경매대마왕 반드시 부자 되는 투자의 소신

경매대마왕 반드시 부자 되는 투자의 소신 - 당신을 500억 자산가로 만들어줄 부동산경매
심태승 지음 / 국일증권경제연구소 / 2022년 5월

경매라는 재테크에 늘 관심이 있었지만, 여러가지 이유를 핑계로 경매공부를 제대로 해보지는 못했다.

용어의 낮설음, 권리분석의 어려움, 등기부상에 나타나지 않는 리스크 등 쉽게 접근하지 못했던 사유다.

어쩌면 젤 큰 리스크는 이런 사유들이 아니라 우물쭈물 도전하지 못한 주저함일 수 있겠다.

이 책은 평범한 초보자의 눈높이에서 실전 투자자들에게까지 폭넓게 경매의 세계를 옅보게 해 준다.

그리고 유명한 태양바람님의 제자이기도 한 저자의 다양한 실전투자 경험에서 우러나오는 조언들이 이 책 속에 녹아있다.

그 중 언더라인을 긋게 만드는 멋진 문구들을 소개한다. 실전경매 !! 또 하나의 나의 작은 버킷^^

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1장 당신을 부자로 만들어줄 부의 마인드

- LH의 신도시 개발 계획 철회 / 최선은 그냥 갖고 있는 것이고, 차선은 안 된다고 할 때 사서 된다고 할 때 파는 것 35p

- 경의선 복선화 제동 / 부동산 투자를 실패시키는 것은 언제나 빨리빨리 마인드다. 사람들은 쌀 때 사서 조금 올랐을 때 빨리 팔아버리고 만다. 36p

- 대접받고 사고 대접받고 팔아야 한다 / 부자가 거만해 보이는 것은 그의 천성이 거만해서 그런 것이 아니다. 오히려 부자는 항상 남의 말에 귀 기울이는 사람일 확률이 높다. 41p

- 규제정책이 나오면 팔 때가 온 것이다 / 규제 정책이 많다는 것은 경기가 좋다는 이야기다. 반대로 부동산 완화정책이 나왔다면 이건 현재 부동산 경기가 굉장히 안 좋다는 이야기가 된다. 이처럼 부동산 규제 정책의 수를 가지고 현재의 경기를 판단할 수 있다. 41p

- 부동산경매는 어렵다? / 투자란 적극적인 행위이고 노동이다. 그런 점에서 경매에 뛰어드는 사람들이야말로 가장 노력이 필요한 투자를 택하는, 투자 다운 투자를 하는 사람들이라고 볼 수 있다. 52p

부동산 경매에는 하자 있는 물건이 나온다? / 마트의 하자 있는 상품은 회복이 불가능하지만 부동산은 회복이 가능하다. 그리고 그렇게 했을 때 차익을 더 많이 올릴 수 있게 된다. 여기에 경매 투자의 매력이 있다. 53p

- 방향과 꾸준함의 중요성 / 첫째는 방향의 설정이다. 나는 투자의 방향을 '장기투자'로 설정한 뒤 이를 지켰다. 둘째는 꾸준함이다. 여기서 말하는 꾸준함이란 '꾸준히 경매로 돈 버는 방법을 배운다.'는 의미다. 59p

- 돈을 빨리 벌고 싶은 욕심 / 배우는 데만 전념하면 시간이 흘러도 돈이 없는 그대로일 텐데 그런 사람이 실력만 쌓은들 무엇하냐고 생각할 수도 있을 것이다. 하지만 이렇게 해서 톱클래스의 실력을 쌓아놓으면 돈은 누군가가 들고 오기 마련이다. 61p

2장 부동산 경매를 둘러싼 이해관계

- 근저당권과 가압류 / 근저당을 설정해놓지 못했다 하더라도 돈을 받을 수 있는 방법이 없는 것은 아니다. 우리나라 법에서는 채무자가 돈을 갚지 못하는 경우 채권자가 채무자의 현물 재산을 일방적으로 현금화시킬 수 있는 제도를 만들었는데 이를 '가압류'라 한다. 가압류는 근저당권을 설정하지 않은 채권자가 경매로 가기 위한 조치 중 첫 단계다. 83p 가압류는 자신이 먼저 등기했더라도 이후에 들어오는 가압류 등기 채권자 및 근저당권자와 함께 경매 매각금을 나눠 갖는다. 가압류는 사전 구속을 설정하지 못한 채권자의 차선책일 뿐이다. 84p

