우아한 경매-서평

우아한 경매 - 핵심만 담은 부동산 경매 & 왕초보 투자자들의 실전 투자 분투기
김진원 지음 / 천그루숲 / 2021년 4월

『우아한 경매』, ‘경매’라는 말과 ‘우아한’은 서로 상충된다고 생각했었다. 경매로 나오는 부동산의 대부분이 소유자가 금전적인 어려움에 빠져 감당할 수 없는 상황이 되었을 때 소유자의 의지와 상관없이 팔리는 것이라 생각했기 때문이다. 그렇기 때문에 ‘우아한’이라는 말과 함께 ‘경매’가 붙어 있는 것이 이상했다. ‘우아한’이라는 단어 때문인지는 모르겠지만, 제목을 본 후 경매에 대한 이미지가 부드럽고 더 정겨운 느낌으로 바뀌었다. 경매는 위험하고 어려워 아무나 도전할 수 없는 영역이라 생각했었는데 어쩌면 더 쉽게 다가갈 수 있지 않을까라는 생각이 들기 시작했다.

‘경매는 시세보다 싸게 사서 비싸게 판다.’(60페이지)

부동산 경매 정보들 중 실전에서 사용하는 성공이론은 20%에 불과하고, 나머지는 실전 경험을 통해 터득하고 습득할 수 있다고 한다. 경매는 이론적인 공부도 중요하지만, 직접 경매를 준비하고 참여하는 경험을 통해 더 많은 것을 배울 수 있다. 경매는 수익을 목적으로 한다. 경매는 ‘권리분석’이라는 큰 뼈대를 잡고 위험요소를 제거한 후 바로 시작한다. ‘권리분석, 입찰, 낙찰, 소유권 이전, 명도, 매각 또는 운영’(6페이지)은 경매가 진행되는 과정이다. 경매투자에 성공하고 싶으면 수익을 내는 데 목표를 두고 필요한 이론만을 빠르게 배우라 한다. 구체적인 목표를 정한 후 낙찰부터 매도까지 한 사이클을 경험해보는 것이 중요하다. 『우아한 경매』는 경매 초·중급자가 반드시 알아야 하는 실전 권리 분석과 실전 경매에서 필요한 투자 노하우와 사례를 설명한다. ‘Part 1 <핵심만 쏙쏙! 실전 권리분석과 경매 투자 노하우>에서는 1장에서 ‘권리분석의 기초, 말소기준권리 찾는 법’에 대해 설명하고, 2장에서 ‘실전 경매, 임장부터 특수물건 분석’에 대한 정보를 알려준다. Part 2 <왕초보 투자자들의 실전 경매 분투기>는 열 명의 투자자들이 처음 경매에 도전하며 경험한 투자 사례를 통해 실전 경매를 간접 체험 할 수 있도록 돕는다.

<권리분석의 기초, 말소기준권리 찾는 법>

경매의 기초가 되는 것은 ‘물권’과 ‘채권’이다(14페이지 표, 16페이지 표). 부동산 경매는 2002년 제정된 ‘민사집행법’에 의해 진행된다. 재산권과 신분권 중 ‘재산권’은 효력 면에서는 지배권이자 절대권이며, 물권과 채권으로 나뉜다. 물권은 사람과 부동산의 관계에 대한 권리이고, 채권은 사람과 사람 간의 특정한 행위를 청구할 수 있는 권리이다. 권리분석은 낙찰자가 물권과 채권에 대해 인수 또는 소멸하는 권리가 있는지 여부를 확인하고, 인수해야 하는 권리가 있다면 인수범위는 어디까지고, 인수권리는 해결이 가능한 것인지를 밝혀내는 작업이다. 부동산 경매를 하기 전 ‘권리분석’에 대한 이해는 필수다. 권리 분석은 경매의 초석을 다지는 것이라 강조한다. 권리분석은 ‘말소기준권리찾기, 임차인 권리분석, 서류확인(25페이지 서류 예시)’의 3단계로 이루어진다. 권리분석을 하기 위해 필요한 서류는 ‘경매정보지(경매정보사이트), 등기사항전부증명서(35, 36, 37, 38페이지), 전입세대 열람 내역서, 매각물건명세서, 현황조사보고서, 감정평가서, 건축물대장’(27~31페이지)이다. 권리분석은 등기사항전부증명서(등기부)를 보면서 해야 한다. 경매 물건을 볼 때 건물등기부와 토지등기부를 모두 확인한다. 등기사항전부증명서와 매각물건명세서는 경매 진행 중 새로운 내용이 추가되거나 변동될 때 법원에서 수정하거나 보완한다. 입찰 당일 법원경매정보 사이트 공시를 반드시 열람하고 재확인해야 한다. 책에서는 각각의 서류를 볼 때 확인해야 하는 사항을 자세하게 설명하고 있다. 실제 경매 물건의 시세를 찾을 때 감정평가서를 참고하는데 저자 김진원은 감정평가금액은 참고용일 뿐이라 말하고 있다. 입찰을 준비하기 전 권리분석보다 더 중요한 것이 현장조사를 통한 시세파악과 수지분석, 부동산 가치 평가다. 실제 시장에서 거래 가능한 가격과 통상적인 시세를 찾는 것이다. 저자 김진원은 ‘최근 매각된 실거래가격과 현재 거래 시세를 파악하여 기준가격을 잡고, 주변 호재를 확인하여 가산점을 준다’(54페이지)고 한다. 경매물건 주변에서 샘플(55페이지, 5개의 샘플로 산출한 평균가격)을 20개 정도 추적해 경매물건과 유사한 물건의 실거래가와 매물의 시세를 파악해 평균가격을 정한 후 입찰가를 정한다. 경매 물건에 대한 수지분석표(57페이지)를 작성해 객관적인 기준을 정해 입찰가를 산정한다. 감정가는 기준가격이 아니므로 참고만 한다. 경매가 진행 중인 부동산은 ‘등기사항전부증명서’를 통해 하자(압류, 가압류, 근저당, 전세권, 임차권 등) 있는 권리를 발견할 수 있다. 이러한 하자 있는 권리는 대부분 낙찰로 인해 소멸하는데, 기준이 되는 권리를 ‘말소기준권리(말소기준등기)’라 한다. 말소기준권리는 근저당권, 저당권, 가압류, 압류, 전세권, 담보가등기, 경매개시결정등기의 일곱 가지 권리가 있다. 부동산 경매에 참여하기 전 ‘권리분석’과 ‘말소기준권리’를 확인하지 않고 진행한다면 낙찰 후 낭패를 볼 수 있다.

