돈되는아파트 돈안되는아파트

돈 되는 아파트 돈 안 되는 아파트 - 부동산 애널리스트가 알려주는
채상욱 지음 / 위즈덤하우스 / 2017년 5월

돈되는 아파트 돈 안되는 아파트 - 채상욱 지음

현재 대한민국의 부동산 시장은 앞으로 예측하기 어려울 정도로 

향후 시장의 방향성을 잡기 힘든 시기라고 많이 생각하실 것입니다. 

특히 지방과 다르게 서울의 주택 시장은 재건축과 이미 분양이 완료된

신축 아파트를 중심으로 상승세를 주도하고 있고 이와 반대로 지난 5월에 

새롭게 문재인 정부가 들어서면서 시장의 과열을 막기 위해서 추가 조치와

제재가 강화될 분위기이고 미국의 금리까지 점진적으로 인상되면서 

시장에 추가적인 심리적 부담이 이어지고 있습니다.  

이렇게 복잡한 부동산 시장에서 어떤 방향으로 나아가야 할지 방향성을

잡는 것은 대단히 중요합니다. 자칫 잘못된 방향으로 잘못된 선택을하기 쉬운

환경입니다. 이러한 부동산 시장에서 올바른 방향성을 잡을 수 있게 

도와 줄 수 있는 길잡이 같은 책이라고 생각됩니다. 

먼저 저자는 대한민국에서 주택공급이 얼마나 부족한지 

데이터를 통해서 보여주고 있습니다. 특히 서울의 경우는 

주택 보급률이 다른 시도 보다 더욱 더 부족한 96%에 이르고 있고

이조차도 외국인의 거주를 감안하지 않은 수치라 이를 반영할 경우

92%까지 낮아지고 있습니다. 그리고 아파트를 공급하기 위해서는

아파트를 짓기 위한 토지 즉 택지공급이 중요한데 이부분도 이미 

박근혜정권에서 대폭 축소되었기 때문에 앞으로도 서울에 추가적인

부동산 공급은 점점 어려워져 오히려 공급절벽이라 표현할 정도로 

추가적인 아파트 공급이 어려울 것으로 예상하고 있습니다.  

이렇게 부동산 가격이 하락하기 힘든 환경에서 내집마련과 

부동산 투자를 위해서 무엇을 먼저 보고 판단해야 할까요?

이러한 아파트 시장에서 투자에 대한 필수적인 고려사항을 

저자는 두가지로 언급하고 있습니다. 

바로 재건축초과이익 환수제와 간주임대료와 같은 세금 부분입니다. 

재건축초과이익 환수제는 재건축 아파트 투자에있어서 

우선 고려사항일 것입니다. 이 제도의 적용여부에 따라 수익성부분이

극명하게 차이 날것으로 예상되기 때문입니다. 

저자는 이 제도를 기준으로 4가지 타입의 아파트 투자 유형을 정리하고 있습니다. 

먼저 현재 재건축 추진이 진행중인 아파트(고위험-고수익)_와 

그 다음으로 20~30년 연한의 아파트(저위험-중수익) 

그리고 2000년대 건축된 아파트(저위험-저수익)

마지막으로 분양권이 있는 아파트(중위험-중수익)로 크게 나누었습니다. 

현재 재건축 추진이 진행중인 아파트는 간단합니다. 

이러한 아파트가 고위험 고수익인 이유는 

재건축초과이익환수제가 내년에 다시 도입될 것으로 예상됨에따라

이를 피하기 위해 여러 재건축 추진위에서 신속하게 진행되고 있습니다.

올해 하반기 쯤이면 피할 수 있을지를 확실히 판단할 수 있을 것입니다. 

피할 수 있는 아파트는 지속적인 상승이 예상되고 

피하지 못하는 아파트는 조정이 불가피 할 것으로 보고 있습니다. 