- 무잉여를 알아도 모른 척하라 / 경매 정보지와 경매 사이트에는 경매 물건의 제반 정보와 등기부 현황이 수록되어 있다. 하지만 그 정보는 잘못되어 있거나 갱신되지 않은 정보인 경우도 꽤 많았다. 95p

- 무잉여에 대처하는 법 / 무잉여에 대처하는 법 2단계는 최신 등기를 발급해 보는 것이다. 등기를 발급해 봤더니 1순위 근저당권자가 경매를 접수한 게 등기에 나와 있다면 어떻까? 남들은 무잉여라고 여겨 그 물건을 포기할 때 나만 그 물건에 입찰할 수 있데 된다는 이야기다. 남들이 보지 못한 등기사항을 혼자 확인했다면 이득을 보는 것이 당연하다. 97p 나 같은 경우 경매 매각 일이 가까워지면 등기를 떼어보고 당일이나 오후에 마지막으로 한 번 더 떼어본다. 98p

- 취하에 따라 낙찰자가 받는 수고비 / 취하는 경매신청 채권자가 경매신청을 철회한 경우로 경매가 취하되면 사건은 종결된다... 이 경우 낙찰자의 동의가 필요하긴 한데 동의를 안해줘도 취하는 진행된다... 이때 수고비 500만 원 이하로 하는 것이 좋다... 중요한 점은 내가 경매 취하 동의서를 써줬더라도 경매 취하에 대한 소식이 없다면 잔금 납부 기일에 칼같이 잔금을 내야 한다는 것이다. 만약 잔금을 지불하라고 법원으로부터 통보까지 받았다면 그냥 내야 한다. 110p

- 변경이 말해주는 힌트 / 감정가보다 채무액이 월등히 높은 상황에서의 변경은 해당 물건에 감정가 이상의 가치가 있다는 단서가 된다. 114p

- 변경은 입찰 경쟁을 낮춘다 / 변경이 잦은 물건에 끝까지 도전한 결과가 취하였다. 2년 동안의 헛짓거리는 나에게 두 가지의 큰 메시지를 안겨주었다. 첫 번째는 변경이 있거나 잦은 물건은 훌륭한 물건일 가능성이 굉장히 높다는 것이다. 두 번째는 변경이 잦으면 경쟁 입찰자가 점점 줄어든다는 점이다... 변경이 잦은데도 여러 전문가들이 입찰하려 달려든다면 그것 이것대로 그 물건의 가치를 보증하는 인증서가 아니겠는가? 116p

- 좋은 물건의 기준은 계속해서 올라간다 / 나는 원장님의 대답에서 두 가지 지혜를 배웠다. '하고 싶은 게 보일 때 해봐야 한다.', '욕심은 내지 말아야 한다.' 이건 굉장히 중요한 이야기다. 지금 이 순간 투자라는 행위를 하는 하는 많은 사람들이 새겨들어야 한다. 과거에 좋아 보였던 물건이 나중에 가서 보니 그렇게 좋은 물건이 아닌 것이다. 왜일까? 당신의 실력이 그만큼 향상됐지 때문이다. 126p

- 욕심을 내지 마라 / 나는 같은 실수를 몇 차례 더 하다 보니 이제 물건에 욕심이 안 난다. 오늘 그 물건을 놓치더라도 내일 더 좋은 물건이 나올 것이라는 걸 알기 때문이다. 시장이 추가적인 기회를 주기 때문이 아니다. 오늘보다 내일 나의 실력이 향상될 것이기 때문에 일어나는 현상이다. 128p

3장 경매 절차 속에 숨어있는 진실

- 항고가 들어오는 이유 / 경매 항고 소송의 대부분은 임차인이 거는 것이라고 보면 된다. 임차인이 항고를 냈을 때 주택 같은 경우는 그냥 살면 된다. 상가도 마찬가지다. 특히나 잘 되는 상가는 쫓겨나면 큰일 나므로 시간을 벌기 위해 손해를 보더라도 무조건 항고를 건다. 155p 항고의 역설, 항고는 2년의 유예다. 당신이 잔금을 내지 않아도 2년 뒤 당신의 소유권을 보장해 주는 더없이 좋은 기회다. 이런 이유 때문에 내가 현재 가치보다 미래가치가 중요하다는 얘기를 항상 강조하는 것이다. 157p

- 객관성이 없으면 알아도 못한다. / 주변 친구들과 친척들에게 경매를 하라고 많이 권했다. 그래서 들어온 사람은 몇 명이었을까? 단 한 명도 없었다. 내가 좋은 집으로 이사를 가고 좋은 차를 끌고 다니며 좋은 밥을 먹고 다니니까 그제야 경매하겠다고 스스로 나를 찾아왔다. 162p