책에서 <Case>는 서류 확인이 필요한 내용을 설명할 때 예시 서류를 첨부한 후 그 서류 내용에 대한 분석 자료를 함께 실어 이해를 돕고 있다.

<실전 경매, 임장부터 특수물건 분석까지>

경매 입찰 전 구체적인 목적을 가지고 있어야 한다. 어떤 목적으로 부동산을 운용할지 결정한 후 경매 부동산을 찾는다. 경매 전 반드시 현장을 방문해 확인하고, 용도지역과 지목을 살펴보아야 한다. 현장조사(임장)는 경매뿐만 아니라 부동산 투자의 기본이자 필수사항이며, 현장조사에서 가장 중요한 부분은 최대한 많은 사람들과 접촉하는 것이라고 한다. 주택 경매 부동산 현장조사를 갈 때 경매정보지 복사본과 신분증을 지참하고 인근 주민센터에서 전입세대 열람 내역서를 발급받아 현재 점유자를 확인한다. 서류상 점유자와 실제 거주하고 있는 점유자가 일치하는지도 확인한다. 물건지 관리사무소를 방문해 누적 관리비, 현재 점유자 확인, 도시가스, 전기요금의 연체 여부 등을 확인하고, 인근 공인중개사를 통해 정확한 시세를 파악한다. 권리관계보다 더 중요하게 확인해야 하는 것이 정확한 시세파악이다. 토지의 경우 용도지역과 법령을 확인해야 한다. ‘토지이음 홈페이지’(69페이지)에서 용도지역을 확인하고, 지자체 조례나 도시관리계획을 문의해 토지가 속한 지역의 발전방향과 토지의 이용가치, 공법상 하자 등을 확인한다. 토지 주소를 확인한 후 ‘토지이음 홈페이지에서 출력한 지적도, 스마트폰 카카오맵’을 통해 토지의 위치를 확인하고, 토지와 도로와의 관계도 확인한다. 토지를 개발하려고 할 때 도로가 사유지의 경우 도로소유자의 허락을 받아야 하는 어려움이 발생하기 때문이다. 국도에 인접해 있는 토지의 경우 ‘교차로 영향권(토지가 도로와 붙어 있지만 도로에서 회전하여 바로 진입이 불가능한 토지, 71페이지)’을 지자체에 문의해 확인한다. (‘용도지역, 건폐율과 용적률, 좋은 주택방향’에 대한 자세한 설명은 72~76페이지에 자세히 설명되어 있으니 참고한다.).

