2018 부동산 대예측

2018 부동산 대예측
안민석 지음 / 원앤원북스 / 2017년 12월

정말 집을 사라는거야 말라는거야? 정말 궁금했거든요

부동산 대폭락의 시대가 온다고 기다리래서 기다렸더니 아는 사람들이 산 집값은 죄다 하늘 높은지 모르고 치솟고 있더라구요.

흑흑흑

투자의 타이밍은 놓쳐버린건가요...???

굉장히 자신감 넘치고 분석적이고 치밀한 작가님의 책을 만나본 건 행운인 것 같아요. 기존에 두리뭉실 알던 상식과는 많이 다르더라구요.

여전히 어렵지만 부동산, 투자에 관해 정말 많은 공부가 되는 책이었답니다.

지금이 적기라고 하니 한채?? ^^

"부동산 대폭락 시대가 온다!"

지금으로부터 10년 전에 경제 평론가 겸 부동산 애널리스트들이 자신들의 저서와 언론 인터뷰에서 자신있게 외쳤던 말이다.

흥미롭게도 이들은 2012년에도 다시 나타나 부동산 가격은 떨어 질 수밖에 없다며 가진 집을 팔고 투자는 삼가하라고 경고했다.

그런데 이들의 주장이 이번에는 보기 좋게 빗나갔다. 따져보면 근거가 빈약하고 가능성이 낮아 2018년이 임박한 지금, 극단적인 시장 피관론자 일부를 제외하면 그런 예측에 동의하는 이를 만나기는 힘들다.

문재인 정부가 부동산 시작을 강하게 압박해 들어오고 있다.

당장 영향을 받는 건 역시 주택시장이다. 수요자들은 혼란에 빠져있다. 집을 사자니 더 강한 규제 정책들이 나올 것 같고, 기다리자니 인기 지역 집값은 지금도 계속 오르는 것 같다. 거주 목적이든, 임대 및 투자용이든 금리 인상 가능성이 높은 현시점에서 가야 할 방향과 시기를 결정하는 것은 쉬운일이 아니다. 이미 대출 규제와 재건축 규제, 전매 제한 등의 압박장치가 시행된 가운데 분양가 상한제와 재건축 초과 이익환수제도 2018년에 모습을 보인다. 업계에서 사실상 현 정부의 최후 카드로 보고 있는 보유세 인상 가능성도 전혀 배재할 수 없는 상황이다.

연이은 압박 카드에 2017년 하반기 주택 거래량이 감소하자 언론 등을 통해 주택시장이 이미 숨 고르기에 들어갔다는 분석도 나왔고, 2018년 거래절벽이 현실화된다는 부정적 전망도 약간씩 목소리를 높이고 있다. 소비자들의 관망세가 이어지고 매수 의사는 감소한다는 것이다. 대한 건설 협회 산하의 건설산업 연구원마저도 2018년 집값과 전세가격이 모두 하락한다는 전망을 내놓았다. 주택 경기의 둔화는 건설 환경의 위축과 내수 경기의 위기 상황을 초래할 가능성도 있기 때문에 철저히 관리되어야 한다.

반면 정책 개입을 배제한 측면에서 지금의 시장 상황을 객관적으로 바라보면 아직 대세 상승기의 정점 이전 단계라는 의견이 매우 일리가 있어 보인다. 물론 이것은 저금리 기조를 기반으로 갈 곳 없는 시중 자금이 풍부한 유동성을 만들어내고 있기 때문이다. 도심과 외각 지역을 불문하고 서울 및 근거리에서 신규 분양하는 단지에 모델하우스가 붐비고 청약 경쟁이 아직도 뜨거운 것을 보면, 우리나라 주택시장 특유의 심리적인 요인이 작용하고 있음을 알 수 있다. 서울 지역 공급 부족 현상, 금리 상승기, 가계 부채 문제, 수요자들의 부동산 접근 목적과 선호하는 흐름의 변화 등 변수도 많다.

1장을 통해서 이러한 진퇴양난의 복잡한 시기에 집을 사야 할지 말아야 할지, 집값이 오를 지역과 내릴 지역은 어디인지, 수도권 주택시장의 문제가 공급 부족때문인지, 건설 업계의 속사정과 최근 움직임은 어떤지 등을 살펴보면 2018년 이후 주택시장을 정확하게 예상할 수 있을 것이다.

