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우리는 부동산으로 월급 받는다
김수영.젊은부자마을 지음 / 알에이치코리아(RHK) / 2016년 3월
평점 : 
생각보다 두꺼운 책에 깜짝 놀라고..프롤로그에서부터 내 재정 상태를 되돌아보기 위한 애용이 언급되어 있는 것을 보고 이책 뭔가 스피디하게 전개될 것 같다는 생각이 들었었다.
다른 경매책들도 몇권 본 상태에서 이책을 읽게 되었지만 그동안 좀 혼동되었던 개념에 대해서도 시작전에 따로 언급해서 짚어주고 나가는 점도 인상적이었고, 실천으로 옮기기 위해서 가장 어렵던 물건검색에 대한 원칙을 확실히 정해주는 점도 정말 맘에 들었다. 게다가 권리분석 내용부분에서는 예시를 들어가면서 실수하기 쉬운 부분에 대해서도 놓치지 않고 설명해 주었다. 챕터 사이사이에 있는 팁들의 내용도 간결하면서 포인트가 있고 찾아보기도 쉽게 되어있다.
뒷부분의 초보들의 투자경험담내용들도 쉽게 잘읽히면서 초보인지라 더더욱 와닿았다. 이부분에서도 다른책을 읽으며 알지 못했던 사소한 팁들도 꽤 유용할것 같다는 생각이 들었다. 나도 책을 내지는 못하더라도 이런 경험담으로 한켠 실려보고 싶다는 생각이 들었다. ㅋ
프롤로그 | 경제적 자유를 향한 출발점에서
부동산 경매 초보를 위한 용어사전
- 재경매의 경우 입찰보증금이 달라진다. 통상 경매 입찰 시에 입찰보증금은 최저가의 10%를 내는데 비해 재경매 사건의 경우에는 20% 또는 30%를 내야 한다. 재경매 사건인데 보증금을 10%만 넣을 경우 입찰은 취소된다. p.17
- MCI(mortgage credit insurance) : 소액임차보증금 공제없이 70%한도까지 가능한 보험. p.21
- MCG(mortgage credit guarantee) : MCI와 동일하게 임차보증금을 제하지 않고 70% 한도까지 나오는 대출 상품이다. 하지만 MCI는 은행에서 보험료를 부담하는 반면 MCG는 고객이 1년에 1회씩 직접 부담을 해야 한다는 차이가 있다. p.21
Part 1 부동산 투자를 위한 탄탄한 기초 다지기
- 초보 투자자, 즉 소액 투자자가 이 시장에서 살아남아 경제적 자유의 문턱을 넘으려면 신기루를 주의해야 한다. 고수들을 단순히 쫓아갈 것이 아니라 자신이 현재할 수 있는 것에 대해 명확히 인지해야 한다는 뜻이다. p.29
|1단계|경매의 시작, 물건 검색과 권리 분석
물건 검색, 욕심 부리지 마라
- 워렌 버핏도 '내가 몰라서 놓친 기회들은 실패가 아니다'라고 했다. 대신 내가 커버할 수 있는 영역 안에서 생겨나는 기회들은 놓치지 않고 포착할 수 있도록 힘을 길러야 한다. 관심지역으로는 자신의 고향, 거주지, 직장 근처를 정하는 것이 좋다. 중요한 것은 자신만의 특정 지역을 선택하는 일이다. 처음에는 특정 지역의 물건만 관심을 갖고 보다가 차츰차츰 영역을 넓혀가면 된다. p.34
- 처음에는 무조건, 아파트, 빌라, 오피스텔 등 주택에 집중해야 한다. p.35
- 투자의 내공이 쌓이면 언젠가는 분명 상가와 토지도 좋은 투자 대상으로 보이는 날이 올 것이다. 하지만 지금은 일단, 무조건 주거용 물건을 쳐다볼 때이다. p.36
권리 분석, 왜 해야 하는가
등기부등본 권리 분석, 말소기준권리에 집중하라
- 물권과 채권에 대한 개념은 나중에 배당할 때 아주 중요해진다. 보통 갑구와 을구를 날짜순으로 정리해 순서대로 배당을 받는데, 이때 채권은 우선권을 갖지 못하기 때문이다. 때문에 앞에 있더라도 뒤에 있는 권리와 평등하게 배당을 받는다. p.47