- 조급함과 민첩함의 차이 / 성공하려면 민첩해야 한다. 눌언민행訥言敏行, 말은 신중하게 하고 생각과 행동은 민첩해야 한다. 3000년 전 공자님이 하신 말씀이다... 민첩함과 조급함의 차이 또한 객관성의 보유 유무에 있다. 앞서 말한 장기투자와 미래가치에 대한 중요성, 민첩함, 경매 절차 속에 숨겨져 있는 진실 이것들은 모두 유기적으로 연결되어 있다. 바로 객관성을 중심으로 말이다. 163p

- 명도란 무엇인가? / 명도를 위해 부동산을 찾아갔을 때 만나게 되는 '점유자'는 대부분 다음 유형 중이 하나다. 채무로 인해 해당 부동산을 매각 당한 전 소유자, 임대차계약이 종료된 임차인, 애초부터 불법으로 점유하고 있는 사람 등이다. 176p

- 명도에서 중요한 것은 속도 / 법은 우리의 편이다. 상황이 안 된다면 명도소송 뒤 강제집행을 하는 방법도 있다. 하지만 점유자를 제 발로 걸어나가게 하는 게 가장 좋다.

- 시간과 돈, 둘 중 하나라도 벌자 / 예전에는 명도소송이 필수였지만 지금은 명도소송 대신 '인도명령'이라는 쉬운 제도가 생겼기 때문에 이런 법을 잘 활용하는 것도 좋은 방법이 될 수 있다. 179p

- 인도명령, 일단 신청하라 / 경매를 하려면 어느 정도 마음을 담대하게 먹어야 한다. 특히 명도 절차를 진행할 대는 마음가짐을 굳세게 다잡아야 한다. 내가 대금을 치른 사람이므로 당당히 갑이 되어야지 을이 되어서는 안 된다. 184p

- 협상의 핵심은 여유로움과 이성적 판단 / 명도에서 가장 중요한 두 가지 키워드를 짚을 수 있다. 첫 번째는 '여유로움'이고, 두 번째는 '이성적 판단'이다. 187p 가끔 어떤 선택을 ㄹ해야 할지 판단이 안 될 땐 남의 것이라고 생각하면 객관적 시선을 확보할 수 있게 된다. 188p

- 점유자의 입장 / 내 이론에 따르면 경매 투자 과정에서 명도는 중요한 것이 아니다. 내가 좋은 부동산을 싸게 샀냐, 안 샀냐가 가장 중요하다. 좋은 부동산을 사게 샀다면 명도가 오래 걸리고 복잡하더라도 성공한 것이고, 부동산을 제값보다 싸게 사지 못했다면 명도를 잘했더라도 잘못 산 것이 된다. 이런 마음을 가지고 있다면 아무리 억센 점유자를 만나더라도 나는 항상 여유로운 갑이다. 점유자가 나가도 그만 안 나가도 그만이기 때문이다. 191p

- 甲으로 살아라 / 내가 말하는 갑은 '갑질이다.' 할 때의 그런 갑이 아니다. 오만함과 무례함에서 나오는 갑질은 진정한 갑이 되지 못하는 일부의 사람들이 주변으로부터 갑으로 인정받고 싶기에 하는 투정과 같은 행동이다. 진정한 갑이란 내가 현재 상황의 주인이 되는 것이다. 192p '머리는 차갑게 마음은 따뜻하게'라는 말은 진정한 갑의 인생을 살 수 있는 방법 중 하나다. 193p

- 말소기준권리 / 근저당권, 저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매기입등기 등이 말소기준권리다. 등기부 현황을 폈는데 거기에 가장 먼저 나오는 게 위 여섯 개 중에 하나라면 이것들을 포함해서 그 밑으로는 다 없어진다는 이야기다. 195p

- 여섯 가지 말소기준권리 아주 쉽게 이해하기 / 실무에서 말소기준권리로 만나는 권리의 유형 99%는 근저당권, 압류, 가압류다. 적어도 이 부분만큼은 외우고 있다가 등기를 볼 때 체크해야 한다. 198p

- 경매 매수자가 배당을 알아야 하는 이유 / 배당은 경매 물건의 '권리분석'과 긴밀한 연관관계를 맺고 있다. 따라서 우리는 배당에도 주목해야 한다. 205p