"집을 사라는 거야, 말라는 거야?"

집을 사자니 정부의 규제 드라이브가 염려되고, 안 사자지 집값이 더 오르지 않을까 걱정된다. 새 정부의 부동산 정책을 어떻게 봐야 할까?

문재인 정부 출범 이후 3차례에 걸쳐 강력한 부동산 대책들이 발표되었다.

'6 19 부동산 시장 안정화 방안' : 주택담보대출비율과 과총부채상환 비율을 강화

'8 2 대책' : 서울 전역과 세종시를 투기 과열 지구로 묶었다.

'9 5 후속 조치'에서는 분양가 상한제 부활을 예고했다.

'10 24 가계 부채 대책'을 통해 가계 부채 급증 원인을 사실상 주택 구매로 보고 신 DTI DSR(총제적 부채 상환능력)을 2018년에 시행하겠다고 발표했다.

주택 시장의 체질을 개선하고 , 서민 주거 안정에 힘쓰겠다는 새 정부의 의지는 칭찬받아 마땅한 일이다. 하지만 시장에 대한 진단이 세밀하지 못하거나, 규제책으로 내놓은 카드들이 제때에 효과를 발휘하지 못하거나, 세금 문제 등 민감한 사안에 대해 지나치게 급격한 변화를 주게 되는 경우, 바라던 효과를 누리지 못함은 물론이고 엉뚱한 피해자가 다수 양산될 가능성도 있기 때문에 우려의 목소리가 높다.

지금은 집을 사야할 적기 중의 적기다.

지금은 실수요자들이 집을 사야 할 타이밍이다.

현정부의 메세지는 분명하다. 그리고 추진 의지가 확고하다.

집값을 어떻게든 잡아보겠다는 의지가 강하다는 것은 부동산 시장의 폭발력과 잠재된 상승 여력이 그만큼 막대하다는 것을 역으로 증명한다고 본다. 정부가 집값을 거듭 입에 올릴 때마다 눈치 빠른 사람들은 집값이 더 요동치면서 그 와중에 이득을 볼 일이 생길 거라고 기대를 한다는 것이다.

정부가 어떤 발표를 해도 내성이 생긴 시장은 버티기로 맞설것이다.

저금리로 갈 곳 없는 유동 자금이 쏟아져 나온지 4년 여가 지났지만 우리나라의 집값은 전국적으로 소비자 물가 상승률 정도인 연 3~4% 정도만 오르고 있지 않은가. 솔직히 우리나라의 부동산 상승률은 주요 국가와 비교하면 너무 얌전한 수준이고, 한국의 부동산투자자들은 외국에 비해 그리 적극성을 띠지 못하는 수준으로 볼 수 있지 않을까. 저금리 시대에 집값이 떨어진다고, 떨어뜨릴 수 있다고 외치는 자체는 그저 상상만으로 할 수 있는 말이라고 볼 수 있다.

필자는 2018년 하반기부터 집값이 다시 큰 폭으로 오를 것이고, 서울의 중소형 아파트는 11%p 이상 오를 것이라고 확신한다.

지방 광역시 중 부산과 인천 광주는 지역 호재와 인기지역 중심으로 수요가 건재해 2016년 이후 이어진 완만한 상승세가 계속 되겠지만, 대전 대구 울산 지역은 보합세가 예상되는 가운데 향후 개별 분양 단지를 중심으로 면밀한 관찰이 필요할 것 같다. 부산과 인천은 청약 조정 대상 지역등 인기지역보다 당분간 주변 소규모 택지 지구등으로 눈길을 돌려볼 만하고, 광주는 계림 8구역, 2구역 등 도심 재개발 단지가 가격상승을 이끌 것으로 보여 보다 적극적인 검토가 필요하다.

부동산은 뗄래야 뗄 수 없는 투자 수단인건 극명하죠...

공부를 많이 해야 할 것 같아요.

어서 종잣돈 1억 모으고, 그 뒤에 집도 한 채 사는 그날을 그려봅니다.

2018년엔 더 열심히