- 전세권 : 등기부등본상에 등재된 배타적 권리로 물권이다. 단, 전세권이 주택 전체에 설정되어 있고 최선순위의 전세권자가 배당요구를 했거나 경매 신청자인 경우 말소기준권리가 된다. p.54
임차인 권리 분석, 대항력을 확인하라
- 임차인이 대항력을 갖춘 뒤 확정일자를 받으면 우선변제권을 갖게 된다. p.59
- 모든 요건을 갖추었다 해도 법원에서 정한 배당요구종기일 이전에 배당요구를 하지 ㅇ낳으면 우선변제권을 가질 수 없다. p.60
배당금 분석, 인수할 비용은 없는가
|2단계|모든 해답은 현장에 있다, 현장 답사
현장 답사의 4가지 접근법
해당 부동산 확인, 입지와 건물 상태를 살펴라
- 건물의 외부상태, 입구의 청결상태, 주차장 p.90
부동산 중개소를 통한 시세 파악과 정보 수집
- 가급적 근처 부동산중개소 2~3곳은 들러볼 것을 추천한다. 인터넷에서는 알 수 없는, 새당 부동산에 대한 다양한 정보를 얻을 수 있기 때문이다. 경우에 따라서는 그 지역의 개발 계획 등 타지에서는 알 수없는 소소한 정보까지 들을 수 있다. p.94
주민센터에서 전입세대열람
- 전국 주민센터에 가서 신청서를 작성하고 전입세대 열람원을 발급받으면 된다. 단, 신분증과 경매 부동산의 등기부등본, 혹은 경매정보지가 필요하다. p.97
|3단계|결전의 그날, 입찰하기
입찰 준비에서 입찰표 접수까지
- 입찰에 앞서 기억해야 할 것은 단 한가지다. '투자가치가 있는 물건들은 언제든 경매 시장에 또 나온다.' 기회는 언제든 다시 온다. 다만 그때 내가 준비되어 있지 않으면 기회를 놓치는 것이다. 꾸준히 준비해가면 분명 투자가치가 높은 물건들을 만날 수 있다. p.103
포기하지 않으면 낙찰의 순간이 온다
- 예를 들어 내가 100건 정도의 물건을 검색했다면 그중 30건 정도 투자할 만한 물건을 추려보고, 그중에서 10개 정도의 물건은 직접 현장에 나가보고, 그중 5개 정도의 물건에 입찰을 하여 1번 정도 낙찰받으면 되겠다는 식으로 예상을 하는 것이다. p.112
- 매번 떨어진다 하더라도 물건을 검색하고, 권리 분석하고, 현장에 나가보고, 입찰가를 산정하는 과정을 계속 거치면서 보이지 않는 내공이 차곡차곡 쌓인다. 이는 기회를 만났을 때 좋은 물건을 낙찰 받아 돈을 벌 밑거름이 된다. 절대 그 과정이 허송세월이 아니라는 것을 기억하자. p.112
- 낙찰을 받았는데도 잘한 일인지 아닌지 판단이 서지 않는다면, 앞서도 말했듯이 돈을 얼마를 벌든 시작부터 잘못된 투자이다. 성급함에 내몰려, 여유로운 마음으로 투자하지 못한 것이다. 확실한 준비가 되어 있지 않은 채 낙찰을 받았다는 뜻이다. p.112
|4단계|잔금 납부, 진짜 집주인 되다
투자란 결국 수익을 내기 위한 것
똑똑하게 대출 받기
|5단계|심리전의 고수가 되라, 명도
부동산 경매 투자 고수인가, 하수인가
명도에 사용하는 법적 장치
|6단계|화장하기, 물건의 투자 가치를 높여라
셀프 인테리어로 단장하기
화장하기에 관한 최소한의 지식은 갖추자
- 가격은 보통 84제곱미터(32평형아파트) 기준으로 소폭합지는 15만원 이상, 광폭합지는 20만원 이상, 실크지는 50만원 이상이다. 장판의 가격은 84제곱미터 기준으로 보통 모노륨 35만원 이상, 데코타일 40만원 이상, 마루는 100만원을 훌쩍 넘는다. p.154
- 조명은 램프의 수에 따라 2등, 3등, 4등으로 구분되는데 대개 거실에는 3등 이상, 평균적인 크기의 방에는 2등을 쓴다. 이왕이면 평균보다 약간 큰 사이즈를 구입하는 것이 훨씬 밝은 효과를 낸다. p.155
