산 정책을 통해 지역 발전 정책을 시행한다. 저출산, 고령화로 인한 인구 변화를 대비해서 나온 제5차 국토종합계획(2020~2040)은 인구감소, 고령 인구 감소, 4차 산업혁명, 기후변화 등을 반영한다. 제5차 국토종합계획의 주요 목표는 ‘어디서나 살기 좋은 균형 국토, 안전하고 지속 가능한 스마트 국토, 건강하고 활력 있는 혁신 국토’로 정해진다. 부동산 정책의 변화과정을 읽으면서 부동산의 가격 변동이 정부의 노력에도 불구하고 계속해서 상승하고 있다는 것을 알 수 있었다. 그럼에도 불구하고 정부의 부동산 정책을 알아야 이유는 부동산 투자를 결정할 때 부동산 정책이 영향을 미치기 때문이다. 정부는 수도권 편중 현상을 막기 위해 균형 있는 국토 발전과 부동산 가격 안정을 위해 다양한 정책을 고민하고 있다. 정부의 노력이 열매를 맺을 수 있기를 희망해본다.

<역대 정부별 부동산 정책>은 1960년대 이후부터 현 정부까지 정부별 부동산 정책이 어떻게 변화했는지를 적고 있다. <우리나라 땅값 상승추이>는 해방 이후부터 2000년대까지 전국 부동산값의 변화과정을 적고 있다. 1975년부터 건설교통부가 작성한 전국 지가 변동률 통계에 따르면 1974년에서 2004년까지 30년 만에 19배가 상승했고, 대도시는 30배, 서울은 37배 상승했다고 한다. 수도권으로 인구와 산업이 집중되면서 대도시와 서울의 땅값이 급상승한다. 정부는 지역의 고른 발전을 위해 다양한 정책을 시행한다. <수도권 집중 억제를 위한 명분과 대책들>에서는 이러한 정책을 소개한다. 집값을 안정화시키고 서민 주거안정을 위해 수도권 주택 공급 확대의 인환으로 계획한 3기 신도시 추진 계획과 광역 교통망 건설계획에 대해 설명한다. ‘광역교통 비전 2030, 수도권 광역급행철도망 GTX, 국가철도망 구축계획’에 대한 내용을 설명하고, 이 내용들을 정리한 표가 함께 수록되어 있어 더 쉽게 이해할 수 있게 도와준다. <지역별 제5차 국토 종합계획 요약>은 2020~2040년까지를 계획한 제5차 국토 종합계획이 지역별로 어떻게 진행될 것인지에 대해 설명한다. ‘서울, 부산, 대구, 세종, 경기도, 강원도, 충청남도, 경상북도, 경상남도, 전라북도, 제주’의 국토 종합계획의 기본목표와 발전방향을 적고 있다.

<부동산의 미래>는 미래 사회에 각 도시들이 도시의 특성을 살려 어떻게 발전해 나갈 것인지에 대해 전망한다. ‘영화 창의도시’(184페이지)를 테마로 하는 도시로 ‘부산광역시’를 소개한다. 1996년부터 부산국제영화제를 개최하면서 아시아 영화산업의 중심지 역할을 하고 있는 부산광역시는 이를 바탕으로 영화 창의도시를 테마로 성장하고 있다. 부산광역시처럼 다른 도시들도 도시의 특성을 살려 도시의 가치를 높이려는 노력을 이어가고 있다. <서울 2030 계획>은 서울의 경제성장 둔화와 금융위기로 인해 소득 수준이 양극화되고 공간의 불균형이 심화되는 것을 대비해 나온 계획이다. 서울의 도시 경쟁력을 높이고 글로벌 경쟁에 대응할 수 있도록 100년 동안의 미래를 계획한다. 서울 도심의 교통난을 해소하고 광역교통망을 구축해 서울과 수도권의 교통체계를 재편하려는 계획이 세워진다. ‘서울시 관련 철도계획과 기대효과’(220~237페이지)에서는 철도계획이 가져올 수 있는 기대효과를 설명한다. 서울시 관련 광역 및 도시철도가 새롭게 건설된다면 철도 네트워크의 확장으로 현재 운영 중인 서울시 도시철도의 혼잡도가 감소할 것을 예측하고 있다.

<우리나라 부동산의 미래와 땅 투자>는 우리나라 부동산 정책과 땅값 상승 추이를 바탕으로 미래의 부동산 환경에서 토지 투자를 어떻게 해야 하는지에 대해 알려준다. ‘개성공단 2단계 사업과 연계된 통일경제특구 추진’이 이루어질 것을 예측해 어떤 준비가 필요한가에 대해 적고 있다. 저자 ‘박홍기의 토지 투자 유의 사항 100계명’에서 토지 투자를 할 때 주의해야 하는 100가지를 설명한다. ‘쉰셋, 땅을 살 때나 팔 때는 겨울이 좋습니다’(297페이지)에서 땅을 사고 팔 때도 계절을 고려해야 한다는 것을 알려준다. ‘여든둘, 땅 투자를 원한다면 꼭 국토교통부의 2025 계획을 확인하십시오!’(308페이지)에서는 ‘국토교통부 2025 자료’를 확인해야 하는 이유를 알려준다. 100계명 안에 토지 투자에 대해 알아야 하는 모든 것이 다 설명되어 있다.

『땅 투자 100계명』은 우리나라 부동산의 변천과정과 시대별 부동산 정책에 대해 설명한다. ‘박홍기의 토지 투자 유의 사항 100계명’에서는 땅 투자를 할 때 주의해야 하는 내용을 정리했다. 땅 투자를 하려면 무엇이 중요한지를 알고 시작해야 한다. 사람들의 말과 다양한 매체에서 보도되는 뉴스만을 믿고 판단하기에는 금액 손실에 대한 충격이 너무 크다. 그렇기 때문에 땅 투자를 할 때는 반드시 무엇이 중요하고, 어떤 점을 주의해야 하는지를 반드시 알고 있어야 한다. 투자에서 중요한 것은 ‘정보’다. 하지만 잘못된 정보는 투자 실패로 돌아온다. 정보도 정확하고 확실한 정보를 알아야 한다. 책은 이러한 정보를 읽는 눈을 키울 수 있게 해준다. 부동산 전문가 박홍기가 알려주는 ‘부동산 바이블’, 『땅 투자 100계명』은 투자를 시작하려는 이들과 이미 투자를 시작한 이들 모두가 반드시 읽어야 하는 책이다.

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