새로운 투자처 발견, 시야를 넓히다

서울을 팔고 도쿄를 샀습니다
백승 지음 / 알에이치코리아(RHK) / 2023년 1월

금리의 급격한 상승으로 주택 가격 뿐 아니라 상가 가격이 급락하고 있다. 고령화와 인구 감소로 앞으로는 투자의 관점을 조금씩 변화시켜야 할 것으로 보인다. 현재 우리나라 부동산 투자는 조금은 관망하는 자세로 호흡을 천천히 할 필요가 있다는 생각이 든다. 이럴 때 자신의 돈을 가만히 놀리는 것이 아깝다는 생각이 드는 투자자라면 해외로도 시야를 넓혀 볼 필요가 있다.

몇 년 전만 해도 동남아 부동산 투자가 한창 열풍이었다. 그런데 그 시기에 저자는 한창 오르는 서울의 집을 팔고 일본 도쿄의 상가형 주택에 투자를 했다고 한다. 덕분에 현재는 직장을 그만두고 임대수익을 바탕으로 부동산 사업체를 운영하고 있다고 한다. 경제가 점차 말라가고 있다는 일본의 부동산에 어떻게 투자할 생각을 하게 되었고, 어떻게 수익을 창출하고 있는지 궁금해서 읽어보게 되었다.

오랜 침체기동안 제자리 걸음을 한 일본 부동산은 거품이 잔뜩 낀 다른 나라에 비해 한없이 저평가 되어있는 것은 사실이다. 그럼에도 일본은 미래가 어두워보여 관심 밖에 두고 있었는데, 책을 읽어보니 조금 생각이 달라졌다. 몇 년 전부터 일본 부동산이 조금씩 상승하고 있다고 한다.

일본 부동산 시장은 ‘정말 체계적이고, 꼼꼼하고, 안전한 제도가 탄탄하게 뒷받침되어 있다.’는 생각이 들었다. 그 중에 특히 마음에 들었던 부분은 아래 3가지이다.
1. 가계약 시 ‘매매의향서’라는 것을 작성한다.
: 매수자와 매도자 모두 각자의 중개인을 통해 매매의향서를 전달하고, 그 내용을 바탕으로 거래 여부를 결정한다. 우리나라처럼 계약서 없이 가계약금을 이체하는 것 보다 서로의 입장을 문서로 잘 전달할 수 있고, 문제 발생 시 ‘가계약금을 돌려받는 문제’가 발생하지 않는다는 장점이 있다.
2. 관리회사 시스템이 잘 갖추어져 있다.
: 해외투자자의 입장에서 특히 편리한 부분인 것 같다. 특히 임차인의 불편사항이나 청소 등을 관리해주는 부분이 좋았다.
3. 권리금이 작은 대신 연대보증인 혹은 월세 보증제도가 필수다.
: 임차인이 연대보증인을 세우거나 월세 보증제도에 필수 가입을 해야 한다는 점은, 임대인 입장에서 월세 미납에 대한 부담을 덜 수 있다.

일본의 경우 우리나라보다 부동산 매입 시 대출 가능 금액도 크고, 금리도 낮다. 게다가 일본인을 상대로 하는 임대의 경우, 한 집에서 오래 거주하는 편이라서 공실의 걱정도 적다고 한다. 게다가 엔저 상황으로 인한 환차익까지 누릴 수 있다. 이렇게 좋은 시장을 두고 구지 우리나라에만 관심을 둘 필요가 없다는 생각이 들었다.

얼마 전부터 일본 정부는 도쿄에서 지방으로 이주 할 경우 돈을 준다고 하는데, 이런 시범적 이주 정책의 성공 여부를 잘 지켜보아야겠다. 또 최근에 일본의 금리가 조금 올랐고, 일본 경제가 암담하다는 전문가들의 의견도 주의깊게 볼 필요가 있다고 본다.

그렇지만 최근 일본의 출산율이 증가하고 있고, 주택은 인간 생존과 관련된 ‘의‧식‧주’의 영역 안에 있으니 시장이 사라질 리는 없는 것도 사실이다. 잘 잡으면 좋은 투자처가 될 수 있다. 현재 일본의 경제 상황상 급격하게 금리를 올릴 확률은 낮아보이기도 하고, 그렇다면 약간의 환차손은 감당할만하다는 생각도 든다.

그동안 무조건 일본이 싫다고 여행도, 언어 공부도 멀리한 자신을 반성했다. 투자의 세계에서 감정이 끼어들면 안되는데 무조건 싫어하기만 한 것 같다. 생각보다 신뢰를 중시하고 시스템이 탄탄한 일본 시장의 흐름을 눈여겨 보아야겠다.

덕분에 생각지도 못한 일본 부동산이라는 좋은 시장을 알게 되었다. 낯선 일본 부동산의 임장 과정이나 세금, 주차료와 같은 부가수익, 그리고 법인의 혜택과 단점, 참고 사이트 등이 자세하게 소개되어 있어서 전체적인 틀을 잡을 수 있었다. 잘하고 싶다고 생각만하던 일본어 공부도 꼭 해야겠다.