|7단계|마지막 열매 따기, 수익 실현
수익 실현 목표는 사전에 결정하라
매매와 임대하기, 상대방을 고려하라
- 월세는 중개 애플리케이션(직방, 다방 등)이나 인터넷 카페 (피터팬의 좋은 방 구하기) 등을 적극적으로 활용하라. p.165
Part 2 부동산 투자, 이렇게 쉬운 거였나 리얼 왕초보 16인의 투자 분투기
*시작이 어려울 뿐 누구나 할 수 있다 | 정연씨 |
- 주택임대사업자가 신규주택을 분양받은 경우 취득세를 감면해주는 제도가 있다. 주택임대사업자는 관할 구청에 임대 조건 신고를 해야 하는데, 이 때 반드시 표준임대차계약서 서식을 사용해야 한다. 당연한 것 같지만 부동산중개사들 중에는 자기 양식을 쓰는 경우가 많으니 꼭 확인하자. 하자보수 등을 위한 근거 자료를 확보해두자. p.185
*쉽게 포기하지 말라. 부동산 투자는 장기전이다 | 만자 |
- 대부분의 부자들은 똑똑한 사람들이라기 보다는 오랫동안 포기하지 않고 끝까지 진득하게 버텨 살아남은 사람들이다. p.199
- 신건 입찰의 경우 단독 입찰 시 대출을 제한하는 곳이 많다. p.200
- 빌게이츠는 '가난하게 태어난 것은 당신의 실수가 아니지만 죽을 때도 가난한 건 당신의 실수다'라고 했다. 부자가 되기 위해서는 생각이나 태도, 투자 방법 등의 모든 면에서 부자의 관점으로 바라보고 실천해야 한다. 나 또한 그러기 위해 노력하고 있고 앞으로도 최선을 다할 것이다. 중요한 것은 실행으로 옮기는 것이다. p.205
- 나는 부지런히 내 할일에 최선을 다하고, 꾸준히 공부하고, 좋은 물건을 찾기 위해 발품을 팔면 된다. 결국은 '준비'하고 있느냐의 차이다. 시장 흐름을 읽기 위해 노력하고 있는가? 최신 투자 트렌드를 익히기 위해 관련 강의를 들으러 다니고 있는가? 늘 책을 옆에 두고 있는가? 물론 이런 것들을 한다고 해서 갑자기 운이 내게 다가오는 것은 아니다. 하지만 아무것도 하고 있지 않는다면 운이 내게 올 가능성은 제로다. 어떻게 할 것인가? 지금이라도 대박의 행운을 위해 준비해야 하지 않을까 p.206
*두려움을 딛고 첫걸음을 떼야 성공도 할 수 있다 | 강미 |
- 1차에 낙찰된 물건(신건)은 감정가의 70%까지만 대출이 가능하며, 그나마도 1차 단독 낙찰시 몇몇 은행에서는 대출이 안된다는 것을 알았다. p.210
- 부동산 경매 낙찰 가능성이 높은 시기 : 너무 덥거나 또는 너무 춥거나, 설이나 추석 등 긴 연휴 직후의 평일, 갑작스런 금융 환경의 변화 또는 부동산 규제 정책이 새로 나오는 시점 p.216
*실패한 재테크에 발목 잡히지 말라 | 선비 |
*발품은 절대 배신을 모른다 | 람보르기니 |
- 책에서 얻는 정보와 간접적인 경험들은 경매와 부동산 투자의 방향을 알려주고 어려움을 헤쳐나가도록 도와주는 가장 큰 지지대가 된다. 나는 경매 관련 도서를 40종 이상 읽었다. 경매 관련 책을 읽어보고 '에이, 몇 권 읽어보니까 다 똑같던데?'하거나 '그저 자기 잘났다고 써놓은 것 아닌가?'하는 사람들도 있다. 사실이 그렇다 하더라도 그런 책을 반복적으로 볼 필요는 있다. 사람의 생각과 가치관, 습관은 쉽게 변하지 않기 때문에 새로운 것에 익숙해지려면 아무리 반복해 읽어도 과하지 않다. 또한 책을 읽고 정리를 하다 보면 보통 3개 정도는 취할 메세지가 있었다. 사실 나는 명도와 대출, 투자지 선정과 수익 실현 등 모든 것을 책을 통해 배웠다. 덕분에 순조로운 출발을 할 수 있었다. p.240
