한번꼭 읽어보고 고민해봐야할 책

뉴스테이 시대, 사야 할 집 팔아야 할 집
채상욱 지음 / 헤리티지 / 2016년 6월

읽고 100퍼센트 다 이해가 되진 않았지만... 말로만 이래저래 많이듣던 뉴스테이에 대한 개념을 어렴풋하게나마 좀더 윤곽있게 이해할 수 있는 책이었다. 일본의 임대사업시장에 대해서도 알아봐야겠다는 생각도 들었고.. 앞으로도 꾸준한 관심으로 미묘한 변화에 대해 관찰하면서 그 변화로 인한 파장을 상상해보며 연관성있는 분야가 무엇이 있을지 고민해보아야겠다. 이 시점을 되돌아 보고 미래에 대해 궁리하게 해주는 꼭 읽어봐야할 책이라는 생각이 든다.



머리말 _ 사느냐 파느냐 그것이 문제다
- <달러는 왜 미국보다 강한가> 오세준 p.11

제1부. 뉴스테이 시대의 개막 _한국 부동산 시장의 미래는 이미 예견됐다
임대가 개인의 전유물이라는 걸 수상하게 생각한 적 있는가?
기업형 임대주택(뉴스테이라 이름 붙은)이 부동산 시장을 바꾼다
1990년대 주택시장에서 벌어진 생사의 갈림길
- 1990년대가 중요한 것은 이 시기를 전후로 국내 주식시장에 아파트가 주류로 떠올랐고, 신도시라는 개념이 최초로 확산했으며 공급과잉은 가격하락으로 연결된다는 실제 사례를 만든 해였기 때문이다. 그리고 당시에 집중된 공급이 결국 30년이 흐른 뒤 '동시 재건축'이 추진되어야 하는 상황을 맞이하게 된다. 이것이 문제의 발단이었다. p.33
주택 수를 알아야 부동산 시장이 보인다
주택보급률이 100%를 넘어도 집을 더 지어야 한다니
주택 수는 절대 부족하다 : 인구 천 명당 주택 수가 전하는 진실
다주택자의 두 얼굴 : 탐욕의 화신 VS 착한 사마리아인
집이 있어도 남의 집에 사는 사람들

제2부. 뉴스테이가 몰고 올 부동산 시장의 파문 _재건축·재개발과 손을 잡은 자본이 임대시장을 지배한다
휴거를 부른 공공임대주택 실패와 주택시장 민영화
집 지을 땅을 공급하지 않는다면?
- 한국에서 35년이나 넘게 유지되어 온  LH와 같은 공공기관이 주택용 공공택지를 공급하는 방식은 앞으로 5년 안에 자취를 감출 것으로 예상한다. 정부의 과감한 택지공급 감소 계획 때문이다. p.69
주택시장의 금수저, 아파트 재건축
- 전국 재건축 대상 아파트의 연한이 40년(2014년 기준)이고, 이를 30년으로 감소시켜 준 것이 9.1 부동산 대책이다. 연한을 10년 단축했다는 것은 재건축 시점의 도래 시기를 10년 빠르게 해줬다는 의미다. p.77
주택시장의 게임체인저, 뉴스테이의 확산
- 뉴스테이는 민간 기업의 임대시장 비중을 높이고 민간 개인의 비중을 낮추려는 것이 목적. p.83
은행도 임대주택을 공급하는 현실, 한국에 뉴스테이 전성시대가 열린다
주택시장의 만년 조연 단독주택, 뉴스테이와 함께 주연이 된다
주택 재건축.재개발 촉진으로 임대료는 상승 장기화한다
- 안타깝게도 2020년을 전후로, 한국에도 사상 유례없는 주택 멸실의 시대가 열릴 것으로 예상한다. 급증할 멸실량은 필연적으로 임대시장의 불확실성을 증폭시킬 것이다. 멸실이 가속화되는 오랜 기간 임대료는 주거 불안정을 핑계로 상승할 가능성이 크다. 역사는 반복된다. p.98
분양은 사라진다
- 미래에는 구매할 여력이 있더라도, 기존과 비교해서 분양주택 수가 감소하기 떄문에 매수할 기회가 줄어들기 때문이다. p.101
주택을 거래하는 방식이 달라진다
- 지금이 기업이 임대주택시장에 진출할 호기인 것은 정비사업 활황과 깊은 관련이 있다. 블록 거래를 통해 민간 기업이 주택을 매입할 수 있는 시대는 앞으로 재건축, 재개발이 속도를 내는 시점, 즉 2016년도부터 앞으로 10년 정도가 유일할 것이기 때문이다. p.104
죽은 사업도 살려내는 용적률 인센티브의 효과
- '민간 임대주택에 관한 특별법(민특법)'은 이런 두가지 용적률 체제 중 보다 완화된(고로 사업성이 높은) 법정 용적률을 적용받을 수 있도록 했다. p.108
- 2015년 말 시행된 법규 하나로, 한국의 재건축, 재개발 대상 지역의 잠재 가치는 그 즉시 20%가량 상승해버렸다. p.109