그리고 20~30년대 연한의 아파트는 크게 2가지 부류로 나누었습니다. 

1986~90년대 아파트와 91~95년의 신도시 아파트입니다. 

이중에서도 저자는 1986~90년대 아파트를 가장 저평가 대상으로

판단하고 있습니다. 현재 재건축초과이익환수제로 인해 재건축 추진이 

늦어지면서 타 아파트에 비해 가격 상승이 낮았지만 시간이 지나 

재건축이 추진되면서 재평가 받을 수 있을 것이라 언급하고 있습니다. 

특히 목동과 같은 아파트 대단지는 우수한 학군과 대단지 아파트를 

찾기 힘들기 때문에 유망한 투자 대상지로 언급하고 있습니다. 

하지만 재건축까지 아무래도 시간이 10년이상 소요되기 때문에

장기적인 안목으로 투자해야하는 대상으로 보입니다.  

이러한 부동산 투자 대상별 수익과 리스크를 구분을 통해 

자신의 투자 성향에 맞춰서 매매판단을 하는데 도움을

줄 수 있을 것입니다.

그다음으로 정부 제재는 곧 종합 부동산세나 재건축 초과이익 환수제와 같이 

세금으로 연결되는 부분이 많습니다. 특히 앞으로 부동산 투자에서 

더 높은 수익을 거두기 위해서는 부동산 관련 세법 공부가 필수가 될것이라 

언급하고 있습니다. 

정부의 재정확대 정책과 복지제도의 확대를 위해서라고 지속적인 세금확보가

중요할 것입니다. 부동산 투기 제재목적 뿐만 아니라 이러한 부분을 위해서라도

부동산관련 세금이 더욱 높아질 것으로 예상되고 있습니다  

특히 부동산 임대업의 경우에도 월세수입에 대해서도 

전세에 대해서도 간주임대료가 시행되어서 전세금에 대해서도 

일정비율 월세 수입과 같이 부동산 임대수익으로 간주하겠다고하고

이미 진행되고 있습니다. 이에 따라 갭투자와 같이 전세를 끼고

부동산투자가 점점 더 어려워 질것이며 자금력이 우수한 투자자위주로

시장이 재편될 것으로 보고 있습니다. 

이제 부동산 투자에 있어서 향후 부동산 정책과 함께 관련 세금정책이

투자 수익 판단 여부의 중요한 기준이 될 것이라 생각합니다. 

그외에도 부동산 투자를 위한 매매 물건 고르는 법, 금융과 연계된 부동산 관련 투자상품

나홀로 아파트와 같이 그동안 소외되었던 물건에 투자하는법 등 재건축 아파트 투자 뿐만

아니라 다양한 투자 아이디어도 같이 제공하고 있어서 부동산 투자에 대한 시야를

넓히는데 도움이 될 수 있을 것입니다. 

이 책에 대한 아쉬울 수 있는 부분은 언급되는 대부분의 사례가 서울을 중심으로 

이루어져있어서 여타 대도시 아파트에 언급이 없는 부분인데요 

하지만 서울이 가장 관련 사례가 가장 다양하기 때문에

서울을 기준으로 사례를 파악하고 다른 여타 대도시에도 적용한다면 

관련 부동산 정책이나 매매대상을 판단하는데 크게 어려움이 없을 것이라

생각 됩니다. 

이 책을 통해서 대한민국의 현재 부동산에 대해서 큰 그림을 그리고 

어떤 방향으로 가면 좋을지 방향을 잡아줄 수 있다는 것이 가장 큰

장점일 것입니다. 앞으로도 지속적으로 부동산 관련 어떠한 정책이 

나오더라도 저자가 제시한 방향과 투자아이디어를 비교 판단해 보고 그에 맞게

결정한다면 실거주 아파트구입과 투자 대상 선택과 시기에 도움이 될 수

있을 것입니다. 앞으로 성공적인 부동산 투자가 되기를 바랍니다.