- 지금 당장 현장으로 나가라. 투자하라. 최대한 실투자금을 줄여서 경험을 쌓아라. 아무리 쉬워보이는 물건도 직접 해보면 시행착오를 겪게 된다. 이를 통해서 배우는 것이다. 도전하는 것을 두려워하지 말라. 경험하면 성장한다. 그 성장이 돈을 벌어다준다. p.244
*직장인 투자는 시간과의 싸움이다 | 갱쥬 |
- 특히 낙찰자가 상대적으로 만만해보이는 젊은 여성이라면 더욱 어렵다. 이런 때는 내용증명을 보낼 것을 추천한다. 잘 쓴 내용증명 하나로 어렵게만 보이던 명도를 손쉽게 끝내기도 한다. p.258
*주말에는 부동산 데이트 어떠세요 | 브라이언cho |
- 갭투자 물건 검색시 주요 요건 : 전세가율이 80%이상의 2010년 이후 신축 건물일 것, 주변에 학군이 있을 것, 지하철 및 버스정류장의 근접이 용이할 것, 백화점, 마트, 병원, 공원 등의 편의시설이 있을 것, 실투자금이 적게 묶이는 물건일 것. p.271
- 누구나 할 수 있다. 하지 못할 일은 없다. 하지 않고 있을 뿐이지. p.275
*종잣돈 모으기부터 시작해 주택임대사업자까지 | 김박흡 |
- 1세대 1주택인 임대사업자 거주 주택의 경우에도 3년 이상 보유하거나 9억원 이하에 매도한다면 마찬가지로 양도소득세 비과세 대상이 된다. p.288
*투잡 직장인에서 오피스텔 투자자로 | 페퍼민트 |
*급매 투자, 타이밍과 실행력이 전부다 | 레오 |
- 급매물건 나도 잡을 수 있다 : 네이버 부동산을 가까이 하라. 인터넷 지도 보기를 생활화하라. 물건을 올린 부동산에 직접 전화해보라. 직접 방문하라. 괜찮은 물건을 발견했다면 과감히 매입히라. p.317
*현장에서 시행착오로 익힌 투자의 묘미 | 댕기왕자 |
- 낙찰을 받은 후부터 세입자와 문자로 연락을 주고받았다. 보다 중요한 이유는 내가 젊은 사람이라는 것을 목소리를 통해 알리고 싶지 않기 때문이었다. 문자로 주고받다 보면 기록이 남고 상대방의 문자에 대응할 시간을 번다는 장점이 생긴다. 그렇기 때문에 나는 상대방과 문자를 주고받으며 명도를 진행했다. p.331
*잘 생긴 수탉보다 알을 낳는 암탉을 찾아라 | 드마코 |
- 낙찰 물건의 가격이 5,000만원 미만인 경우에는 수익이 별로 없어 금융기관들이 관심을 보이지 않는다. p.343
*직장은 투자의 걸림돌이 아니다 | 환상호철 |
*부동산 투자 위험하지 않나요 | 메이져 |
- 원룸이나 오피스텔, 도시형 생활주택은 수익형 부동산으로 일반 매매 시에 투자자들의 관심도가 높은 매물이다. 이때 주의해야 할 점은 등기부등본 뿐 아니라 건축물대장까지 확인해봐야 한다는 것이다. 오피스텔과 도시형 생활주택은 근본적으로 다르다. 오피스텔은 건축법의 적용을 받는 업무 시설이며, 도시형 생활주택은 주택법의 적용을 받는 공동주택이다. 따라서 세금에서 차이가 발생한다. 도시형 생활주택은 40제곱미터이하는 면세, 85제곱미터 미만은 1%의 취등록세를 낸다. p.372
*나는 연금보다 부동산 투자가 더 좋다 | 리얼타이거 |
- 그만큼 대출상담사들은 여러가지 방법으로 접근해온다. 그들의 말을 모두 믿을 수는 없다. p.389
- 부동산을 양도할 때 필요 경비로 처리되는 부분(새시, 상하수도 공사, 보일러 교체 등)으로 인정받기 위해 리모델링 계약서, 견적서, 간이영수증(세금계산서)을 보관해야 한다. 세금계산서를 떼면 비용이 증가할 수도 있다. p.392
- 화장하기(수리) 기술로 수익을 극대화 시켜라 : 수리 이후를 상상하는 눈을 가져라. 누수는 해결 불가하다. 돈 먹는 주범, 새시와 방범창 p.395
*많이 투자하기보다 오래 살아남기 | 모카 |
프롤로그 경제적 자유를 꼭 쟁취하겠다는 각오로!