제3부. 사야 할 집, 팔아야 할 집 _무주택, 전·월세 세입자에게 마지막 기회가 될…
2018년 부동산 위기론의 실체
- 2016~2020년의 아파트 입주 증가는 부족했던 공급을 충족시키는 적정량이라고 볼 수 있을 것이다. 이를 10년 단위로 보면 2011~2020년의 10년의 공급량은 국내 주택시장에 필요한 수준으로 공급됐다고 볼 수 있다. 2020년 전후로 신규분양을 통한 매수기회가 사실상 없어지고 이제 주택을 매수할 수 있는 개인들에게 일반 분양의 기회가 박탈되고 있다. 이 때문에 2018년 입주 물량은 이 시점에 개인으로서 매수할 수 있는 주택으로서 새로운 가치를 지니게 될 것이다. p.118
부루마블과 부동산 시장의 비밀
- <진보와 빈곤> 헨리 조지 p.121
- 토지 공개념이 완전히 자리 잡지 않은 이상, 토지사유제를 통해 토지를 확보한 이들만이 인구와 가구가 지속해서 증가하고 경제 성장이 플러스로 유지되는 한국에서 그 부가가치를 누리게 된다. p.124
주택가격 전망
- 첫째 요소는 재개발과 재건축 등 전국적으로 약 700만 호에 이르는 노후주택들이 뉴스테이 등에 의해 민간임대주택을 공급할 경우, 용적률이 50% 포인트 증가할 수 있게 바뀐 점이다. 가격을 기준으로 하면 20% 상승한다는 의미다. p.127
- 둘째 요소는, 아파트 시장의 변화로, 재건축 연한이 기존 40년에서 30년으로 단축되면서 미래가치가 현실화하는 시기가 더 빨라졌다는 점이다. 셋째 요소는 새로운 '점유 주체'로서 기업이 주택시장에 진입했다는 점이다. p.128
- 이들 3가지 요소의 변화가 나타날 중장기 주택시장의 가격흐름은 상당히 오랜 기간 상승 흐름을 이어갈 것으로 전망한다. 주식이든, 채권이든 부동산이든, 원화 표시 자산에 투자하는 한국의 투자자들은 원화 자산의 구조적 한계로 환율이 급변하는 데 따른 리스크에 대해서는 이를 헤지(회피)할 필요가 있다. p.129
주택 수요의 구조에 숨겨진 한국 부동산 시장의 비밀
- 이제는 2014년의 재건축 활성화뿐 아니라 2015년 말 기준으로 주택 재개발과 주택 재건축마저도 가속하는 정책인 뉴스테이법을 시행했기 때문에 앞으로 멸실 수요가 더욱 자극되어 주택 수요는 올라갈 것이다. p.135
- 미국과 인구구성비가 비슷한 캐나다의 경우, 주택 가격의 주 변화요인은 인구구성비가 아니라 거시경제변수와 정책변수라는 것을 포터바 교수진이 발표한다(1991). p.136
주택도 주식처럼 투자하라
- 부동산 시장에서도 미래의 불확실성이 과도하게 현재 가격에 반영되어 잠재적 적정가치보다 낮아졌을 때가 있다. 그러므로 투자하고자 하는 자산의 가격 변화를 늘 살펴보는 일은 무엇보다 중요하다. 자산시장이라는 관점에서는 주식이나 부동산이나 같다. p.143
전세시장의 하이에나, 무피투자
공인중개사가 사라진다
기업에 월세를 내는 삶
부동산 리츠가 밀려온다
한국 주택시장의 미래
- 기업형 임대주택의 주거서비스는 민간 개인의 주택서비스와 질적으로 차별화된다. 물리적 시설 관리 역시 가파르게 성장할 것이다. 민간 기업형 임대주택이 만들 세 번째 변화는 바로 유통시장의 변화다. 리폼 시장도 열린다. p.164-165
- 이제부터는 독자들이 선택해야 할 문제다. 필자부터 말하자면 '나는 토지시장이라는 부루마불의 주사위를 굴리는 참여자'가 될 것이다. p.166

제4부. 어떻게 주택을 사야 하나 _내 집을 마련하는 실전 노하우
서울에 20평 1억 아파트 공급이 가능할까?
2015년, 재개발·재건축의 사업성이 소리 없이 좋아진 이유
지분제와 도급제 방식의 차이를 알자
- 도급제 방식은 사업 리스크를 조합이 지기 때문에 조합이 고위험, 고수익이 되며, 건설사는 사실상 리스크 제로다. p.179
- 지분제 사업방식에서는 조합과 건설사의 위치가 정반대로 된다. 지분제 방식의 사업주는 보통 건설사가 되며, 조합은 입주권이 있는 분양자 지위일 뿐, 사업의 리스크를 지지 않는다. p.180
주택 재건축 투자의 정석
주택 재개발 투자의 정석
- 계산하는 법을 연마하기 위해서, 투자에 따르는 위험과 기회를 분명히 구분하고 어느 정도까지 감당할 것인지를 결정할 수 있도록 하자. 부동산은 첫째도 발품, 둘째도 발품, 셋째도 발품이라는 시시콜콜한 조언을 하기 전에, 숫자를 기준으로 주택 재개발, 재건축 사업의 손익은 투자할 토지의 1)거래 가격과 2)감정평가액, 그리고 3)조합분양가와 4)일반 분양가의 4개 숫자로 구성된다는 점을 기억해두자. p.196
주택 재개발 및 재건축 현황
- 어짜피 재개발, 재건축 등 정비사업의 본 게임은 2016년 하반기부터 시작이다. 부동산 리츠와 펀드 설립이 활발해지는 때부터 변화가 본격적으로 시작된다. 비교적 변화의 초기라고 할 1년만 시장을 돌아봐도 상당한 투자기회를 찾을 수 있게 될 것이고, 시장을 보는 남다른 눈이 생길 것이다. p.201