부동산에서 점유자는 ‘채무자 겸 소유자, 소유자 겸 소유자의 가족 또는 이해관계인, 임차인’을 말한다. 임차인의 대항력(집에서 나가지 않을 권리)은 경매의 핵심이며, 임차인 분석에 있어 가장 중요한 쟁점이라 한다. 낙찰자는 대항력이 있는 세입자에게 지급해야 하는 보증금을 확인한다. 경매 실무에서 자주 접할 수 있는 사례로 ‘대항력은 있지만, 확정일자가 없는 배당요구의 경우, 대항력은 있지만, 말소기준권리보다 확정일자가 늦는 경우, 전입일과 확정일자, 근저당(말소기준권리)이 같은 날인 경우, 전입일보다 확정일자가 빠른 경우’(92~97페이지)의 내용을 분석해 실어놓았다. 경매를 할 때 ‘대항력이 있는 세입자가 있다면 확정일자와 배당요구(매각물건 명세서를 통해 확인) 여부와 보증금 인수 여부를 확인한다. 경매 입찰을 준비하는 초보투자자들은 ‘전세권’을 조심해야 한다고 한다. 후순위 임차권(말소기준권리보다 전입일이 늦은 세입자)과 후순위 전세권은 소멸되는 것이라 괜찮지만, 선순위 전세권은 확인이 필요하다. 부동산 전세권이 전체 또는 일부로 설정되어 있는지를 확인하고, 선순위 전세권자의 말소기준권리도 확인한다. 가등기는 설정목적에 따라 ‘소유권이전을 청구하기 위해 설정한 소유권이전청구권가등기’와 ‘금전채권을 담보하기 위한 목적의 담보가등기’로 구분된다. 가처분은 선순위 가처분의 경우 ‘인수주의 원칙’에 따라 낙찰자가 인수해야 하기 때문에 경매 부동산에 대한 가처분 여부를 확인해야 한다. 법정지상권은 건물과 토지 소유자가 달라졌을 때 건물의 소유자가 토지를 이용할 수 있는 권리지만, 등기사항전부증명서에 공시되지 않는다. 이 권리가 성립되기 위해서는 최초 저당권 설정 당시 토지와 건물을 같은 사람이 소유하고 있어야 하고, 저당권 설정 시 건물이 존재하고 있어야 한다. 건물과 토지 중 한 쪽에 저당권이 설정된 후 건물과 토지의 소유자가 달라졌을 때 법정지상권은 성립한다. 법정지상권이 성립되는 부동산 경매에 참가할 때 건물보다는 토지를 선택하라고 한다. 법정지상권은 다양한 판례와 해석이 존재하므로 소송을 걸어도 결과가 달라질 수 있기 때문에 물건에 대한 자료를 수집하고 분석해야 한다. 채권자들의 경우 해당 부동산이 경매로 낙찰됐을 때 채권을 변제받을 때까지 유치(점유)권을 행사할 수 있다. 유치권이 걸린 부동산을 낙찰 받았을 때 유치권에 대항하는 가장 좋은 방법은 경매 집행관이 작성한 현황조사보고서를 근거로 제시하는 것이라 한다. 임차인이 집을 수리한 후 집주인에게 청구한 상황에서 집이 경매로 넘어가게 되면 임차인은 받지 못한 수리비가 있기 때문에 유치권을 행사할 수 있다. 유치권 또한 법정지상권과 비슷하게 유치권에 대한 법원의 판결과 판단이 상황에 따라 달라지는 경우가 있다. 그렇기 때문에 판례와 해석을 조사한 후 입찰에 참여해야 한다. ‘전세권, 가등기, 가처분, 법정지상권, 유치권’에 대한 내용을 읽었다. 조금은 어렵기도 했지만 사례와 사례분석이 있어 더 쉽게 이해할 수 있었다.

Part 2 <왕초보 투자자들의 실전 경매 분투기>는 실전 경매 사례를 소개한다. 경매를 준비하고 참여해 낙찰에 성공하기까지의 과정을 적고 있다. 낙찰 금액과 매도 금액, 낙찰 받은 후 들어간 세금과 부대비용, 낙찰로 얻은 수익이 표로 정리되어 있어 낙찰을 받은 후 챙겨야 할 사항을 한 눈에 확인할 수 있다. ‘경매는 부동산을 공부하고 경험하는 데 있어 공통적이고 기초적인 학습을 하기에 매우 좋은 수단’(235페이지, 욜로의 경매 사례)이라는 경매 경험자의 의견에 동의한다. 경매에 대해서 설명하고 경매에 필요한 사항을 설명하는 『우아한 경매』를 읽으면서 부동산과 관련된 용어들을 이해할 수 있었고, 부동산 투자를 할 때 확인할 점과 주의할 점에 대해서도 알 수 있었다.

경매에 관심 있는 분들과 부동산에 관심이 있는 분들에게 『우아한 경매』를 강력하게 추천한다. 나와 같은 초보자가 보기에도 쉽게 설명되어 있다. 그럼에도 불구하고 내용은 모든 전문적인 내용과 반드시 알아야 할 내용을 사례와 사진과 설명을 통해 자세하게 알려주고 있다. 부동산에 대해 많은 것을 새롭게 알게 되었다. 전문가가 전문적인 내용을 초보자도 이해할 수 있도록 친절하게 풀어준 책이다. 초보자뿐만 아니라 준전문가, 전문가까지도 모두가 읽고 도움 받을 수 있는 책이다.