4장 수익을 만들어내는 실전 노하우

- 하자 있는 물건을 피하려면 / 많은 사람이 몰리는 유찰 물건 시장은 레드오션이다. 반대로 경쟁이 없는 감정가 시장은 블루오션이다. 218p

- 권리의 하자를 닦아내고 평가하라 / 유찰이 많이 된 물건을 발견되었다면 거기에 묻은 하자가 물건의 하자인지 권리의 하자인지를 구분해야 한다. 물건의 하자는 레벨이 높이는 것이 불가능하므로 무조건 버려야 한다. 하지만 권리의 하자는 하자를 풀 수 있는 비결이 있는 경우가 많다. 대표적인 권리의 하자 사항으로는 인수해야 할 권리가 있다든가 가등기, 가처분, 등기상에 나와 있지 않은 유치권, 법정지상권이 있다든가 하는 문제들이다. 220p

- 물건의 하자는 무조건 피해라 / 부동산의 종류에는 토지와 건물이 있다. 토지의 값은 어떤 경우에도 장기적으로는 점차 오르게 되어 있다. 하지만 건물은 점점 더 낡아지기에 가치가 떨어진다. 부동산의 미래가치를 보라는 건 토지의 미래 가치를 보라는 것이지, 건물의 미래 가치를 보라는 게 아니다. 222p

- 1억에 나온 땅, 현장에서 조사해 보니 10억짜리 땅 / 임장은 왜 하는 것일까? 우리가 임장을 하는 이유는 '물건의 상태'와 '물건의 시세'를 알아보기 위해서다. 반대로 말하면 현장을 가보지 않으면 물건의 상태와 시세를 알 수 없다는 말이 된다. 224p

- 5억에 낙찰받은 상가에서 월세 천만 원 받는다 / 상가 물건의 가치는 상가에 들어있는 입주민의 임대료에 의해 크게 좌우된다. 따라서 상가 물건을 볼 땐 단지 매매가만 보는 것이 아니라 임대료까지 함께 조사해야 한다. 231p

- 공사대금이 걸린 부동산, 알고 보면 안 줘도 된다? / 법정지상권, 유치권, 선순위 임차권 등 인수해야 할 권리(하자)가 붙어 있는 물건을 '특수물건'이라 한다. 앞서 말했듯 이런 물건은 대출이 안 나온다는 점에서 입찰을 시도하기가 어렵다... 당신이 하자로 인한 대출 문제를 해결하는 방법을 알고 있다면 유찰된 특수물건에 입찰하여 고수익을 노려볼 수 있다. 이것이 블루오션을 독점하는 것과 마찬가지다. 235p

- 하자의 헛점을 찾아라 / 유치권이 성립되기 위해서는 다음과 같은 조건이 만족되어야 한다. ① 유치권자가 부동산을 점유하고 있을 것, ② 채권의 변제기가 도래했을 것, ③ 유치권 배제 특약이 없을 것 등이다. 이 중 한 가지라도 어기게 된다면 법원은 유치권을 인정하지 않으며 유치권자가 더 이상 부동산을 점유하지 못하도록 명령한다. 237p

- 대출이 되는 곳을 찾아라 / 여러 가지 이야기를 했지만 중요한 점은 자금 문제로 인해 가치 있는 물건을 포기해선 안 된다는 것이다. 240p 경매는 부동산 가치를 보고 원칙을 따져서 투자해야 하는 분야다. 내가 남들과 비슷하게 생각하고 있다면 남들과 비슷하게 투자할 것이다. 내가 그들과 비슷하게 생각하지 않는다면 나는 그들과 다른 투자를 할 것이다. 지금 당신이 돈 때문에 헤매는 사람들과 비슷하게 생각하고 있다면 먼저 그들과 다르게 생각하기 위해 노력해야 한다. 그리고 그렇게 변화된 생각을 실천에 옮겨야 한다. 241p

5장 수익이 2배가 되는 NPL 투자

- NPL로 얼마의 수익을 낼 수 있는가? / NPL 투자의 장점은 바로 대출, 레버리지 활용이 훨씬 수월하다는 점이다. 부동산 경매처럼 낙찰된 뒤에야 법원 일정에 맞춰 대출이 될까 말까를 고민할 필요가 없다. 거기에 각종 자료를 미리 확인하지 못해 발생하는 부동산 선순위 권리로부터 시달릴 일도 없다. 높은 안정성이야말로 당신에게 NPL 투자를 권하는 첫 번째 이유라 할 수 있다. 289p

- 4년 만에 10억 원 벌기 / '실력이 돈을 만든다'는 말을 신뢰한다. 실력을 키우기 위해 꾸준히 공부하고 실천하는 노력을 들여라. 291p